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Qué inquilinos pueden pedir la prórroga de dos años de los contratos de alquiler por la guerra de Irán
Fecha Publicación: 25/03/2026
 
La prórroga de dos años de los contratos de alquiler de vivienda habitual que venzan antes del 31 de diciembre de 2027, o en los que finalice su periodo de prórroga tácita dentro de esa fecha, está plenamente en vigor desde el pasado 22 de marzo, después de que el decreto con medidas en vivienda para hacer frente a las consecuencias de la guerra en Irán se publicara en el BOE.

En los últimos días, han surgido muchas dudas sobre qué inquilinos pueden solicitar esta ampliación de plazo y qué sucedería si, como está previsto, el Real Decreto-ley 8/2026 no es convalidado en las próximas semanas en el Congreso de los Diputados y pierde todos sus efectos jurídicos.

La respuesta es sencilla: si el texto decae en la Cámara Baja, la solicitud de prórroga solo será de aplicación a aquellos arrendamientos que se hayan suscrito entre el 22 de marzo de 2026 y la fecha de su no convalidación en el BOE (habitualmente, un día después de la votación en el Congreso). Es decir, de momento solo están garantizadas las que se lleven a cabo en las próximas semanas. A partir de entonces, todo dependerá del resultado de la votación parlamentaria.

Según explica José Ramón Zurdo, abogado especializado en arrendamientos y director general de la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA), todos los inquilinos a los que les venza el contrato de una vivienda habitual entre lo que queda de año y todo 2027 pueden solicitar con antelación esta nueva prórroga obligatoria, pero avisa: “Si las medidas que contiene el Real Decreto-ley no son convalidadas por el Pleno del Congreso de los Diputados, la solicitud no tendría ninguna validez”.

Es decir, si el texto decae, “la solicitud de prórroga solo será de aplicación a aquellos arrendamientos que se hayan suscrito entre el 22 de marzo de 2026 y la fecha de publicación de su no convalidación” en el Boletín Oficial del Estado (BOE). En esos casos, “se mantendrán los términos y condiciones del contrato en vigor” durante dos años adicionales de forma irreversible, incluso si el Congreso tumba el decreto.

En cambio, añade Zurdo, "solo los arrendadores cuyos contratos de arrendamiento venzan mientras esté en vigor el Real Decreto-ley están obligados a aceptar las prórrogas que les soliciten sus inquilinos"; ya que, si el texto decae, a "los contratos que venzan posteriormente no se les aplicaría la prórroga porque su previa solicitud no estaría amparada por ninguna normativa. La prórroga no tiene ningún apoyo jurídico para los arrendamientos que venzan con posterioridad" a la fecha de la no convalidación, siempre y cuando el texto decaiga.

La fecha límite, en el aire
Todavía es una incógnita cuándo se votará el texto que marcará el futuro de miles de inquilinos. Según establece el artículo 86.2 de la Constitución Española, el decreto debe ser sometido a debate de convalidación o derogación en el Congreso de los Diputados en los 30 días siguientes a su aprobación.

Teniendo en cuenta esta condición, el plazo expiraría el día 20 de abril y todo apunta a que el Gobierno apurará los plazos al máximo para negociar con las diferentes fuerzas parlamentarias y lograr sacar adelante tanto la prórroga bianual de los contratos de alquiler como el tope del 2% de las rentas en la actualización de los contratos. Dos medidas que no cuentan de momento con el apoyo de Junts, PP y Vox, y que no respalda de forma clara el PNV. No obstante, la votación podría llevarse a cabo antes de esa fecha, dependiendo de cómo avancen dichas negociaciones.

Por tanto, añade José Ramón Zurdo, “si el Real Decreto no fuera convalidado por el Congreso de los Diputados, hecho que puede ocurrir perfectamente, la prórroga bianual dejaría de tener efectos a partir de la publicación en el BOE de la no convalidación y los arrendamientos volverían a finalizar en la fecha indicada en los contratos”. Así, están en el aire todos los contratos que vencen a partir de finales de abril.

Según calcula el Ministerio de Consumo, están en juego más de un millón de contratos de arrendamiento. Y, en vistas a que la prórroga podría toparse con el ‘no’ parlamentario, desde partidos como Sumar y desde asociaciones como Asufin estén apremiando a los arrendatarios a que realicen cuanto antes la solicitud que permita ampliar en dos años su contrato de alquiler, aprovechando que el Real Decreto aún está en vigor.

Para el director general de la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA) esta situación “crea una inseguridad jurídica alarmante porque, según la fecha de celebración de los arrendamientos, en un escaso periodo de tiempo de un mes, a unos arrendamientos se les podría aplicar una prórroga bianual y a otros no, porque las medidas aprobadas empiezan a surtir efectos desde su entrada en vigor, aunque luego no se convaliden” en la Cámara Baja.

¿Cómo solicitar la prórroga de dos años?
Por la importancia de los efectos de la solicitud, el director general de la Agencia Negociadora del Alquiler recomienda pedirlo "de forma fehaciente para que queda constancia, de esta manera los arrendadores no podrían oponerse alegando que no se les solicitó. Los medios de notificación más habituales son burofaxes, requerimientos notariales, telegramas, mails certificados o simples mails en los que la contestación del interlocutor da fehaciencia de su contenido"

En cuanto a si hay una fecha de preaviso, "el Real Decreto-ley no dice nada, por lo que en mi opinión no hay ningún plazo", argumenta el abogado.

De las viviendas suntuarias a la resolución del contrato
Otra de las dudas frecuentes es en qué casos el arrendador puede negarse a aceptar la prórroga. Y la respuesta es que "la solicitud deberá ser aceptada obligatoriamente por el arrendador, salvo que se hayan fijado otros términos o condiciones por acuerdo entre las partes, o que se haya suscrito un nuevo contrato de arrendamiento, o que el arrendador haya comunicado, en los plazos y condiciones del artículo 9.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), la necesidad de ocupar la vivienda" para uso propio, incide el texto publicado en el BOE.

¿Y qué sucede en los arrendamientos que están en periodo de tácita reconducción? En estos casos, en los que el contrato se entiende por renovado si, finalizado el contrato y sus prórrogas, el inquilino permanece 15 días en la vivienda sin oposición del propietario; "no se aplica la prórroga obligatoria, ya que ésta está reservada a los contratos de arrendamiento de vivienda habitual sujetos a la LAU, mientras que los arrendamientos que están en periodo de tácita reconducción se regulan por el Código Civil".

Al margen de la petición por parte del arrendatario de la prórroga de dos años obligatoria, José Ramón Zurdo alerta de que también crean incertidumbre otros puntos del Real Decreto-ley. Por ejemplo, que ocurriría si, antes de la entrada en vigor de la norma, las partes ya hubieran suscrito un acuerdo de renovación (nueva duración y precio) para arrendamientos que vencieran después de la entrada en vigor del Real Decreto Ley.

En ese caso, ¿sería válido mantener el acuerdo de renovación alcanzado o el inquilino seguiría teniendo derecho a la prórroga de dos años? En opinión del abogado especializado en arrendamientos, “el acuerdo sería válido, ya que la Ley dice que la solicitud deberá ser aceptada obligatoriamente por el arrendador, salvo que se hayan fijado otros términos o condiciones por acuerdo entre las partes”.

Otro interrogante que hay sobre la mesa es que sucede si, antes de la entrada en vigor del Real Decreto Ley, las partes ya hubieran acordado su resolución para arrendamientos que vencieran después de la entrada en vigor de la normativa. ¿Sería válido mantener el acuerdo de resolución alcanzado o el inquilino podría rechazarlo y exigir la prórroga por dos años? En este punto, José Ramón Zurdo afirma que tiene sus dudas “porque este supuesto no habla de renovar el arrendamiento, sino de su resolución por haber finalizado el arrendamiento dentro del periodo de vigencia del Real Decreto-ley”.

También hay dudas sobre si afecta la prórroga a aquellos arrendamientos de viviendas que se rigen por una regulación menos estricta, por ser consideradas como suntuarias. Es decir, en arrendamientos de pisos o viviendas unifamiliares (adosados, pareados o independientes) cuya superficie construida excede de 300 m2 o su renta en cómputo anual excede de 5,5 veces el salario mínimo interprofesional (SMI). Unos arrendamientos a los que se les permite que se rijan, en esta materia, por sus propios pactos.

En este caso, el director general de la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA) opina que a “este tipo de viviendas, aunque están reguladas por la LAU, no se les imponen las restricciones que la ley prevé para los arrendamientos de viviendas ‘normales’, porque no están sometidas a las limitaciones que impone el título II de la LAU. Por tanto, no se les aplicaría la prórroga bianual”.

En cambio, el abogado sí tiene claro que la prórroga bianual sí que se aplica a “los arrendamientos que finalizaran una vez agotada la prórroga extraordinaria de un año que la ley concede a todos los arrendamientos de viviendas suscritos entre inquilinos vulnerables y grandes tenedores de viviendas. Así lo contempla el Real Decreto-ley cuando dice cuando finalice el periodo de prórroga tácita contemplado en el artículo 10.2 de la LAU”.

También tiene claro que la prórroga solo se aplicará a los arrendamientos de vivienda que estuvieran vigentes en el momento de su entrada en vigor, pero no a los que se celebren a partir de la entrada en vigor de la normativa.

Qué alquileres se beneficiarán del tope del 2% a las rentas
La segunda medida clave del Real Decreto-ley 8/2026 es limitar al 2% la actualización de las rentas, aunque la norma distingue entre dos supuestos:

Cuando el arrendador es un gran tenedor de viviendas, el incremento de renta está condicionado a “lo que pacten las partes, después de la solicitud que dirija el inquilino al arrendador, sin que la variación pueda superar el 2%. En ausencia de pacto, se mantiene el tope del 2%”, explica José Ramón Zurdo.

En el supuesto de que el arrendador no es un gran tenedor de viviendas (puede ser un particular o una persona jurídica), el incremento de la renta está condicionado a “lo que pacten las partes, después de la solicitud que dirija el inquilino al arrendador, por lo que vemos que en este supuesto la libertad de pactos se mantiene y la actualización que acuerden las partes si pueden superar el tope del 2% porque el RDL no ha puesto límites, pero sin que el nuevo acuerdo pueda superar el IPC, que es uno de los límites establecidos en el artículo 18 de la LAU”. En ausencia de pacto entre inquilino y arrendador, “se mantiene el tope del 2%”.

En conclusión, "en un arrendamiento que se hubiera celebrado entre pequeños tenedores de viviendas con anterioridad a la Ley de Vivienda (26 de mayo de 2023), y por tanto sujeto al IPC (si este fuera el índice de actualización establecido en el contrato para actualizar las rentas), si las partes no hubieran llegado a un nuevo acuerdo de actualización, la renta se actualizaría conforme al IPC, pero estaría topada al 2%. Lo mismo ocurriría si el contrato se celebró después de la Ley de Vivienda y su actualización se hiciera a través del Índice de Referencia de Alquileres (IRAV)”, que publica el INE todos los meses, “la actualización de la renta seguiría haciendo a través de este índice, pero estaría topada al 2%, salvo que las partes hubieran acordado aplicar otro índice", aclara Zurdo.
www.idealista.com/news/inmobiliario/vivienda/2026/03/24/890158-que-inquilinos-pueden-pedir-la-prorroga-de-dos-anos-de-los-contratos-de-alquiler
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