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Los problemas de la obra nueva: “Hay que modificar la ley de suelo estatal y las autonómicas”
Fecha Publicación: 27/07/2026
 
El problema de acceso a la vivienda pasa por múltiples factores. Uno de ellos, la falta de obra nueva. Un freno para ello es el aumento de la plusvalía municipal, que ha subido en las principales ciudades españolas desde 2020, desde el 275% hasta el 650%, en datos de un informe de la ASPRIMA, la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid, junto a la consultora EY.

Madrid encabeza la subida con un 650%, seguida de Sevilla con un 500%, mientras que Málaga y Zaragoza tienen aumentos del 305% y Barcelona del 275%.

Según Jorge Ginés, director general de ASPRIMA, el problema de la obra nueva en toda España, en especial en Barcelona, viene provocado por la falta de suelo “a causa de unas normas obsoletas que no están acordes con la sociedad actual y el crecimiento poblacional”.

En segundo lugar, hay una lentitud en la obtención de las innumerables licencias y permisos que tiene asociado la promoción de vivienda. “La fiscalidad es otro aspecto preocupante. Más del 26% del precio total de una vivienda son impuestos y cargas fiscales”, nos comenta.

En la asamblea de la Asociación de Promotores y Constructores de Cataluña, APCE Cataluña, su presidente, Xavier Vilajoana, destacó que “no son suficientes medidas parciales y electorales, sino que hace falta un cambio de planteamiento que sitúe la generación de oferta en el centro de la política de vivienda, dedicando más recursos por parte de la Administración, y mediante la activación efectiva de suelo, la reducción de trabas administrativas y un marco regulador estable y previsible que dé confianza a la inversión”.

En este sentido, reclamó reforzar la colaboración publicoprivada y reivindicó el papel del sector promotor como factor imprescindible para incrementar el parque de vivienda y dar respuesta a una demanda que continúa creciendo.

Los principales problemas de la obra nueva
Desde ASPRIMA comentan que entre los principales problemas que frenan la construcción de obra nueva está en la falta de mano de obra. “Para resolver el problema de mano de obra hay que cambiar la legislación laboral, las cotizaciones sociales, atajar el absentismo laboral, mejorar e invertir en Formación Profesional…”.

Otros son la generación de materia prima, de suelo finalista. Para Jorge Ginés, hay que modificar tanto la ley de suelo estatal como las autonómicas, con una visión a largo plazo que planifique claramente los territorios, que coordine urbanismo e infraestructuras, que reduzca la infinidad de informes sectoriales actualmente necesarios para promover y, sobre todo, “que prime el interés general sobre el particular, lo que está impidiendo, desgraciadamente, el desarrollar social y económico del país”, remarca.

Por ello aumentan los precios de las viviendas. Lo que frenaría los precios de verdad es un aumento sustancial de la oferta, y “eso no se está produciendo”, nos destaca Carlos Balado, de OBS Business School, pues según el experto, la construcción de vivienda nueva sigue estancada en niveles históricamente bajos -apenas 2,7 viviendas iniciadas por cada 1.000 habitantes frente a las casi 20 del pico previo a la crisis- “y la rentabilidad neta del sector es negativa, así que no hay incentivos para que esto cambie a corto plazo”, responde.

“Aumentar la edificabilidad y la densidad”, posibles soluciones
Para que los problemas de obra nueva se solucionen, en concreto en Cataluña donde está fuertemente estancada, el director general de ASPRIMA propone permitir la deducción de los costes de promoción y urbanización del valor de transmisión, o incorporarlos al valor de adquisición.

De este modo, el impuesto gravaría únicamente el incremento real de valor del terreno y no los costes de producción necesarios para transformar el suelo en vivienda.

También habla de la introducción de una bonificación obligatoria en el IIVTNU para empresas promotoras y constructoras, similar a la ya existente en el IBI.

Y también tiene una batería de soluciones: cambiar el urbanismo y hacerlo mucho más flexible y posibilista; aumentar la edificabilidad y la densidad; facilitar el cambio de uso; acabar con la dictadura que suponen los planes generales urbanos; “una mayor coordinación entre las distintas administraciones públicas; modificar ciertos aspectos de la normativa medioambiental que limitan y estrangulan el urbanismo; reducir la fiscalidad; agilizar todo el proceso, desde licencias hasta informes y permisos”, sentencia.
www.idealista.com/news/inmobiliario/construccion/2026/07/26/904336-los-problemas-de-la-obra-nueva-hay-que-modificar-la-ley-de-suelo-estatal-y-las
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