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Reloj de la vivienda en venta en España: los precios seguirán al alza si no hay un cambio de enfoque
Fecha Publicación: 09/03/2026
 
Los datos relacionados con el mercado de la vivienda llevan tiempo advirtiendo que el residencial español se encuentra en un escenario de emergencia que requiere un cambio de enfoque. Las cifras confirman una demanda creciente tanto en compraventa como en alquiler, con una oferta que sigue reduciéndose, especialmente en los arrendamientos, y con unos precios que han alcanzado cotas máximas, superando a los de la burbuja inmobiliaria, según confirma el reloj inmobiliario de idealista para España y de los grandes mercados residenciales: Madrid, Barcelona, Valencia y Málaga.

Con la evolución de los precios de la vivienda de idealista/data desde el primer trimestre de 2007 hasta el cierre de 2025, hemos elaborado el reloj inmobiliario nacional y de los cuatro grandes mercados provinciales de España. Las coordenadas se suceden según su evolución interanual comparados también con los valores de 2007 y colocan la 'hora inmobiliaria' en la que están actualmente, tras estos casi 20 años.

Uno de los factores que más está influyendo en el aumento de los precios de la vivienda a la venta es la falta de oferta suficiente para dar cabida a la demanda. El stock disponible de casas en venta ha seguido reduciéndose un año más, pasando del 4,95% sobre el parque existente en enero de 2019 al 3,35% en diciembre de 2025, lo que refleja una oferta cada vez más limitada, según el Informe anual del Mercado Residencial en España en 2025 de idealista/data.

Lógicamente, ante una fuerte presión de la demanda sobre el escaso stock existente, el precio medio de la vivienda en venta en España ha experimentado un incremento notable, situándose en 2.639 euros euros/m2 en diciembre de 2025, frente a los 1.673 euros/m2 de enero de 2019, un 57,7% de incremento en seis años. Las provincias más caras a cierre del año pasado fueron Baleares (5.160 €/m2), Madrid (4.562 €/m2) o Guipúzcoa (4.189 €/m2). Le siguieron Málaga (4.047 euros/m2), y más atrás ya Barcelona (3.124 euros/m2) y Valencia (1.968 euros/m2).

España lleva dos años y medio en máximos, tras varios años en fase de crecimiento tras la salida de los peor de la crisis económica, según el reloj inmobiliario elaborado por idealista/data, con datos de evolución trimestral. Los precios han continuado creciendo de manera interanual, a la vez que se sitúan por encima de los niveles alcanzados en 2007, durante el boom inmobiliario (un 34,7% por encima de los precios de 2007).

Entre esta escasez de oferta y el aumento de la demanda, en 2025 se han vendido más casas que nunca en un año desde hace casi dos décadas. El número de transacciones de compraventa de vivienda ha superado máximos históricos desde 2007, con más 700.000 operaciones registradas en 2025 (558.327 de segunda mano y 155.910 de obra nueva), según el Instituto Nacional de Estadística (INE).

La presión de la demanda sobre la oferta existente de viviendas en España continuó creciendo en 2025 y se situó en niveles superiores a los alcanzados durante los cinco años anteriores. En diciembre de 2025, fue de 4,12 leads/anuncio, frente a los 3,88 del mismo mes del año anterior. Madrid es la provincia y la capital de provincia con mayor presión de la demanda de vivienda en venta.

Si no hay cambio de rumbo, la tendencia seguirá encontrándose en el cuadrante de máximos del reloj inmobiliario, tal y como se puede ver ahora mismo en las provincias más destacadas, con récord de compraventas y precios récord en las provincias analizadas, lo que hace más difícil la capacidad de acceso a una vivienda. Actualmente, la tasa de esfuerzo para acceder a una casa en compraventa en España se situaba dentro del umbral de lo razonable, con un 26%.

En la provincia de Madrid, la tasa de esfuerzo en venta se encuentra en el 27,3%, llegando a ser del 33% en la capital. En la provincia de Barcelona, mientras tanto, la tasa de esfuerzo se suaviza hasta casi el 20%, pero llega a ser preocupante en la ciudad, alcanzando el 30%.

En Valencia, sucede prácticamente lo mismo, con unas tasas de esfuerzo inmobiliario en compraventa del 20,5%, aunque acercándose a zona peligrosa en la capital valenciana, con un 27%. La situación en Málaga es mucho más preocupante, ya que en la provincia se supera una tasa del 46%, muy por encima esta vez de la propia capital, que se encuentra en el 37%.

El precio medio de la vivienda en la provincia de Madrid (4.562 euros/m2) registró un incremento del 15,3% interanual a cierre de 2025, y ya se encuentra casi un 48% por encima del precio que se encontraba en 2007, en plena burbuja inmobiliaria. En Madrid, ya se acumulan 12 trimestres consecutivos de subidas de precios por encima del recogido durante el boom de la vivienda de primeros de siglo, desde el primer trimestre de 2023.

En estos casi 20 años de evolución de los precios de la vivienda en la región madrileña, la cota más baja de precios se alcanzó en marzo de 2017, con una caída de casi el 28% del precio de las casas frente a 2007. Seis años después, los precios ya volvieron a equipararse a los del boom inmobiliario.

El precio medio de la vivienda en la provincia de Barcelona (3.124 euros/m2) a cierre de 2025 alcanzó una subida del 11,2% interanual, el incremento más bajo de las cuatro provincias analizadas, y se sitúa un 6,5% por encima del precio que se encontraba a comienzos de 2007, en plena burbuja inmobiliaria. Es la mayor diferencia alcanzada en la provincia catalana desde entonces.

Hace apenas tres trimestres, desde junio de 2025, que el precio de la vivienda en Barcelona supera al valor del boom inmobiliario de hace casi 20 años. En todos estos años, los precios de la vivienda llegaron a caer más de un 30% en septiembre de 2016 frente a 2007.

Por su parte, la provincia de Valencia (1.968 euros/m2) se asemeja más a la de Barcelona. La evolución anual de los precios registró un incremento del 26,7% frente a 2024, y ya acumula cinco trimestres consecutivos de aumentos a doble dígito. Estas rápidas subidas han acelerado la recuperación frente a los precios de 2007, y actualmente ya se encuentran un 15,8% por encima del boom inmobiliario. En el segundo trimestre de 2025, fue la primera vez que superó a los valores de la burbuja de la vivienda.

De las cuatro provincias analizadas, Valencia ha sido la que más tarde ha registrado de nuevo precios máximos, y llegó a acumular 66 trimestres (más de 16 años) consecutivos por debajo del boom. La mayor diferencia de precios se alcanzó en junio de 2016, cuando los precios decrecieron un 38% frente al comienzo de 2007.

En el lado contrario, la provincia de Málaga (4.047 euros/m2) ha experimentado el mayor crecimiento de los precios de la vivienda, duplicando actualmente los valores de la burbuja. La provincia malagueña lleva desde 2019 superando esos valores, y en los últimos dos años ha ido mucho más rápido.

Málaga acumula 14 trimestres consecutivos de subidas anuales a doble dígito (desde septiembre de 2022). Lejos quedan aquellos años de la crisis, donde los precios de la vivienda en la provincia de la Costa del Sol cayeron hasta un 24,3% frente a los precios de 2007.

La construcción de obra nueva y la rehabilitación deberían de contar como clave estratégica para la mejora de la situación de la vivienda, sobre todo ante un parque inmobiliario español antiguo y la necesidad de vivienda para cubrir la creación de nuevos hogares.

En España, hay más de 19 millones de hogares, los cuales se incrementarán en casi 3,7 millones hasta 2039 según el INE, unos 246.000 nuevos hogares anuales. Su tamaño cada vez será menor, siendo los compuestos por una y dos personas los que más crecen, un 42% y un 30%, respectivamente. El crecimiento de los hogares hasta 2039 se concentrará principalmente en la costa mediterránea, el centro peninsular y las islas, y aumentará en todas las provincias.
www.idealista.com/news/inmobiliario/vivienda/2026/03/09/886115-reloj-de-la-vivienda-en-venta-en-espana-los-precios-seguiran-al-alza-si-no-hay-un
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