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El mito de los 3,8 millones de viviendas vacías en España, una estadística desfasada e inexacta
Fecha Publicación: 19/10/2026
 
Las viviendas vacías han irrumpido en el debate político en los últimos años, al calor de la crisis residencial que arrastra España. La última estadística oficial cifra en 3,8 millones el volumen de casas deshabitadas en todo el país, pero este dato en realidad está desfasado y es inexacto. Y es que se basa en un análisis realizado en plena pandemia, cuando se establecieron restricciones a la movilidad territorial, y no tiene en cuenta si los inmuebles están en condiciones de ser habitados actualmente. Además, solo el 10% se encuentra en municipios de más de 250.000 habitantes.

Esta es la foto fija de las viviendas vacías que dejan los últimos datos oficiales:

1. La estadística se ha realizado cada 10 años. La más reciente data de 2021 y se basó en un análisis de consumo eléctrico de los hogares en plena pandemia.

Casi la mitad de las casas vacías está en municipios de menos de 10.000 habitantes y el 70% en municipios de hasta 50.000 habitantes.
Solo una de cada 10 casas vacías se encuentra en grandes poblaciones (más de 250.000 habitantes).
Casi la mitad del parque de vivienda de España es anterior a 1980 (unos 11 millones de los 27 que hay en total). Muchas necesitan una reforma profunda o están inhabitables.
Por tanto, los expertos consultados por idealista/news afirman que de nada sirve considerar que las viviendas vacías pueden ser parte de la solución al problema si no hay información precisa y actualizada sobre su número y su estado, y si la inmensa mayoría se encuentra en zonas donde la demanda no quiere vivir. Y también aseguran que no conviene poner en marcha políticas económicas si no están bien diseñadas.

Uno de los principales problemas de la estadística es que los datos más recientes son de 2021. El último Censo de Población y Viviendas del INE cifraba el número de viviendas vacías en 3.837.328 en todo el país, lo que equivalía por aquel entonces al 14,4% del parque inmobiliario nacional (26.623.708 viviendas). Respecto a la anterior edición de 2011, el volumen se incrementó un 10,8%, con 336.943 unidades más.

Un total de 50 municipios tienen más de 7.000 viviendas vacías, entre los que se encuentran capitales de provincia y polos turísticos costeros, como Marbella, Mijas o Estepona (Málaga), Roquetas de Mar (Almería), Torrevieja y Benidorm (Alicante), Gandía (Valencia), Salou (Tarragona), Rosas (Girona) o Calviá (Palma). También aparecen localidades como Gijón (Asturias) o Ponferrada (León).

Estas cifras son las que han servido al Gobierno y a buena parte de la sociedad a poner el foco en las viviendas vacías, y las que han impulsado una subida impositiva con el fin de penalizarlas e intentar impulsar su salida al mercado del alquiler.

El Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, que ya está en vigor, pero que debe ser ratificado por la Diputación Permanente del Congreso antes de las elecciones generales del próximo 29 de noviembre, permite a los ayuntamientos de municipios situados en zonas de mercado residencial tensionado establecer recargos en el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) de hasta el 150% en algunos casos.

La estadística oficial está repleta de matices

El primer ‘pero’ que ven los expertos es, por un lado, que la serie del INE no es recurrente en términos temporales, sino que hasta ahora se han llevado a cabo cada 10 años y que, además, en 2021 hubo un cambio metodológico que impide hacer una comparativa sobre la evolución en ese periodo. Estadística no solo pasó de realizar entrevistas a analizar el consumo eléctrico de las viviendas para determinar si estaban o no habitadas, sino que el análisis se llevó a cabo en 2020, cuando la crisis del covid impidió que los ciudadanos pudieran circular libremente por el territorio durante buena parte del año.

Un estudio de la Universidad Pompeu Fabra (UPF) afirma en este sentido que “el censo de 2021 introduce un cambio sustancial al basarse exclusivamente en registros administrativos -con especial protagonismo del consumo eléctrico-, en contraste con las entrevistas y la observación directa utilizadas en censos previos. Este giro metodológico, unido a que los datos corresponden al año 2020, marcado por la pandemia y por patrones atípicos de movilidad residencial, genera posibles sobreestimaciones de la vacancia en grandes ciudades y subestimaciones en zonas con uso estacional”.

En segundo lugar, los expertos recuerdan que hay dos precedentes que muestran un volumen de viviendas vacías muy inferior al que calcula el INE: los del Ayuntamiento de Barcelona y del Gobierno del País Vasco. Unas referencias que "permiten obtener una visión más precisa del fenómeno en áreas urbanas y muestran que el volumen real de viviendas vacías estructurales en las grandes ciudades es significativamente inferior al estimado por los registros administrativos”, según la UPF.

El Ayuntamiento de Barcelona, a través del Instituto Municipal de la Vivienda y Rehabilitación (IMHAB), quiso crear un censo específico para conocer cuántas viviendas vacías había realmente en la ciudad y poder activar políticas públicas ajustadas a cada barrio. El Consistorio, liderado entonces por Ada Colau, detectó en primera instancia 103.864 viviendas susceptibles de estar vacías. Para cerciorarse de los datos, un equipo de observadores realizó más de 100.000 visitas entre 2016 y 2019 y determinó que en Barcelona había 10.052 inmuebles vacíos en la ciudad, correspondientes al 1,22% del parque inmobiliario local, frente a los 75.488 que contabilizaba el INE (9,3% del parque).

“Las diferencias que hay entre los números del INE y el Ayuntamiento de Barcelona dan una idea de la incertidumbre que tenemos sobre esta cifra”, afirma Jorge Galindo, sociólogo y director del ‘think tank’ EsadeEcPol.

El segundo ejemplo lo tenemos en la Encuesta sobre el Uso de la Vivienda del País Vasco, que mantiene una metodología estable en el tiempo basada en trabajo de campo. Esta encuesta la elabora equipo estadístico del Departamento de Planificación Territorial, Vivienda y Transportes del Gobierno Vasco cada dos años, a través de un trabajo de campo que incluye visitas presenciales a las viviendas y entrevistas directas.

La edición de 2021 cifró en 46.758 el número de viviendas deshabitadas en Euskadi, el 4,4% del total; frente a las 69.692 que cuantificaba Estadística. De ellas, casi 16.000 se encontraban en localidades de hasta 1.000 habitantes, mientras que solo 9.871 estaban en ciudades de más de 100.000. Dos años más tarde (2023), el volumen de viviendas deshabitadas en la región vasca bajó en más de 3.700 unidades, hasta quedarse en 43.053.

A tenor de estas investigaciones ‘in situ’, los expertos no solo creen que hay menos de 3,8 millones de viviendas vacías en España, sino que cuestionan que puedan ser una llave para solucionar la escasez de viviendas que hay actualmente. Y es que, según el propio INE, el 70,8% se encuentra en zonas donde la demanda residencial es muy escasa, a lo que se añade que muchas pueden estar okupadas, en proceso de reforma o venta, o que se califiquen como vacías porque el alquiler no se declara.

Tal y como comenta Sergio Nasarre, catedrático de Derecho civil en la Universidad Rovira i Virgili y máster en Economía inmobiliaria por la Universidad de Cambridge, “el lema de 3,8 millones de viviendas vacías no fue más que eso, un lema, sin fundamento estadístico alguno. Además, muchas de esas viviendas se encuentran en zonas despobladas, sin trabajo, o, si están cerca de núcleos con oferta laboral, pueden estar okupadas o en mal estado de conservación, por lo que legalmente no se pueden alquilar”. Nasarre también recuerda que el sindicato de los Técnicos de Hacienda (GESTHA) asegura que “alrededor de un 35%-40% del alquiler sigue siendo negro, de manera que incluso es posible que muchas estén efectivamente ocupadas y alquiladas legalmente”.

Santiago Calvo, doctor en Economía por la Universidad de Santiago de Compostela y profesor de Economía Pública en la Universidad de las Hespérides, también pone en duda que, con el hecho de poner en el mercado esos hipotéticos 3,8 millones de viviendas vacías, “podríamos resolver buena parte del problema de la vivienda”, como “se repite constantemente” en política.

El economista insiste, por un lado, en que casi 2,4 millones de viviendas vacías que contabiliza el INE “están en municipios de 50.000 habitantes o menos, muchos de ellos en zonas donde apenas existe demanda. En las 153 ciudades de más de 50.000 habitantes quedarían unas 908.000 y poco más de 402.000 en las de más de 250.000 habitantes”.

Además, no todas esas viviendas “están realmente disponibles”, ya que se califican como vacías “las viviendas en las que vive gente que no está empadronada en ellas, como estudiantes, trabajadores desplazados, inquilinos de temporada o personas empadronadas en otro domicilio; las segundas residencias de uso ocasional, con consumos bajos durante buena parte del año; los destinadas a oficinas, despachos o almacenes, las viviendas de uso turístico sin licencia; las que están en reforma, a la venta o entre dos inquilinos; y las que están en mal estado o en ruina, muy frecuentes en los municipios pequeños, que siguen registradas como vivienda aunque no puedan habitarse”.

Santiago Calvo recalca que “en cualquier mercado hay pisos temporalmente vacíos” y asegura que la tasa de rotación normal en el mercado rondaría el 3%, por lo que el volumen de potenciales viviendas vacías que podrían salir al mercado sería mucho más bajo.

“Movilizar viviendas vacías puede ayudar. Pero pretender resolver el problema sin construir suficientes viviendas nuevas es confundir una parte de la solución con la solución entera”, sentencia Santiago Calvo.

2. ¿Por qué están vacías? ¿Están en condiciones de ser habitadas?

Las dudas de los expertos van más allá de los meros datos y también ponen el foco en otras cuestiones importantes. Por ejemplo, no se sabe el motivo por el que las viviendas se encuentran vacías o si están en condiciones de habitabilidad.

Josep María Raya, investigador, consultor y catedrático del TecnoCampus de la Universidad Pompeu Fabra, se suma a la opinión de que muchas de las viviendas ‘libres’ se encuentran “en pueblos y aldeas, mientras que hay pocas en grandes ciudades y sus zonas metropolitanas”, donde el peso de las viviendas vacías no llega al 2%.

También insiste en que, antes que tomar medidas al respecto, convendría saber el motivo por el que una vivienda está vacía (si es por reforma, porque el propietario tiene miedo de sacarla al mercado, porque está en proceso de venta…), en qué condiciones están los inmuebles y el perfil de persona que tiene una vivienda vacía, así como cuál es su situación económica, para saber si tiene capacidad para reformarla o no. Y es que, según recuerda Raya, el coste económico de mantener una vivienda es muy elevado, por lo que lo lógico es que el propietario la tenga vacía por alguna razón.

“Tener una vivienda vacía es costosísimo. Hay que pagar el IBI, la comunidad de propietarios, los seguros, la imputación de rentas inmobiliarias en el IRPF… Si no se alquila es porque el propietario cree que la va a necesitar, porque tiene miedo de alquilarla o porque no está en condiciones para ello”, detalla el catedrático. Y añade que está “a favor de las políticas económicas que movilicen viviendas vacías, sobre todo en un momento de tanta escasez como el actual, pero tienen que estar bien diseñadas. Estas políticas se pueden hacer cuando tengamos información más precisa”.

Lo mismo opina el sociólogo Jorge Galindo, quien reconoce sus dudas sobre “si estamos orientando bien la política pública” en torno a las viviendas vacías; y afirma que “lo interesante es identificar cuántas viviendas vacías hay y ver qué margen hay para movilizarlas a largo plazo, sobre todo vía alquiler”.

3. Qué dicen los estudios privados

En el ámbito privado se han llevado a cabo diferentes estudios sobre viviendas vacías y sus conclusiones son claras: no hay tantas viviendas vacías en España, la mayoría está donde no se necesita y su tendencia es decreciente.

Por ejemplo, un análisis de la Universidad de las Hespérides ha cruzado los datos del censo del INE de 2021 con la creación de hogares entre 2022 y 2025 y la construcción de vivienda nueva y determina que en 2025 el volumen se habría reducido en más de medio millón de unidades en ese plazo, hasta quedarse 3,29 millones, de las que 908.000 estarían en municipios de más de 50.000 habitantes. Al descontar la rotación normal en el mercado, el volumen se quedaría en casi 528.000 viviendas vacías, mientras que, aplicando la proporción del ejemplo práctico del Ayuntamiento de Barcelona -que mostró una relación de una vivienda vacía 'real' por cada siete que contabiliza el INE-, apenas habría 121.000 viviendas movilizables en municipios medianos y grandes, muy lejos de las 750.000 unidades que faltan actualmente en el mercado, según el Banco de España.

Otro ejemplo es el del estudio del ‘think tank’ EsadeECPol, basado en el Panel de Hogares de la Agencia Tributaria 2016-2023. Aunque esos microdatos fiscales no permiten cuantificar al 100% las viviendas vacías, sí que permiten llegar a una aproximación por descarte. Es decir, considerar como tales aquellas que no son residencias habituales, segundas residencias, viviendas de alquiler habitual, viviendas de alquiler de temporada o en régimen de cesión. Todas ellas entrarían en la categoría de “terceras viviendas, viviendas vacías o sin declarar” y supondrían un 27,6% de las viviendas no principales en las CCAA del Régimen Común (excluyen Navarra y el País Vasco), el peso más bajo del periodo analizado.

Teniendo en cuenta que el fisco cifraba en 7,7 millones el volumen de viviendas no principales, las viviendas vacías, junto con terceras y ulteriores viviendas y las que están sin declarar, se situarían alrededor de 2,12 millones.

4. El INE prepara una nueva estadística

El propio INE confirmaba en el Censo de Población y Viviendas 2021 que los resultados del estudio tenían “la consideración de provisionales”, dado que consideraba necesario “profundizar aún en la mejora de las fuentes y en su análisis”. Y ya está trabajando en una nueva estadística que permita tener unos datos más cercanos en el tiempo y con mayor base científica con la intención de realizar censos de viviendas con periodicidad inferior a 10 años.

El instituto estadístico confirma a este medio que la nueva edición analítica se publicará a lo largo de 2027, sin que de momento se haya establecido una fecha concreta. Mientras, varios investigadores explican que el objetivo es establecer una periodicidad de dos-tres años de cara al futuro, similar al calendario que pretende establecer la UE. Y, aunque a corto plazo las viviendas vacías seguirán basándose en consumos eléctricos, afirman que lo lógico es que se incluyan más variables (por ejemplo, que se tenga en cuenta el consumo de agua, además del de electricidad) para tener unos resultados muchos ajustados que los que existen hasta la fecha.
www.idealista.com/news/inmobiliario/vivienda/2026/10/19/919191-el-mito-de-los-3-8-millones-de-viviendas-vacias-en-espana-una-estadistica-desfasada
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