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El TSJC aclara que tener una vivienda en alquiler en mal estado no convierte al propietario en acosador
Fecha Publicación: 19/05/2026
 
El Tribunal Superior de Justicia de Cataluña ha dejado claro en una sentencia de 16 de enero que no todo conflicto entre casero e inquilino es acoso inmobiliario, anulando una importante sanción económica impuesta a unos propietarios y fijando una idea clave: el mal estado de una vivienda o los retrasos en reparaciones no bastan, por sí solos, para hablar de esta infracción.

¿Qué se entiende por acoso inmobiliario según la Ley catalana?
El artículo 45.3.c) de la Ley 18/2007 del derecho a la vivienda de Cataluña define esta figura como una conducta que busca perturbar a la persona acosada en el uso pacífico del inmueble y crearle un entorno hostil, ya sea en el aspecto material, personal o social, con la finalidad de forzarla a adoptar una decisión no deseada, como abandonarlo.

Sobre el papel puede parecer un concepto amplio, pero la práctica demuestra que no todo encaja en esa definición. Es ahí donde entra el matiz que introduce el tribunal: no es suficiente que existan problemas en la vivienda o conflictos entre las partes.

El TSJ de Cataluña pone el foco en un elemento que cambia totalmente el enfoque: la intencionalidad. Para que exista, no es suficiente con acreditar deficiencias en el inmueble o retrasos en obras. Es necesario que las acciones del propietario estén dirigidas a crear una situación de presión con el objetivo de forzar al inquilino a dejar la vivienda.

Alquiler, obras y denuncia por acoso inmobiliario
El caso se desarrolla en un edificio de Barcelona construido en 1940. La relación arrendaticia comenzó en 2010 con un contrato de cinco años. La renta se fijó en 750 euros, aunque durante los seis primeros meses se redujo a 200 como compensación por unas obras que debía asumir la arrendataria.

Con el paso del tiempo, las partes ajustaron las condiciones: en 2014 acordaron una rebaja del 50% por problemas en los bajantes y en 2015 firmaron un nuevo contrato, esta vez por tres años, y al precio de 843 euros.

El punto de inflexión llegó en abril de 2018, cuando los propietarios comunicaron que no renovarían el contrato. Apenas tres meses más tarde, y solo una semana después de que el contrato expirara, la inquilina denunció la situación ante el Ayuntamiento de Barcelona.

La sanción por acoso inmobiliario y su recorrido judicial
La denuncia se basaba principalmente en dos graves deficiencias que afectaban a la habitabilidad de la vivienda: el mal estado de los desagües y bajantes y la presencia de plomo en el agua corriente, lo que la hacía no apta para el consumo humano.

Tras la denuncia, el Institut Municipal de l’Habitatge i Rehabilitació de Barcelona impuso una sanción de 90.001 euros. Los propietarios recurrieron, pero el Juzgado de lo Contencioso-Administrativo núm. 8 de Barcelona confirmó la sanción, por lo que decidieron acudir al Tribunal Superior de Justicia.

Gestión negligente vs. Acoso intencionado
El TSJC revisó los hechos con mayor detalle, subrayando que los desperfectos no eran nuevos, sino que habían sido detectados varios años antes de la denuncia, un dato crucial porque desmonta la idea de que los dueños provocaran o permitieran un empeoramiento repentino de la vivienda cuando decidieron no renovar el contrato para forzar la salida de la inquilina.

Aunque el tribunal reconoce que los propietarios incurrieron en retrasos en la ejecución de las obras, califica su comportamiento como una actuación continuada (aunque poco diligente) en relación con las reparaciones.

De hecho, se probó que los dueños realizaron varias intervenciones de mantenimiento de importante coste y que, aunque fuera tras la sanción, se acabó certificando que el agua era apta para el consumo humano.

Por tanto, hubo retrasos, pero el tribunal los encuadra en una gestión discutible e incluso negligente, no en una actuación orientada a generar una situación de presión sobre la arrendataria.

No todo incumplimiento del arrendador es acoso inmobiliario
Así, uno de los mensajes más contundentes de la sentencia es que un casero puede ser negligente con sus obligaciones de mantenimiento, pero eso no lo convierte en un acosador, ya que para que se dé una situación de este tipo hace falta algo más: una atmósfera de hostigamiento de una cierta intensidad, pues no todo incumplimiento (ni siquiera uno reiterado) permite hablar de esta infracción.

Se exige una conducta que, por su finalidad y contexto, cree una presión real para que el inquilino abandone la vivienda, lo que define al acoso inmobiliario como una actuación claramente intencional.

¿Cuándo se puede hablar realmente de acoso inmobiliario?
Aunque en muchos conflictos de este tipo puede existir un interés económico, el TSJC señala que este factor no forma parte del tipo sancionador. Es decir, que su sola existencia no basta para justificar una sanción.

Para que exista esta infracción, es necesario acreditar una conducta orientada a forzar la salida del inquilino, debidamente sustentada en hechos y no en meras presunciones derivadas de un conflicto.

Como concluye el tribunal, el derecho sancionador no puede utilizarse como una herramienta para corregir cualquier deficiencia en la relación arrendaticia, sino únicamente aquellas que supongan una verdadera situación de hostigamiento, orientada a la expulsión del ocupante por medios ilegítimos.
www.idealista.com/news/inmobiliario/vivienda/2026/05/19/895884-el-tsjc-aclara-que-tener-una-vivienda-en-alquiler-en-mal-estado-no-convierte-al
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