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En qué momento legal debe estar el contrato de alquiler para solicitar la prórroga de dos años del Gobierno
Fecha Publicación: 24/04/2026
 
El próximo 28 de abril el Congreso de los Diputados votará la convalidación o no del Real Decreto-ley 8/2026 que establece la prórroga extraordinaria de dos años para contratos de alquiler que venzan hasta el 31 de diciembre de 2027 y el límite del 2% en la actualización anual de las rentas. Mientras tanto, las dudas sobre qué inquilinos pueden solicitar esta prórroga crecen. Abogados como José Ramón Zurdo o Alejandro Fuentes-Lojo señalan que para acogerse a esta prórroga el contrato de alquiler debe estar ya en el plazo de las dos prórrogas legales, ya sean la obligatoria o la tácita.

José Ramón Zurdo, director general de Agencia Negociadora del Alquiler (ANA), recuerda que, para acogerse a esta prórroga extraordinaria de dos años, el contrato de arrendamiento debe encontrarse ya en prórroga, bien en la obligatoria establecida en el artículo 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) o en la tácita del artículo 10 de la LAU.

“Si un arrendamiento se pactó desde el inicio con una duración de cinco años (y no como un contrato de un año prorrogable hasta cinco), cuando llegue el vencimiento del quinto año y el propietario haya comunicado al inquilino con cuatro meses de antelación su voluntad de finalizarlo, el contrato se extinguirá, y en este caso, no resultaría de aplicación este Real Decreto-ley”, añade Zurdo.

Qué pasa si el Real Decreto-ley se convalida en el Congreso
Si este RDL se convalida, la norma entonces es plenamente válida y estará en vigor, y, por tanto, todo vencimiento contractual que venga de una prórroga legal que se produzca en ese lapso temporal hasta 2027, si se ha solicitado con carácter previo a su vencimiento, podrá prorrogarse hasta el 31 de diciembre de 2027.

“Evidentemente esta prórroga extraordinaria de dos años no es una prórroga obligatoria para el arrendador como establece el artículo 9.1 de la LAU, sino que es una prórroga que se debe activar por el inquilino. Por tanto, el inquilino debe notificar al arrendador con carácter previo a su vencimiento. No hay un plazo de preaviso, puede avisar el día antes si quiere, pero debe notificar por escrito la voluntad de sujetarse a esa prórroga legal. De ser así, la propiedad tendrá que aceptarlo porque no es facultativa para la propiedad. Pero repito que, siempre y cuando el vencimiento provenga de una prórroga legal. Si en el contrato se ha pactado una duración contractual de cinco o siete años y se han consumido las prórrogas legales y, por tanto, el vencimiento del plazo contractual, la propiedad se puede oponer”, subraya el abogado Alejandro Fuentes-Lojo, del despacho Fuentes-Lojo.

Qué ocurre si el Real Decreto-ley no se convalida
Todo apunta a que esta medida no se va a convalidar en el Congreso, ya que el Gobierno del PSOE y Sumar necesita el apoyo de Junts para lograr la mayoría absoluta y la formación de Carles Puigdemont mantiene su rechazo público a apoyar esta prórroga. A cambio, ha presentado en el Congreso una propuesta de rebajas fiscales con la que plantea una deducción del 15% en el IRPF por los gastos de alquiler o hipoteca de una vivienda habitual, con un tope de 11.630 euros anuales.

En caso de que no se ratifique finalmente esta prórroga extraordinaria de dos años en el Congreso el próximo 28 de abril, significa que la norma ha dejado de surtir efectos y que, en consecuencia, los inquilinos deben atenerse a los plazos de duración previstos en sus contratos. “De lo contrario, podría producirse un incremento significativo de la litigiosidad, ya que los propietarios podrían iniciar procedimientos de desahucio por expiración del plazo contractual frente a aquellos inquilinos que no respeten la duración pactada”, alerta el abogado Zurdo.

Sólo podrán disfrutar de la prórroga extraordinaria aquellos inquilinos cuyos contratos venzan durante el periodo de vigencia del RDL, es decir, desde su entrada en vigor el pasado 22 de marzo hasta el 28 de abril.

“Lo relevante no es el momento en que se solicita la voluntad de sujetarse a la prórroga, sino el momento en que vence el contrato”, sostiene Fuentes-Lojo, que añade que si ese vencimiento es posterior a la fecha de no convalidación, el propietario puede oponerse perfectamente porque no cabe aplicar una prórroga cuando ya está derogada y, por tanto, a mi juicio, el propietario podrá perfectamente oponerse a la prórroga de todos aquellos contratos cuyo vencimiento sea posterior al 28 de abril, fecha oficial para votar esta norma en el Parlamento.

El abogado recuerda que esta prórroga se activa solo si el arrendatario lo solicita. “En el momento en que el arrendatario notifica su voluntad de acogerse a la prórroga, no hay un plazo para contestar a esa prórroga, pero evidentemente hay que contestar antes de que venza el contrato. Si no, se puede entender que el silencio o el no contestar es positivo en el sentido de aceptar la prórroga, con lo cual es muy importante que se conteste. Ahora bien, si el contrato no va a vencer ahora, sino que vence de aquí a cuatro meses, no hay ninguna prisa en contestar, pues se puede contestar al cabo de un mes o al cabo de dos meses. No hay un plazo legal y, por tanto, mientras no haya vencido el contrato se puede contestar”, sentencia.

La recomendación para los arrendadores tanto de Zurdo como Fuentes-Lojo es esperar por parte de la propiedad para ver qué sucede finalmente el próximo 28 de abril. En caso de derogación y si el inquilino decide quedarse en la casa más allá del plazo legal, el propietario deberá ir a los tribunales. Y lo preocupante es que probablemente se suscite una elevada litigiosidad, pero no porque jurídicamente sea controvertido, sino porque se ha generado políticamente una gran confusión, tal y como señalan los expertos.

“Cabe esperar que, en caso de no convalidarse el RDL, el Gobierno declare expresamente —o lo haga constar en la web oficial— que la norma ha dejado de surtir efectos y que, en consecuencia, los inquilinos deben atenerse a los plazos de duración previstos en sus contratos", concluye el director general de Agencia Negociadora del Alquiler.
www.idealista.com/news/inmobiliario/vivienda/2026/04/24/894030-en-que-momento-legal-debe-estar-el-contrato-de-alquiler-para-solicitar-la-prorroga
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