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Así es la regulación que prohíbe a los fondos comprar casas hasta el 70% de su valor y los desahucios hasta 2030
Fecha Publicación: 30/09/2026
 
El primero de los dos decretos de vivienda que el Gobierno aprobó el martes en el Consejo de Ministros prohíbe a los fondos de inversión hasta el 31 de diciembre de 2028 la compra de viviendas por debajo del 70% de su valor de tasación de mercado. La restricción abarca tanto inmuebles en uso como edificios de calificación residencial que dispongan de certificado de fin de obra. Además limita a la definición de "fondo buitre" a cualquier entidad con o sin personalidad jurídica que tenga en su objeto social la adquisición de inmuebles.

La publicación este miércoles en el Boletín Oficial del Estado (BOE) aclara una cuestión que la propia ministra de Vivienda, Isabel Rodríguez, había dejado en el aire. La representante socialista comunicó en la rueda de prensa posterior al Consejo de Ministros que el decreto prohibía la compra de viviendas por parte de fondos de inversión especulativos, pero el texto publicado horas después introduce un matiz relevante, la restricción no es una prohibición general, sino una limitación de precio mínimo.

Los fondos, por tanto, podrán seguir comprando viviendas siempre que paguen al menos el 70% de su valor de tasación de mercado. Es decir, lo que el Gobierno presentó como un veto queda en la práctica como un suelo de precio, deja abierta la puerta a que este tipo de entidades continúen operando en el mercado residencial siempre que no compren por debajo de ese umbral.

El texto justifica la medida señalando que los ciudadanos que necesitan una vivienda deben competir en el mercado con "fondos de inversión especulativos destinados únicamente a la obtención de la máxima rentabilidad económica de la vivienda", lo que genera según el Gobierno una desigualdad "incompatible con el artículo 47 de la Constitución".

Las excepciones: viviendas dedicadas a alquiler social
Esta limitación tiene excepciones, por un lado no aplica si la vivienda se destina a alquiler asequible o social durante un mínimo de cinco años, a residencias sociosanitarias, a colectivos vulnerables a través del tercer sector, a víctimas de violencia de género, o si la entidad compradora se adhiere a un Código de Buenas Prácticas acordado con la administración competente.

Por otra parte, las entidades públicas cuya finalidad sea la gestión de vivienda social quedan automáticamente exentas. Esto afecta a la entidad estatal Casa 47 o a sus homólogas en las comunidades autónomas, por ejemplo.

Desahucios suspendidos hasta 2030
En materia de desahucios, el decreto establece dos regímenes distintos según quién sea el propietario que ejecuta el lanzamiento. Cuando la vivienda es titularidad de un fondo de inversión, la suspensión del procedimiento es automática si el afectado carece de alternativa habitacional, se mantiene hasta el 31 de diciembre de 2030 y tiene carácter indefinido mientras subsistan las causas que la motivaron. En este caso no se prevé ninguna compensación económica para el propietario.

Cuando el propietario no es un fondo, el decreto activa un mecanismo de enervación extraordinaria: la comunidad autónoma correspondiente tiene dos meses para ofrecer alternativa habitacional al inquilino o para enervar la acción, poniendo fin al proceso judicial por impago.

Si no lo hace en ese plazo, el procedimiento queda suspendido hasta que la administración cumpla con su obligación. En este caso sí se prevén compensaciones para los propietarios personas físicas o jurídicas dedicadas al alquiler asequible.

El decreto precisa que el Estado compensará a las comunidades autónomas por el coste que les suponga este cumplimiento, con la excepción de los intereses de demora que se generen por cumplimiento tardío de la propia autonomía.

El preámbulo del decreto recoge que los lanzamientos derivados de ejecuciones hipotecarias se han reducido casi un 70% en el periodo 2019-2025 respecto al periodo 2013-2018, y que los derivados de la LAU han caído casi un 50%, pero argumenta que los compromisos internacionales de España con el Comité de Derechos Económicos, Sociales y Culturales de Naciones Unidas "exigen una mayor protección para que ningún desahucio de una persona que carezca de alternativa habitacional" pueda producirse.
www.idealista.com/news/inmobiliario/vivienda/2026/09/30/916577-asi-es-la-regulacion-que-prohibe-a-los-fondos-comprar-casas-hasta-el-70-de-su-valor
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