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La letra pequeña de los contratos indefinidos: obligan al propietario a indemnizar al inquilino si rompe el contrato
Fecha Publicación:
30/09/2026
El segundo de los dos reales decretos que el Gobierno aprobó el martes en el Consejo de Ministros obliga a los propietarios a indemnizar a sus inquilinos si estos rompen unilateralmente el arrendamiento. La medida introduce en España los llamados contratos indefinidos, una exigencia del sindicato de inquilinas que supone en la práctica la obligación para los arrendadores de acreditar una causa justificada -por ejemplo, la necesidad suya o de algún familiar de habitar el inmueble- para no renovar el contrato. Si no lo hace, señala esta nueva norma, deberá pagar al arrendatario lo equivalente a doce mensualidades como compensación.El texto, al que ha podido acceder idealista/news, aún no se ha publicado en el BOE a diferencia del otro real decreto de vivienda pero también se votará en el Congreso para su convalidación este viernes (y aún no cuenta con el respaldo suficiente de los grupos parlamentarios de la Cámara). En su único punto establece que, si ninguna de las partes comunica su intención de no renovar con la antelación suficiente, el contrato se prorroga de forma obligatoria por periodos sucesivos de cinco años -o siete si el arrendador es persona jurídica-. Para no renovar, el propietario debe avisar con al menos seis meses de antelación, mientras que al inquilino le bastan dos.La norma especifica también que tras cinco años de duración de un contrato de alquiler, ese contrato se renueva por otro periodo similar de forma automática. Si el propietario no quiere renovarlo tiene que avisar con medio año de antelación a su inquilino e indemnizarlo con el equivalente a doce meses de alquiler.El ala socialista del Gobierno se negaba a incluir esta propuesta en el decreto principal y alegaba que partidos como Junts o PNV, imprescindibles para la convalidación en el Congreso, nunca la apoyarían al considerarla una suerte de expropiación de viviendas. "Es una de las reivindicaciones que nos han hecho llegar las asociaciones. Que los contratos de alquiler puedan dar tranquilidad a los inquilinos", señalaba la ministra de Vivienda en rueda de prensa, argumentando la aplicación de este alquiler indefinido en países como Alemania.Similitudes con la renta antiguaJosé Ramón Zurdo, experto legal en Agencia Negociadora del Alquiler, señala que si este segundo decreto se convalida en el Congreso de los Diputados, "la oferta después del 31 de diciembre de 2028 se quedaría en un tercio de la actual, porque muchísimos alquileres que vencieran en esa fecha saldrían fuera del mercado. Esta medida es la más dañina para el mercado, muy parecida a las políticas de renta antigua del pasado", sentencia el experto. La novedad más relevante es la indemnización. Cuando el arrendador comunique válidamente que no quiere prorrogar, quedará obligado a pagar al inquilino "una cantidad equivalente, al menos, al importe de doce mensualidades de renta de una vivienda de análogas características a la arrendada". Esa cantidad se calcula sobre el sistema estatal de referencia de precios de alquiler -no sobre la renta del contrato actual, que puede estar congelada desde hace años-, y en ningún caso puede ser inferior a una mensualidad por cada año de residencia del inquilino.Excepciones: necesitar la viviendaEl decreto recoge cinco causas por las que el propietario queda exento de pagar la indemnización. La principal es que el arrendador, siendo persona física, necesite la vivienda para sí mismo o para un familiar de segundo grado, aunque en ese caso tiene tres meses para ocuparla. Si no lo hace, la indemnización se activa. También quedan eximidos cuando el inquilino no haya habitado la vivienda más de seis meses en el último año sin causa justificada, cuando el arrendatario disponga de otra vivienda apta en el mismo municipio, cuando ambas partes suscriban un nuevo contrato, o cuando el inquilino rechace una oferta de renovación en condiciones equivalentes.Un decreto, dos posiciones políticasEste segundo decreto es inseparable del primero. El RDL 26/2026, aprobado el mismo día, estableció una prórroga extraordinaria de dos años para los contratos que venzan antes del 31 de diciembre de 2028 -el puente que cubre a los inquilinos cuya extinción ya estaba decidida-. El RDL 27/2026 construye el régimen permanente que se aplicará a todos los contratos a partir de ahora. Ambos son, según el Gobierno, las dos piezas de un mismo sistema.La aprobación de este segundo decreto fue una exigencia de Sumar, que llevaba meses reclamando la renovación automática e indefinida de los contratos de alquiler como condición para mantener el apoyo al Ejecutivo de coalición.Falta de apoyo parlamentarioEn los pasillos del Congreso, el ministro de Consumo, Pablo Bustinduy, ha defendido que este es el modelo de contratos indefinidos que existe "en media Europa" y ha asegurado que lo que plantea es algo "de sentido común", que es cuando un contrato vence a los cinco años, si es una persona jurídica quien suscribe ese contrato, se renueva automáticamente a no ser que haya una causa justificada.El ministro ha presentado esta medida como una transformación del mercado del alquiler en España orientada a "dar certidumbre y seguridad" a los inquilinos, con el objetivo de "acabar con la ansiedad" de saber cuándo va a vencer el contrato y evitar situaciones en las que el casero eche al inquilino para cobrar un 40% más por el alquiler o para poner un piso turístico.Sin embargo, formaciones como Junts o el PNV, claves para la convalidación de este decreto cuando se debata el viernes en un pleno extraordinario del Congreso, rechazan la medida de plano. De hecho, los socialistas optaron por segregar en un segundo real decreto esta medida del resto por temor a que las primeras no fueran convalidadas.
www.idealista.com/news/inmobiliario/vivienda/2026/09/30/916617-la-letra-pequena-de-los-contratos-indefinidos-obligan-al-propietario-a-indemnizar
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