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La industria de defensa se perfila como un nuevo nicho de negocio inmobiliario
Fecha Publicación: 08/01/2026
 
El mercado inmobiliario se prepara para ampliar horizontes con un nuevo nicho: la industria de defensa. El aumento de la inversión que está previsto en los próximos años a escala global abrirá un abanico de posibilidades en el sector.

Esa es la teoría que defiende la consultora PwC, que asegura que “las oportunidades que abre para el inmobiliario son reales”, gracias a que el incremento del esfuerzo inversor comprometido por los países de la OTAN para destinar a defensa un 5% del PIB en 2035 traerá consigo la necesidad de desarrollar viviendas, activos logísticos o infraestructuras digitales, lo que supondrá un nuevo campo de actuación para promotoras, gestoras y operadores inmobiliarios; y también una alternativa para la comunidad inversora.

De la logística a la vivienda: los activos en el foco
Los segmentos inmobiliarios que se verían más beneficiados a corto plazo del plan de rearme internacional son los logísticos y los relacionados con la tecnología, como los centros de datos.

Tal y como explican a este medio Miren Tellería, socia responsable del sector Inmobiliario en PwC; y Bernat Figueras, socio responsable de Strategy & y responsable del sector de Defensa en la consultora, “los compromisos de gasto anunciados están orientando las primeras partidas a recuperar capacidades básicas y a impulsar la modernización de los sistemas de armas. Las Fuerzas Armadas presentan carencias en stocks de munición, déficit en determinadas capacidades críticas y plataformas que requieren renovación o actualización profunda. Por tanto, es previsible que la inversión prioritaria se concentre en restablecer capacidades operativas, reactivar líneas industriales estratégicas y asegurar la cadena de suministro”.

En este escenario, la logística sería uno de los activos estrella. “La industria de defensa prevé un aumento significativo en la carga de trabajo y en las necesidades de producción y soporte logístico, lo que implica ampliar instalaciones, centros de ensamblaje y espacios de almacenamiento. Las empresas deberán destinar recursos a incrementar su capacidad productiva, y este proceso debería generar una oportunidad clara para el sector inmobiliario en el desarrollo de nuevos parques industriales y logísticos donde pueda asentarse el crecimiento del sector”, comentan los socios de la consultora.

Junto a los inmuebles de carácter industrial, también destacan los centros de datos y las infraestructuras digitales como activos predominantes en un horizonte más inmediato. “La defensa está integrando de forma acelerada inteligencia artificial, sistemas avanzados de mando y control y capacidades tecnológicas de nueva generación, lo que implica un incremento exponencial en la generación y custodia de datos sensibles. Estamos hablando de infraestructura crítica cuya ampliación será necesaria en el corto y medio plazo”, argumentan los expertos de PwC.

A medio plazo se sumarían la infraestructura de uso dual y modernización de instalaciones militares y la vivienda. En el caso residencial, las necesidades se centrarían en aumentar el parque residencial para las Fuerzas Armadas, en un momento en el que los países de la OTAN han acordado aumentar el número de militares (el objetivo de España es sumar 14.000 efectivos hasta 2035) y en el que hay escasez de viviendas asequibles para este colectivo. Según alerta el Observatorio de la Vida Militar 2024, publicado a finales del año pasado, la vivienda no solo es el principal problema de la población civil en España, sino también de la militar.

“Las preocupaciones comunes están relacionadas con las retribuciones, que se consideran muy bajas; a lo que se añade la problemática de la vivienda causada por la movilidad de los militares, que se ve agravada por la falta de viviendas y por la limitada ayuda del Instituto de Vivienda, Infraestructura y Equipamiento de la Defensa (INVIED) al personal desplazado de su residencia habitual”, sostiene el documento.

Esta situación no solo impide que haya traslados nacionales, sino que también frena la demanda de reclutas en las Fuerzas Armadas, al igual que sucede por ejemplo con los profesionales sanitarios, lo que hace necesario desarrollar viviendas asequibles para estos colectivos a través de la colaboración público-privada, siguiendo el ejemplo de países como EEUU o Australia.

Según denuncia Ignacio de la Torre, economista jefe de la gestora Arcano, en una publicación en el diario El Mundo, la demanda de nuevos militares resulta “totalmente imprescindible en los tiempos que vivimos y en el contexto de nuestras alianzas”. Su propuesta se basa en establecer mecanismos de colaboración público-privada por los cuales el Ministerio de Defensa pueda ceder suelo finalista en desuso bajo un derecho de superficie, de forma que el sector privado construya viviendas en régimen de alquiler destinadas a militares en activo. Esta medida se ha aplicado con éxito en Australia (Defence Housing Australia) desde 1988, resultando en 18.000 viviendas en régimen de alquiler asequible. También en EEUU, donde se han promovido medidas similares desde 1996, lo que ha permitido gestionar 200.000 viviendas en 150 emplazamientos militares, movilizando 32.000 millones de inversión residencial privada y ofreciendo así soluciones de movilidad a los militares del país.

Necesidad de desarrollar activos ‘ad hoc’
Según los socios de la consultora, en los próximos años será necesario desarrollar activos inmobiliarios ‘ad hoc’ relacionados con la industria, especialmente aquellos que presten servicio directo a las Fuerzas Armadas. Esta máxima se aplicará tanto en el parque de vivienda -donde la demanda responde a dinámicas particulares de despliegue, movilidad geográfica y rotación de personal- como, sobre todo, en los activos industriales, logísticos y tecnológicos.

En este último ámbito, aclaran los socios de PwC, “las exigencias de seguridad, el control de accesos, la protección de información clasificada y la gestión de tecnología sensible condicionan de manera determinante el diseño, la ubicación y la configuración de las instalaciones. Los requisitos derivados de la protección de la información y de la continuidad operativa hacen que estemos hablando de activos que deben incorporar desde etapas tempranas criterios específicos de la industria de defensa, muy alejados de los estándares del mercado civil”.

Además de las viviendas o los activos vinculados a la logística, algo similar sucederá con los centros de datos. En este caso concreto, desde la consultora señalan que “ya de por sí son activos complejos de diseñar, promover y operar; pero aquellos destinados a albergar información crítica para la defensa nacional deberán incorporar estándares reforzados, alineados con las necesidades de cada Ejército y con los niveles de clasificación que se establezcan. Hablamos de infraestructura crítica que debe cumplir requisitos técnicos, de resiliencia y de seguridad física y lógica muy superiores a los de un ‘data center’ convencional”.

Y es que, resumen desde PwC, “la experiencia en otros países europeos -y entendemos que España podría evolucionar en la misma dirección- apunta a aprovechar estos programas para reforzar también parte del parque de vivienda asociado a las Fuerzas Armadas y al personal de la base industrial y tecnológica de la defensa”.

Las ubicaciones más beneficiadas
Las oportunidades inmobiliarias en este despertar de la industria de defensa no serán generalizadas, sino que se centrarán en ubicaciones concretas.

Según matizan los socios de PwC, “el rediseño actual de la cadena de proveedores de defensa en España va a generar impactos territoriales diferenciados, y para identificar qué ubicaciones podrían beneficiarse más de esta tendencia es necesario analizar varios vectores”.

En primer lugar, la localización de las bases, centros de operaciones y unidades de las distintas Fuerzas Armadas: “estas instalaciones pueden llevar asociadas nuevas necesidades de vivienda, tanto permanente como temporal, así como activos industriales y logísticos de apoyo directo a sus operaciones”, afirman desde la compañía. Actualmente hay grandes concentraciones militares en Madrid, Sevilla, Cádiz o Zaragoza; entornos donde cabe esperar una mayor presión sobre el parque residencial y oportunidades para el desarrollo de suelo finalista y proyectos llave en mano.

Por otro lado, la consultora pone el foco en las zonas donde se sitúan los grandes contratistas y empresas tractoras del sector, así como el ecosistema de pymes de alta tecnología que les da soporte. “Estos polos ya cuentan con un tejido productivo relevante y es previsible que, ante el aumento de carga de trabajo y la activación de nuevos programas, experimenten un crecimiento sustancial de actividad. Eso implicará demanda adicional de suelo industrial, centros de fabricación, almacenes y plataformas logísticas especializadas”, añade.

En tercer lugar, PwC destaca los ‘hubs’ de defensa promovidos por distintas comunidades y administraciones locales, que refuerzan la visibilidad y el atractivo de determinados territorios como destinos de inversión. “Estos ‘hubs’ están favoreciendo la concentración de capacidades, talento e inversión, y podrían derivar en la necesidad de nuevos activos, tanto industriales como logísticos, que acompañen ese desarrollo”, incide la consultora. De forma indirecta, también impulsarán las viviendas y los servicios para absorber el crecimiento de empleo cualificado.

Por último, y en el caso concreto de los centros de datos, el análisis se antoja más complicado. Según los socios de PwC, “las restricciones actuales en el acceso a la potencia eléctrica y la capacidad de evacuación energética condicionan fuertemente la ubicación, lo que hace más difícil anticipar dónde se concentrará la nueva oferta. Al no ser activos que requieran proximidad física a las instalaciones de defensa para operar, su localización dependerá más de la disponibilidad energética y de la infraestructura de red que de criterios puramente operativos”.

Así pues, el mapa final de las zonas geográficas que más se beneficiarán del plan de rearme será el resultado de la combinación entre presencia militar, concentración industrial, ‘hubs’ estratégicos y capacidad energética. “Es precisamente esta interacción la que definirá qué territorios capturarán un mayor volumen de inversión vinculada al crecimiento del sector defensa”, resumen desde PwC.

Una oportunidad para los inversores
Este nuevo nicho inmobiliario podría resultar especialmente interesante a diferentes perfiles de inversores, desde el capital institucional y privado hasta inversores más especializados. Además, también podría suponer una puerta de entrada al inmobiliario para ‘family offices’ nacionales.

Según la consultora, “en aquellos activos cuyo arrendatario final o garante sea directamente el Ministerio de Defensa o las Fuerzas Armadas -como vivienda asociada, infraestructuras de apoyo o determinadas instalaciones logísticas- la visibilidad sobre la estabilidad de rentas, la duración de los contratos y la solvencia del inquilino es muy elevada. Esto encaja bien con el apetito de inversores ‘core’ y ‘core plus’ que buscan flujos predecibles y riesgo acotado”.

En el caso de los activos industriales y logísticos especializados en defensa, en cambio, el principal interés vendrá de inversores especializados en el sector y con capacidad para gestionar riesgos tecnológicos y de seguridad que no son habituales en el inmobiliario tradicional.

En los centros de datos, por el volumen de inversión y la sofisticación técnica, PwC prevé que el perfil inversor se mantenga similar al actual: “fondos de ‘real estate’, pero también de infraestructura, operadores globales de data centers, plataformas especializadas y, en algunos casos, alianzas con ‘utilities’ o proveedores tecnológicos. El hecho de que un ‘data center’ esté vinculado a defensa no cambia sustancialmente el tipo de inversor, aunque sí eleva los requisitos operativos y de seguridad que deberá cumplir”, argumenta.

En definitiva, el perfil de inversor abarca un espectro amplio, donde la clave estará en la capacidad de cada actor para ajustar sus modelos de riesgo y operación a las particularidades del sector de la defensa.

La propia industria marcará el ritmo
A pesar de que los expertos no dudan de que la defensa brindará oportunidades de negocio a los principales agentes inmobiliarios y a los grandes inversores, su materialización dependerá de varios factores, como los ritmos que marque la industria y sus prioridades.

Desde PwC insisten en que “las infraestructuras requieren planificación a largo plazo, ya que es necesario definir con precisión las necesidades operativas futuras y dimensionar adecuadamente las instalaciones” y creen que el sector inmobiliario debe mantener una “visión atenta y estratégica sobre la evolución de estas necesidades en cada uno de los ámbitos mencionados. La oportunidad es relevante, pero será más tangible a medida que exista mayor visibilidad sobre el posicionamiento de las Fuerzas Armadas y de la base industrial de defensa en relación con sus nuevos planes de capacidades y expansión”.

Su recomendación al sector inmobiliario es clara: “Para capturar esta oportunidad es imprescindible comprender a fondo qué requisitos operativos, de seguridad y de continuidad marcan las Fuerzas Armadas y la industria de defensa, y adaptar las capacidades de promotores, gestores y operadores a dichos criterios. Solo así será posible posicionarse como parte del portfolio de proveedores de las Fuerzas Armadas y acompañar el crecimiento de un cliente con necesidades muy específicas y con un horizonte de inversión estructural”.
www.idealista.com/news/inmobiliario/construccion/2026/01/08/878556-la-industria-de-defensa-se-perfila-como-un-nuevo-nicho-de-negocio-inmobiliario
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