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El atasco de la red eléctrica bloquea miles de viviendas nuevas y atrapa a los compradores
Fecha Publicación: 08/06/2026
 
Suelos completamente urbanizados y listos para edificar desde el punto de vista legal, pero bloqueados porque la red eléctrica no tiene capacidad suficiente para las viviendas previstas. Es la paradoja de los solares energéticamente inviables, una realidad que ya afecta a miles de viviendas en España (solo 110.000 en la Comunidad de Madrid, según datos del Gobierno regional) y que amenaza con convertirse en un problema mayor por un cuello de botella que satura al 87,9% de los nodos en todo el sistema, es decir, no admiten ya nuevos clientes.

Esta congestión amenaza con frenar en seco el desarrollo urbano en un momento en el que el déficit acumulado, como advierte el Banco de España, alcanza ya las 700.000 viviendas. Una demanda que, además, crece a un ritmo de 100.000 hogares al año. En 2024, último informe en el que hay datos globales, el sector urbanístico solicitó 6,7 GW de acceso a la red, de los cuales aproximadamente la mitad no pudieron ser atendidos por falta de capacidad disponible o por el desistimiento de los promotores ante la incertidumbre. En 2025, denuncian los promotores, apenas se atendió el 12% de las solicitudes de acceso y conexión a la red eléctrica que realizaron las distribuidoras.

Los expertos definen esta situación como "una trampa" que genera inseguridad jurídica al promotor. "Se puede obtener un informe favorable durante la tramitación de la licencia, pero se puede encontrar que, cuando va a comenzar con las obras, o bien el informe ha caducado, que es lo habitual, o que las condiciones han cambiado", señala María Jesús Romero Aloy, experta en derecho urbanístico y profesora de la Universidad Politécnica de Valencia, que lamenta que la falta de acceso a la electricidad acaba "comprometiendo" la viabilidad del proyecto y dilatando los plazos, lo que repercute directamente en el comprador.

La capacidad de la red y la escasa integración entre la planificación eléctrica y el planeamiento urbanístico obligan a los promotores a asumir refuerzos imprevistos, con sobrecostes y retrasos significativos. Para corregir esta situación, la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima) propone flexibilizar los límites de inversión en redes, impulsar inversiones anticipatorias que permitan atender la demanda residencial futura y priorizar las infraestructuras eléctricas vinculadas a desarrollos con planeamiento definitivamente aprobado. En su receta, el organismo también plantea crear mecanismos estables de coordinación entre administraciones, distribuidoras y promotores para alinear los calendarios urbanísticos y eléctricos desde las fases iniciales.

Su director general, Jorge Ginés, apunta a que hay que diferenciar entre suelo finalista -aquel que ya tiene todos los permisos y clasificaciones urbanísticas necesarias para construir directamente- y no finalista -que aún necesita recorrer parte del proceso urbanístico antes de poder edificar-. "En el caso del suelo finalista no debería haber ningún problema de capacidad eléctrica. El problema viene en la generación del suelo, y ahí hay dos casuísticas. La más grave, y es real, es la siguiente: yo he podido pasar 20 años desarrollando suelo, he tramitado el planeamiento para mi plan parcial con sus informes sectoriales, incluido el eléctrico. He completado la gestión urbanística y la reparcelación. He redactado el proyecto de urbanización. Y cuando ya estoy en ese proyecto de urbanización, en fase de redacción o incluso con las obras iniciadas, aparece este problema sobrevenido. Eso es grave, porque puede paralizar el desarrollo: o no te dan alternativas, o las alternativas tienen un coste y unos plazos desorbitados", alerta el representante de los promotores madrileños. El resultado no es otro que proyectos bloqueados en fase de urbanización por falta de luz. Ese es el riesgo que corren actualmente 80.000 viviendas de los nuevos desarrollos del sureste de Madrid, que no tienen garantizada la luz, tal y como ha alertado Luis Roca de Togores, presidente de la Junta de Compensación de Valdecarros, uno de estos nuevos barrios.

A los problemas técnicos se le suman los burocráticos, con unas normas que promotores y juristas creen "desfasadas" e inadecuadas a la realidad actual. "Hay una disparidad grave: tramitar y ejecutar un plan urbanístico lleva entre 10 y 20 años; los permisos de acceso y conexión a la red caducan a los 5 años. Además, el informe de viabilidad eléctrica, que fija unilateralmente la distribuidora en 6 meses de validez, no tiene ningún respaldo normativo expreso. Como tramitar una licencia de obras puede tardar más de un año, el informe caduca antes de que se conceda la licencia, y las condiciones técnicas y económicas pueden cambiar en cada nueva emisión", denuncia María Jesús Romero Aloy.

"Los juegos del hambre"
De hecho, esta letrada es la responsable de acuñar el concepto de solar energéticamente inviable. Ella explica que otro de los obstáculos en esta carrera por edificar es que la vivienda actual se ha convertido, en los últimos años, en un consumidor intensivo que el urbanismo no ha asimilado. "Se sigue planificando con la lógica energética del siglo XX, pero la vivienda actual necesita puntos de recarga para vehículos eléctricos, aerotermia, ventilación mecánica y domótica. El consumo ha cambiado radicalmente en muy poco tiempo y el planeamiento no lo ha acompañado", zanja.

Las viviendas en España representan aproximadamente el 25% de la demanda total de energía eléctrica del país. A nivel doméstico, este consumo se divide principalmente en electrodomésticos (28,6%), iluminación (8,1%), agua caliente sanitaria (20,5%), calefacción y aire acondicionado (35,8%). Sin embargo, y pese a ser un porcentaje minoritario, los nuevos desarrollos entran en competencia directa por el acceso a la electricidad con el resto de sectores, especialmente la industria.

Este pulso feroz se ve agravado por la pugna entre los países de la UE por atraer a su territorio la apertura de nuevos centros de datos, una infraestructura que demanda una gran cantidad de electricidad. España lleva meses cerrando acuerdos en ese mismo ámbito. Suma más de 22.000 millones de euros en proyectos anunciados recientemente, sobre todo en Aragón, y cuenta con 144 complejos de este tipo que consumen alrededor de 6 TWh (una cifra que podría duplicarse en 2030).

"Esto no puede ser 'Los juegos del hambre'. No podemos dar electricidad a unos para quitárselas a otros", lamenta Jorge Ginés, que cree que España debería generar mucha más energía en un momento en el que puede atraer industria y, al mismo tiempo, resolver la demanda en vivienda. María Jesús Romero Aloy añade, además, que la ley debería modificarse para dar prioridad al uso residencial frente a otros usos intensivos. "Es más fácil relocalizar un centro de datos en el espacio, en el territorio, que el uso residencial. Entonces, ¿por qué no introducir estos criterios de prioridad en base a ese derecho constitucional, el que protege el artículo 47?", plantea la jurista.

Infraestructuras limitadas
España produjo en 2025 un total de 272.321 GWh una cantidad que podría bastar para mitigar este problema, pero que se acaba desperdiciando (entre un 9 y un 8% diarios) por la falta de infraestructuras. Y es que las líneas de transporte distribuidas a lo largo de todo el país no fueron diseñadas para los volúmenes actuales.

Este desperdicio es mayor en el caso de las energías renovables, que suponen el 66% del total del mix que se produce. En días de mucho viento y sol, la red no puede absorber toda la generación y Red Eléctrica acaba vertiendo (lo que se conoce como 'curtailment') alrededor de un 20% de la misma. La solución pasaría, por tanto, por aumentar la capacidad de almacenamiento. Además, España, igual que su vecina Portugal, es una isla eléctrica respecto al resto del continente porque las interconexiones con Francia son muy limitadas. Eso significa que cuando hay excedente no se puede exportar fácilmente, y cuando falta no se puede importar con agilidad.

El proceso de mejora de infraestructuras avanza, por tanto, a menor ritmo que el de la demanda de electricidad. El plan actual del Gobierno prevé 13.600 millones de euros de inversión hasta 2030 (3.600 millones en transporte y 7.700 en distribución). Pero el freno sigue radicando en la tardanza en obtener los permisos necesarios para levantar el nuevo servicio.

En enero de 2026 España conectó más megawatios de capacidad en almacenamiento de baterías que en los tres años anteriores juntos. De hecho, el Ministerio de Transición Ecológica lanzó 700 millones en ayudas (más otros 818 millones correspondientes a los fondos FEDER europeos) para proyectos de baterías industriales y bombeos reversibles. Pero actualmente hay 5.200 MW de proyectos esperando autorización administrativa.

Estos planes, de nuevo, no se elaboran en paralelo con los urbanísticos. "El cuello de botella viene en lo que son las infraestructuras de cabecera, lo que yo llamo 'aguas arriba'. Los planes pasan por mejorar las subestaciones de transformación de alta media tensión, líneas de media tensión, que son las que van a alimentar luego los nuevos desarrollos urbanísticos. Esto se planifica por parte de la distribuidora dentro de la lógica regulatoria, pero al margen del plan urbanístico. No se leen el uno al otro y ahí está una nueva dificultad", explica María Jesús Romero Aloy.

Compras sobre plano
Este cóctel puede acabar afectando, en algunos casos, al comprador que haya adquirido su vivienda sobre plano y no haya recibido las llaves en el plazo fijado. Los expertos son claros y recomiendan, antes de sellar la compraventa, preguntar a la promotora si dispone del informe de condiciones técnico-económicas de la distribuidora en vigor. "Si tuviera un familiar en esta situación también le recomendaría, aunque es más complicado, incluir en el contrato alguna cláusula que regulase expresamente las consecuencias de encontrarse con esa no disponibilidad del suministro y, por lo tanto, que no se le pudiera entregar la vivienda", señala Romero Aloy.

Además de estas opciones, hay herramientas para comprobar las zonas del territorio nacional en las que existe una saturación en la red eléctrica. Como por ejemplo los mapas que actualiza mensualmente la Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia (CNMC).

Buenas prácticas en la UE

Esta problemática no afecta por igual a todos los países de la Unión Europea. De hecho, España no aparece en los modelos europeos de buenas prácticas. Un informe de la Asociación Europea de Distribuidoras publicado hace dos semanas analiza los mejores modelos de coordinación entre planificación eléctrica y desarrollo territorial. Los referentes son Dinamarca, Alemania y Países Bajos, donde la jurisprudencia es muy contundente frenando a las distribuidoras que deniegan conexiones alegando falta de capacidad.
www.idealista.com/news/inmobiliario/vivienda/2026/06/08/900624-el-atasco-de-la-red-electrica-bloquea-miles-de-viviendas-nuevas-y-atrapa-a-los
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