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Las subidas de impuestos a propietarios y bonificaciones que trae el nuevo decreto sobre vivienda
Fecha Publicación: 01/10/2026
 
Entre la batería de medidas incluidas en el decreto de vivienda de este 30 de septiembre, se establece un paquete en materia fiscal que incluye subidas del impuesto del IBI sobre las viviendas vacías y segundas residencias, aplicación del IVA para los pisos turísticos y reducciones por rehabilitación de pisos para alquiler, además de bonificaciones en el IRPF tanto para propietarios como para inquilinos de viviendas de alquiler habitual. Sin embargo, la mayoría de ellas solo se aplicarán si la propiedad se encuentra en una zona de mercado residencial tensionado.

Desde que Pedro Sánchez accedió al Gobierno en el año 2018 ha realizado diferentes modificaciones en materia tributaria para intentar atraer a más vivienda al mercado del alquiler. Sin embargo, las otras medidas coercitivas que acompañaban a estos beneficios lo que han hecho ha sido reducir la oferta de viviendas en arrendamiento, limitando las medidas fiscales.

Los nuevos beneficios fiscales

Bonificaciones en el IRPF a propietarios

Entre los nuevos cuatro supuestos que establece el nuevo real decreto-ley se aplicarán reducciones en el IRPF para aquellos arrendadores en zonas tensionadas que no sean grandes tenedores que formalicen un nuevo contrato de arrendamiento de la vivienda; cuando la vivienda se alquile por primera vez; cuando la vivienda se alquile a una administración pública o entidad sin fines lucrativos para que esta el alquiler a precios asequibles o sociales; y cuando la vivienda se hubiese rehabilitado en los dos años anteriores.

Cuando la renta inicial se rebaje en más de un 5% respecto a la última renta del contrato anterior de la misma vivienda, una vez aplicada, en su caso, la actualización correspondiente, la reducción podrá alcanzar el 100% cuando se formalice el nuevo contrato con el mismo arrendatario una vez finalizado el periodo mínimo de cinco años o sus prórrogas. También podrá aplicarse ese 100% si el nuevo contrato se celebra con otro arrendatario y la renta queda por debajo del límite máximo del sistema de índices de precios de referencia.

En otros supuestos de rebaja superior al 5%, la reducción será del 95% si la vivienda está en una zona de mercado residencial tensionado y el inquilino tiene entre 18 y 35 años; del 90% si está en una zona tensionada; del 85% si el arrendatario tiene entre 18 y 35 años, y del 70% en los restantes casos previstos por la norma.

Cuando la renta inicial no sea superior a la última renta del contrato anterior, una vez aplicada la actualización correspondiente, la reducción será del 50%. Si la nueva renta aumenta, la reducción será del 40% cuando la subida sea de hasta el 5%; del 30% cuando sea superior al 5% y hasta el 10%; del 25% cuando supere el 10% y hasta el 15%; del 20% cuando sea superior al 15% y hasta el 20%, y del 15% cuando el incremento supere el 20%.

La norma contempla además un régimen específico para las viviendas alquiladas por primera vez en zonas tensionadas por contribuyentes que no sean grandes tenedores. En este caso, la reducción será del 100% cuando la renta inicial sea inferior al límite máximo del sistema de índices de precios de referencia y podrá ser del 95%, 90%, 85% o 50% en función de la localización de la vivienda, la edad del inquilino y la relación de la renta con ese límite. También se establece una reducción del 70% para determinados alquileres sociales o programas públicos y del 60% para viviendas rehabilitadas en los dos años anteriores.

Deducciones en el IRPF a inquilinos
Por primera vez se aplicará una deducción del 10% en el IRPF para los inquilinos de la renta de su vivienda habitual, con límites de renta, “para aliviar la sobrecarga financiera especialmente de jóvenes y familias”, destaca el texto publicado en el BOE.

La nueva deducción por alquiler de la vivienda habitual para inquilinos se aplicará a aquellos con una base imponible inferior a 33.007,20 euros, pero deben cumplir con el requisito de que ni el contribuyente ni su unidad familiar pueden ser titulares de otra vivienda a menos de 50 km de la arrendada durante al menos la mitad del período impositivo.

La base máxima de esta deducción será de 11.630 euros anuales cuando la base imponible sea igual o inferior a 23.007,20 euros anuales. La base de reducción va bajando progresivamente para los inquilinos con rentas entre 23.007,20 euros y 33.007,20 euros.

Exención en el IRPF por la ganancia patrimonial
En la venta de la vivienda donde residía una persona mayor de 65 años
Con el fin de evitar un incremento del número de viviendas vacías, se establece que tendrá la consideración de vivienda habitual, a efectos de la exención prevista en el IRPF para la ganancia patrimonial derivada de su transmisión, la vivienda en la que residían las personas mayores de 65 años que, por encontrarse en situación de dependencia severa o de gran dependencia, deban trasladarse a una residencia o vivienda de un familiar.

En la venta de una vivienda cuando el comprador es un ente público
Otro de los instrumentos que recoge el texto, destaca la exención en el impuesto por ganancia patrimonial en la venta de una vivienda cuando el comprador sea una administración pública o entidad dependiente que fije una protección permanente e indefinida del inmueble. “Esta exención opera como un aliciente para la incorporación rápida de viviendas al parque público que tengan una condición de protección permanente e indefinida”, agrega.

Las condiciones que debe cumplir la vivienda es que haya estado desocupada de forma continuada y sin causa justificada durante los 2 años anteriores. El valor total de la transmisión debe ser inferior a los 800.000 euros.

La exención es total hasta los primeros 200.000 euros y decrece proporcionalmente entre 200.000 euros y 800.000 euros. Esta medida, en principio, estará en vigor hasta el 31 de diciembre de 2027.

El texto también ofrece una variante para invertir la ganancia patrimonial en la Cuenta de Ahorro e Inversión Financia Europa Reinversión, con beneficios fiscales para fomentar la inversión en bolsa europea, que ha llevado a cabo el Ministerio de Economía.

Se crean dos nuevas figuras legales con exenciones tributarias totales o parciales, destinadas a promover la inversión en renta variable y fondos. El rendimiento de esta cuenta está exento de tributación en sus primeros 10.000 euros, si la cuenta se mantiene cinco años. Cada contribuyente solo podrá tener una cuenta, y las aportaciones están limitadas a 150.000 euros.

IVA reducido en la rehabilitación de viviendas para ponerlas en alquiler
Finalmente, con el objetivo de incrementar con mayor agilidad el parque público de vivienda, se establece la aplicación del IVA superreducido (4%) a la vivienda de protección oficial cuando esta tenga una protección permanente e indefinida.

Se establece también una reducción del IVA al 10% para aquellas rehabilitaciones de vivienda en las que se lleven a cabo estas actuaciones con destino final de ser destinadas al arrendamiento habitual. Aunque también hay unas ciertas condiciones. La vivienda debe tener una antigüedad mínima de dos años desde su construcción o rehabilitación. El pago de las obras se haya realizado por medios bancarios y que los materiales aportados no superen el 40% de la base imponible.

Tope a la subida anual de la renta de arrendamiento
La norma limita asimismo la actualización anual de las rentas hasta el 31 de diciembre de 2027. Si la renta supera el límite máximo del precio aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia, no podrá incrementarse. En los demás casos, las partes podrán pactar la actualización y, si no alcanzan un nuevo acuerdo, la subida no podrá superar el 2%.

Programa 'Tu Casa' para la compra de primera vivienda
En decreto también incluye una medida para favorecer el acceso a una vivienda en propiedad. Se trata del mecanismo 'Tu Casa', dirigido a facilitar la financiación de la primera vivienda habitual adquirida mediante préstamo hipotecario. El Estado podrá conceder una financiación complementaria por el menor de estos dos importes: el 20% del valor de la vivienda o 50.000 euros.

Los préstamos tendrán un plazo máximo de 10 años, un tipo de interés del 0% y no podrán llevar asociadas comisiones. Además, contarán con un periodo de carencia equivalente al de la financiación hipotecaria, con un máximo de 30 años. La gestión corresponderá al ICO y la financiación se realizará con cargo al presupuesto del MIVAU.

La vivienda adquirida mediante este mecanismo quedará sujeta a un precio máximo de transmisión con carácter permanente.

Pero también hay incrementos de impuestos
IVA del 10% a los pisos turísticos
Por otro lado, hasta la actualidad, las viviendas de uso turístico carecían de un régimen fiscal específico y acorde a su impacto sobre el uso residencial de la vivienda, y que suponen un 10% del mercado del alquiler en toda España.

Ahora, se introduce un régimen fiscal específico para este tipo de viviendas. Por un lado, tendrán la obligación de tributar por el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) por un valor del 10%, de forma que tributen como el negocio que suponen.

Los ayuntamientos podrán subir el IBI a los pisos turísticos
Por otro lado, se habilita a los ayuntamientos a que puedan penalizar en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) el uso de la vivienda distinto al residencial o las viviendas vacías.

Para los titulares de pisos turísticos en zonas declaradas tensionadas, los ayuntamientos podrán establecer un recargo de hasta el 150% sobre el IBI si cuenta con cuatro o más inmuebles turísticos. Se rebaja al 100% para titulare de 2 a 4 pisos turísticos, y llega al 50% de la cuota líquida en titular de un inmueble turístico.

Subida del IBI sobre viviendas vacías
El decreto modifica el régimen del IBI para permitir a los ayuntamientos establecer recargos sobre las viviendas residenciales desocupadas de forma permanente. En los municipios que no estén en zonas de mercado residencial tensionado, el recargo podrá alcanzar el 50% cuando el inmueble lleve más de dos años desocupado sin causa justificada y pertenezca a un titular con cuatro o más inmuebles residenciales, y podrá elevarse hasta el 100% cuando el periodo de desocupación supere los tres años.

Además, los ayuntamientos podrán añadir hasta 50 puntos porcentuales en determinados casos de titulares con dos o más viviendas vacías en el mismo municipio.

IRPF - imputación de las rentas inmobiliarias
Otro de los cambios impositivos en el IRPF será la imputación de rentas inmobiliarias. Se prorroga y amplía retroactivamente la regla del 1,1% de imputación de rentas para inmuebles con valores catastrales revisados desde 2012.

Pero a partir del 1 de enero de 2027, se introduce una escala progresiva sobre la suma de valores catastrales de los inmuebles. El decreto eleva estos porcentajes hasta llegar al 3% en el caso de las viviendas con un valor catastral acumulado superior al millón de euros.

Actualización del la plusvalía municipal

Se actualizan los coeficientes máximos aplicables al valor del terreno para calcular la base imponible del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (plusvalía municipal), con una escala que distingue períodos de generación desde menos de 1 año hasta 20 años o más.

Régimen fiscal de las socimis

También, se modifica el régimen fiscal de las socimis en su actividad residencial, mediante un tipo de gravamen incrementado sobre los beneficios no distribuidos procedentes del arrendamiento de viviendas del 25%. Con ello, se incentiva que estas sociedades orienten su inversión hacia el alquiler a precio asequible, “lo que contribuirá a ampliar a corto plazo la oferta de este tipo de vivienda asequible para facilitar el acceso a un mayor número de personas”, según el texto del real decreto.

Si la socimi destina más del 80% de su parque a alquiler asequible, contará con un 50% de reducción, con un gravamen efectivo del 12,5%. Pero si destina más del 80% de sus inmuebles a alquiler asequible y reinvierte el beneficio no distributivo en vivienda asequible en los siguientes tres años, la reducción llega al 100%, con un gravamen del 0%.

Hay un régimen transitorio, el umbral del 80% se rebaja al 60% para períodos iniciados en 2026 y al 70% para los de 2027.
www.idealista.com/news/inmobiliario/vivienda/2026/09/30/916723-las-subidas-de-impuestos-a-propietarios-y-bonificaciones-que-trae-el-nuevo-decreto
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