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Los decretos sobre vivienda aprobados por el Gobierno excluyen a los propietarios
Fecha Publicación: 30/09/2026
 
El Gobierno ha aprobado en Consejo de Ministros dos reales decretos sobre vivienda que incluyen la protección frente a los desahucios hasta 2030; la regulación de alquiler de temporada y habitaciones; la prohibición de la compra de casas por 'fondos buitre' hasta el 2028 o la prórroga extraordinaria durante de los contratos de alquiler. También se vuelve a establecer un tope del 2% a la subida de las rentas de los arrendamientos, se aplica un IVA del 10% al negocio de los pisos turísticos o se dan ayudas para la compra de primera vivienda. Los decretos se llevarán al Congreso de los Diputados el próximo viernes 2 de octubre.

La ministra de Vivienda y Agenda Urbana, Isabel Rodríguez, ha señalado en la rueda de prensa posterior al Consejo de Ministros que "es un acuerdo de mucha relevancia social, ya que la vivienda es el principal problema de los españoles". Los ministros de Sumar han confirmado en una rueda de prensa en la sede del Ministerio de Trabajo de forma paralela a la rueda de prensa en Moncloa que ha sido el PSOE en que ha forzado para separar en otro decreto aparte la prórroga automática de los contratos de alquiler.

Finalmente, el Consejo de Ministros ha aprobado dos reales decretos en materia de vivienda, Uno que lleva el grueso de las medidas, mientras que a parte se ha quedado la prórroga automática de los contratos de alquiler. Esta misma medida, junto con todo el real decreto anterior, decayó en el mes de abril de este año, tras su aprobación inicial en el Consejo de Ministros.

Debido a la importancia de estas medidas y el entorno social en el que se producen, con protestas en la calle, el Gobierno ha solicitado al Congreso la celebración de un pleno extraordinario este mismo viernes para la convalidación inmediata de ambos decretos.

El Primer Real Decreto-ley:
Prórroga extraordinaria de dos años del alquiler
Afecta a los contratos de arrendamiento en vigor que lleguen a su fecha de vencimiento antes del 31 de diciembre de 2028. Además, y tal y como recuerda José Ramón Zurdo, experto legal en Agencia Negociadora del Alquiler, también afectará a los contratos que estén en periodo de tácita reconducción. Esta prórroga solo podrá producirse si el inquilino está al corriente de pago.

Suspensión de desahucios de personas vulnerables sin alternativa habitacional
Se vuelven a prohibir los desahucios hasta el 31 de diciembre de 2030, después de que decayera esta medida el pasado mes de abril cuando el decreto no fue convalidado por el Congreso de los Diputados.

Prohibición de la compra especulativa de vivienda
Se restringe las operaciones de compraventa de viviendas de entidades que adquieran inmuebles o carteras hipotecarias si la compra se produce a un precio inferior al 70% de su valor de tasación hasta el 31 de diciembre de 2028. Una prohibición que afectará a la compra de vivienda pero también a la compra de edificios enteros y que solo se puede saltar si la vivienda se destina a alquiler social.

El decreto publicado en el BOE identifica a los llamados "fondos buitre" como entidades, con o sin personalidad jurídica, que tengan en su objeto social la adquisición de inmuebles a título oneroso.

La regulación se ha diseñado para evitar que la prohibición afecte a entidades públicas como Casa 47 cuando quieran adquirir vivienda pública o asequible.

Fiscalidad de las socimis
Se reordena la fiscalidad de las socimis para que reorienten su inversión hacia la vivienda asequible, no al uso de la inversión en el ámbito de la especulación.

Regulación del alquiler de temporada
Se reformará la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) para equiparar los alquileres de temporada a los arrendamientos de la vivienda habitual, con sus propias particularidades. En este artículo hay más detalles.

Regulación de los alquileres de habitaciones
Se reformará la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) para equiparar el alquiler de una habitación en piso compartido con los arrendamientos de la vivienda habitual, con sus propias particularidades. La ministra ha destacado que la regulación de ambos alquileres será la que se lleva trabajando en el Congreso de los Diputados y ha precisado que incorpora una cláusula competencial para las CCAA con normativa propia, como Cataluña, donde se aplicará su legislación en materia de derecho civil. En este artículo hay más detalles.

IVA del 10% al negocio de los pisos de alquiler turístico
Hasta ahora, los alquileres turísticos estaban exentos de pagar el IVA. Durante la negociación, y en anteriores anuncios del Ejecutivo, se llegó a hablar de aplicar el 21%, pero finalmente será del 10%. "Se aplicará para evitar que las viviendas salgan de uso como viviendas habituales", concretó la ministra.

Bonificaciones fiscales para inquilinos
Se pretende reducir el esfuerzo económico de las familias, sobre todo aquellas que viven de alquiler, y mejorar la asequibilidad de la vivienda. Para rentas de hasta 33.000 euros/año y que serán también graduadas según la renta.

De esta manera, la ministra ha afirmado que se podrán ahorrar hasta una mensualidad de las rentas de alquiler. Se estima que llegará 1,6 millones de hogares en España.

Bonificaciones fiscales para propietarios que bajen el precio del alquiler
Aquellos propietarios que bajen la renta de alquiler fuera de las zonas de mercado tensionado ya declaradas también se beneficiarán de incentivos fiscales por reducir la carga económica sobre los inquilinos.

Ayudas a la compra de la primera vivienda
Se crea el nuevo mecanismo ‘TU CASA’ para aquellas personas solventes, pero que no han podido ahorrar lo suficiente para poder hacer frente a los gastos iniciales en la compra de una vivienda.

Se aplicará una financiación a un tipo de interés al 0% con apoyo del Estado para poder acceder a la primera vivienda que cubrirá hasta el 20% del valor de la vivienda, con un máximo de 50.000 euros. La gestión se realizará a través del Instituto de Crédito Oficial (ICO).

Tope a la subida de las rentas (2%)
Se vuelve a aplicar un tope máximo en la subida anual de los contratos de alquiler en vigor del 2%, como ya se hizo durante la crisis por la guerra en Ucrania en 2022 y en años posteriores. Esta tope también se introdujo en el decreto del mes de marzo, que decayó en la Cámara Baja en abril. En esta ocasión, estará vigente, solo en caso de convalidarse el decreto, hasta el 31 de diciembre de 2027, según lo que recoge el BOE este miércoles.

Reforzar la oferta pública de vivienda
Otra de las cuestiones que recoge el primero de los dos decretos de vivienda es el refuerzo de la oferta pública residencial mediante la consolidación que el Ministerio de Vivienda denomina como 'Modelo Casa 47'. Este pasa por activar los mecanismos administrativos de la Administración General del Estado con el fin de seguir incorporando inmuebles al parque público estatal.

Rebaja del IVA a la vivienda pública
El decreto rebaja, además. la fiscalidad de la vivienda de promoción pública y protegida al tipo superreducido del IVA del 4%. Esta medida utiliza el incentivo fiscal con el objetivo de estimular la construcción de inmuebles residenciales asequibles e incrementar progresivamente la oferta pública disponible.

El segundo Real Decreto-ley:
Renovación automática de los contratos de alquiler por tiempo indefinido
El segundo real decreto que ha aprobado este martes el Gobierno pero que se publicará en el BOE este jueves contiene una de las principales reivindicaciones de Sumar y que amenazaba con hacer zozobrar al resto de medidas por su falta de apoyo parlamentario: la renovación automática de los contratos de alquiler de forma indefinida.

Esta iniciativa, que Moncloa ha bautizado como “medidas urgentes para reforzar los contratos de arrendamiento de vivienda habitual”, supone en la práctica la obligación para los arrendadores de acreditar una causa justificada -por ejemplo, la necesidad de habitar el piso- para no renovar el contrato y, si no lo hace, que tenga que indemnizar al arrendatario.

La norma especifica que tras cinco años de duración de un contrato de alquiler, ese contrato se renueva por otro periodo similar de forma automática. Si el propietario no quiere renovarlo tiene que avisar con medio año de antelación a su inquilino e indemnizarlo con el equivalente a 12 meses de alquiler.

El ala socialista del Gobierno se negaba a incluir esta propuesta en el decreto principal y alegaba que partidos como Junts o PNV, imprescindibles para la convalidación en el Congreso, nunca la apoyarían al considerarla una suerte de expropiación de viviendas. "Es una de las reivindicaciones que nos han hecho llegar las asociaciones. Que los contratos de alquiler puedan dar tranquilidad a los inquilinos", señalaba la ministra de Vivienda en rueda de prensa, argumentando la aplicación de este alquiler indefinido en países como Alemania.

Para José Ramón Zurdo señala que si este segundo decreto se convalida en el Congreso de los Diputados, "la oferta después del 31 de diciembre de 2028 se quedaría en un tercio de la actual, porque muchísimos alquileres que vencieran en esa fecha saldrían fuera del mercado. Esta medida es la más dañina para el mercado, muy parecida a las políticas de renta antigua del pasado", sentencia el experto.

Precedentes
El precedente más cercano en relación con la prórroga extraordinaria del alquiler tuvo lugar el pasado 22 de marzo, cuando entró en vigor también en forma de decreto ley tanto la prórroga extraordinaria del alquiler por dos años, así como el tope del 2% en la actualización de los alquileres. La no convalidación por parte del Parlamento, un mes después con los votos en contra de PP, Vox y Junts, eliminó de golpe la vigencia de estas medidas, con lo que solo surtió efectos legales entre el 22 de marzo y el día de la votación de la no convalidación en el Congreso (28 de abril).

Esta situación provocó un caos entre inquilinos y propietarios porque sólo podrán disfrutar de esta prórroga extraordinaria de dos años aquellos contratos de arrendamiento que se encuentraban en el momento de prórroga obligatoria o tácita entre el 22 de marzo y el 28 de abril y cuyos inquilinos la hayan solicitado formalmente al propietario.
www.idealista.com/news/finanzas/economia/2026/09/29/916383-el-gobierno-acuerda-proteger-los-desahucios-hasta-2030-y-prohibir-la-compra-por-fondos
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