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De los topes al alquiler a los avales públicos: el Banco de España desinfla el efecto de las políticas en vivienda
Fecha Publicación: 22/06/2026
 
El Banco de España ha dedicado un apartado especial a la situación crítica de la vivienda en su Informe Anual de 2025. Además de elevar el déficit residencial hasta las 750.000 unidades, el organismo encabezado por el exministro José Luis Escrivá pone sobre la mesa los efectos negativos o limitados que pueden tener algunas de las medidas que han tomado tanto el Gobierno como las CCAA en los últimos tiempos si no van acompañadas de un aumento de la oferta.

Por ejemplo, el supervisor financiero afirma que el tope de los alquileres en zonas tensionadas puede provocar “efectos no deseados”, como la disminución de la renta real de los propietarios, menores incentivos para invertir o la subida de rentas en el mercado no regulado. También menciona los escasos efectos de los avales públicos para comprar vivienda o el impacto negativo de limitar los pisos turísticos en el comercio local.

"La efectividad de las políticas de oferta de vivienda tiene un horizonte temporal de medio y largo plazo. En un contexto de severos problemas de acceso a la vivienda, las políticas de demanda pueden tener de manera transitoria un papel de mitigación en el corto plazo, tanto para contener la demanda no residencial como para proteger a los hogares vulnerables. No obstante, el diseño de estas políticas de mitigación debe tener en cuenta los riesgos que pueden tener sus efectos sobre la oferta si estas medidas se mantienen en el tiempo sin que la oferta de vivienda residencial reaccione de manera significativa. Sería deseable una monitorización y la evaluación de estas medidas para examinar sus efectos y la detección temprana de los posibles riesgos", avisa el Banco de España.

Una de las medidas en las que pone el foco es en el control de los alquileres en las zonas tensionadas, la medida estrella de la Ley de Vivienda que acaba de cumplir tres años en vigor y que ya se aplica en más de 300 municipios de Cataluña, País Vasco, Navarra y Galicia.

Según la institución bancaria, "los controles de precios del alquiler y la protección contractual de los inquilinos limitan las situaciones de vulnerabilidad, pero su diseño debe considerar la posible aparición de efectos no deseados sobre la oferta cuando estas medidas persisten en el tiempo sin actuaciones efectivas sobre la oferta".

Estos topes, "que limitan los niveles nominales de precios del alquiler residencial tienen como objetivo contener el esfuerzo que realizan los hogares en alquiler y reducir las situaciones de vulnerabilidad, son especialmente efectivas en el corto plazo para reducir el esfuerzo de aquellos inquilinos con contratos vigentes, pero deben evaluarse los riesgos de que surjan efectos no deseados asociados con estos controles, identificados por la literatura económica y la evidencia internacional". Por ejemplo, añade el supervisor financiero, "suponen una disminución de la renta real de los propietarios de vivienda" si se mantienen en el tiempo. Y "esta reducción afecta a los incentivos a la inversión residencial y con ella disminuiría la oferta de nuevas viviendas en alquiler en relación con una situación en la que estos controles de precios no se aplican. Este efecto sobre la oferta también podría dar lugar al desplazamiento de viviendas a otros usos alternativos (turístico o de temporada) o a la venta de estas viviendas".

Al mismo tiempo, añade el Banco de España, "la fijación de precios máximos puede incentivar incrementos de los precios de los contratos que se encuentran por debajo de los máximos regulatoriosy de los nuevos contratos en segmentos del mercado no regulados. En el caso de que se materializaran estos riesgos, las ganancias de bienestar de corto plazo sobre los hogares vulnerables debidas a los controles de precios se verían compensadas por pérdidas de bienestar a medio y largo plazo".

Al margen de los límites a los arrendamientos, el documento también menciona los avales públicos destinados a ayudar a los jóvenes a comprar su primera vivienda, una medida que a nivel estatal se canaliza a través del ICO, pero que también han puesto en marcha CCAA como Madrid, Cataluña, Andalucía o Galicia.

Estos programas cubren hasta el 20% del importe que no financia la banca vía hipotecas a aquellos jóvenes que son solventes para pagar las cuotas del préstamo, pero carecen de ahorros previos para poder adquirir un inmueble. Y, según el organismo, "pueden tener un impacto limitado en las zonas con mayores problemas de acceso sin mejoras en la capacidad económica de los hogares".

Y añade que "este tipo de medidas suelen vincularse a que la adquisición de vivienda no supere ciertos niveles de precios definidos en amplios ámbitos territoriales como las CCAA. Además, esta medida no reduce la restricción de renta de los hogares, que se vería incrementada al aumentar la ratio Debt-Service-to-Income (DSTI) de los solicitantes de crédito sin ahorro. De ese modo, la efectividad de este tipo de medidas es cuantitativamente limitada en aquellas áreas urbanas tensionadas, donde los precios son más elevados que el límite promedio fijado a nivel de comunidad autónoma y donde los hogares deben realizar mayores esfuerzos para adquirir una vivienda".

Suma y sigue porque otra de las iniciativas con 'peros' es la limitación de los pisos turísticos o de alquiler temporal, unas regulaciones que "pueden mitigar el aumento de los precios en las zonas donde se concentran estas viviendas y en las que exista una elevada presión de la demanda residencial, en relación con la oferta. No obstante, en el diseño e implementación de estas medidas podrían evaluarse los efectos de estas restricciones en otros sectores económicos, como el turismo, la restauración, el comercio o, incluso, la educación superior", apostilla el organismo.

El Informe Anual del Banco de España de 2025 también menciona otras medidas como las ayudas para pagar el alquiler, como el Bono Alquiler Joven, o las deducciones fiscales en el IRPF, que "pueden ser poco efectivas en aquellos contextos en los que la oferta de vivienda es rígida. La literatura económica documenta que las políticas de apoyo a la demanda se trasladan, en función de la inelasticidad de la oferta, a unos mayores precios y los recursos públicos se transfieren a la oferta. La traslación a precios puede no observarse en, por ejemplo, los contratos vigentes de alquiler, pero se reflejaría en la fijación de los precios de los nuevos contratos en aquellas zonas con oferta rígida".

El documento también insiste en que las medidas para incrementar el parque de vivienda pública que han tomado las diferentes CCAA, con un mayor énfasis en el alquiler asequible; "tardarán en materializarse y la magnitud de su cuantía sobre la oferta es relativamente reducida en relación con las actuales necesidades de vivienda", aunque confía en que la puesta en marcha de la empresa pública Casa 47 y el nuevo Plan de Vivienda 2026-2030 logren contribuir a aumentar el parque residencial público.

Por último, el texto incide en que "las medidas de protección a los inquilinos, diseñadas considerando distintos criterios de vulnerabilidad social, pueden generar efectos adversos sobre la oferta de vivienda en alquiler si las AAPP no cubren determinados riesgos que afectan a los propietarios de las viviendas". Aquí, por ejemplo, podría encajar la moratoria antidesahucios que estuvo en vigor desde diciembre de 2020 hasta que el Congreso la tumbó el pasado febrero.

Más coordinación de las AAPP y apoyo al transporte
Otro de los tirones de orejas del Banco de España al conjunto de Administraciones es la necesidad de que exista una mayor coordonación ámbito de la planificación urbanística y las políticas de suelo, con el objetivo de acelerar la oferta residencial.

El informe recuerda que las competencias en materia de vivienda "se encuentran altamente descentralizadas en España", y que "una política de vivienda efectiva requiere coordinación de la asignación competencial entre AAPP para evitar la neutralización o la escasa efectividad de medidas unilaterales".

Según el supervisor, "la complejidad regulatoria, el solapamiento de trámites administrativos o la existencia de problemas de inseguridad jurídica contribuyen a demorar los procesos de transformación urbanística y la producción de vivienda", de ahí que "una mayor coordinación y simplificación regulatoria sería necesaria para reducir cuellos de botella regulatorios y administrativos en la política urbanística".

Por ejemplo, recomienda agilizar trámites a través de la reducción de informes duplicados solicitados por las distintas AAPP, mayores recursos y apoyo de las CCAA a los ayuntamientos de menor dimensión para agilizar la gestión de la planificación urbanística o establecer procedimientos abreviados y tramitar simultáneamente distintas fases de un proyecto urbanístico contribuirían, en conjunto, a acelerar el aumento de la oferta de vivienda.

El supervisor también recomienda que las políticas de oferta de vivienda integren una visión metropolitana de las áreas urbanas, con el objetivo de reducir la presión del mercado en los grandes centros urbanos y desplazar parte de la demanda hacia las ciudades cercanas. Ahora bien, para ello, ve indispensable una apuesta decidida por las infraestructuras y el transporte público.

"La literatura económica ha señalado que un adecuado diseño de las infraestructuras y el transporte público pueden contribuir a reducir los problemas de acceso a la vivienda. En concreto, una amplia y eficaz red de transporte público de ámbito metropolitano permite incrementar el tamaño potencial de las áreas urbanas, reducir la congestión e incrementar la oferta de vivienda. Un mayor esfuerzo inversor en estas políticas de transporte podría contener los precios inmobiliarios y facilitar el acceso a la vivienda", concluye el Banco de España.
www.idealista.com/news/inmobiliario/vivienda/2026/06/19/902707-de-los-topes-al-alquiler-a-los-avales-publicos-el-banco-de-espana-desinfla-el
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