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Ventas en bloque: el Supremo aclara cuándo conserva el inquilino su derecho de tanteo y retracto
Fecha Publicación:
22/01/2026
Vivir de alquiler no implica perder los derechos de adquisición preferente cuando se transmite la vivienda arrendada, siempre que se cumplan los requisitos legales y no concurra alguna de las excepciones previstas en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).El Tribunal Supremo acaba de recordarlo en una resolución que despeja algunas dudas bastante habituales en el mercado inmobiliario: el derecho de retracto del inquilino puede mantenerse incluso cuando la vivienda se transmite dentro de una venta en bloque o una cartera inmobiliaria.La sentencia núm. 1.834/2025, de 12 de diciembre, tiene un impacto directo en operaciones frecuentes en nuestro país y fija criterios claros tanto para arrendatarios como para inversores y grandes tenedores.El inquilino puede ejercer su derecho de retracto aunque la vivienda se venda en bloqueLa Sala de lo Civil confirma que el inquilino puede ejercer el derecho de retracto arrendaticio cuando el propietario vende la vivienda sin haberle ofrecido antes la posibilidad de comprarla en las mismas condiciones que un tercero.El hecho de que la operación se articule como una venta conjunta de varios inmuebles o como parte de una cartera inmobiliaria no siempre elimina automáticamente este derecho. La clave está en si concurren o no las excepciones previstas expresamente en la ley.La vivienda se vendió con el contrato de alquiler en vigorEl caso parte de una situación muy común en los últimos años. Una vivienda y su garaje estaban alquilados cuando pasaron a manos de una entidad bancaria tras una ejecución hipotecaria. Tiempo después, el inmueble se vendió a una sociedad junto con otros activos.La operación se cerró sin comunicar nada a la arrendataria: ni la existencia de la venta ni el precio pactado. Una vez tuvo conocimiento efectivo de la transmisión, la inquilina decidió ejercer su derecho de retracto, apoyándose en lo dispuesto en el artículo 25 de la LAU.Los argumentos del comprador para evitar el retractoLa parte compradora trató de oponerse al ejercicio de este derecho apoyándose en varios razonamientos habituales en este tipo de conflictos. En primer lugar, sostuvo que la vivienda se había transmitido dentro de una venta conjunta de varios inmuebles, lo que, a su entender, excluía el derecho de adquisición preferente del inquilino.Asimismo, alegó que el contrato de arrendamiento ya se encontraba extinguido en el momento en que se formalizó la venta, por lo que la arrendataria no tendría legitimación para ejercer el retracto.Por último, defendió que la inquilina debió consignar el precio de la vivienda antes de presentar la demanda judicial, considerando este requisito indispensable para el ejercicio válido del derecho.Sin embargo, el alto tribunal examinó de forma individualizada cada uno de estos argumentos y concluyó que ninguno de ellos era suficiente para impedir el ejercicio del derecho de retracto en este caso.¿Cuándo se excluye el derecho de retracto en una venta en bloque?La LAU solo excluye el tanteo y retracto cuando concurren íntegramente los supuestos del artículo 25.7; en concreto, cuando se transmiten de forma conjunta todas las viviendas o locales del edificio y cuando se enajenan todas las fincas del propietario en una única operación. Fuera de estos supuestos, la venta conjunta o en cartera no elimina los derechos del arrendatario.El Supremo insiste en que las ventas en bloque o de carteras inmobiliarias no pueden utilizarse como mecanismo para eludir los derechos de adquisición preferente del arrendatario si no concurren las excepciones legales.Consignación del precio y demanda de retractoOtro de los aspectos más relevantes de la resolución afecta a la consignación del precio de la vivienda. La Sala aclara una cuestión que suele generar confusión: este depósito es un requisito sustantivo para consumar el retracto y formalizar la adquisición, pero no puede exigirse como condición previa para interponer la demanda ni para su admisión, debiendo realizarse en el momento procesal oportuno para la efectividad del retracto.Por ello, exigir el pago o consignación desde el inicio del procedimiento supondría, explica el alto tribunal, un obstáculo desproporcionado para el ejercicio del derecho del arrendatario.Ejecución hipotecaria y vigencia del contrato de arrendamientoLa sentencia también aclara otro punto clave: la ejecución hipotecaria no extinguió de forma automática el contrato de arrendamiento en este caso concreto. El Supremo concluye que, en el momento de la venta a la sociedad, el contrato seguía vigente y la arrendataria mantenía su condición de inquilina, estando plenamente legitimada para ejercitar el retracto.Más seguridad en las transmisiones de viviendas alquiladasEste fallo refuerza la protección del inquilino frente a ventas realizadas sin notificación, acotando el uso de la venta de carteras inmobiliarias como fórmula para evitar el retracto y aportando seguridad jurídica sobre la consignación del precio y la vigencia del contrato de alquiler.El mensaje de la Sala de lo Civil es claro: los derechos de los inquilinos siguen siendo exigibles cuando no concurren las excepciones legales y no desaparecen por el simple hecho de articular la operación como una venta conjunta.
www.idealista.com/news/inmobiliario/vivienda/2026/01/22/880165-ventas-en-bloque-el-supremo-aclara-cuando-conserva-el-inquilino-su-derecho-de
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