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¿Riesgo de burbuja inmobiliaria? Los expertos advierten de que la tensión es regional y específica
Fecha Publicación: 09/10/2025
 
La escalada de los precios de la vivienda y las dificultades para acceder tanto al mercado de compraventa como de alquiler mantiene vivo el debate sobre si España se encamina de nuevo a una burbuja inmobiliaria.

Un escenario que no solo ha descartado esta semana el Banco de España, sino que también niegan la patronal de las tasadoras y diferentes expertos inmobiliarios y economistas en que han participado en la XXII edición del Observatorio de la Valoración.

El estudio insiste en que España no se encuentra a las puertas de una burbuja inmobiliaria como la de 2008, aunque puntualiza que sí existen tensiones en algunos puntos concretos de la geografía.

El documento, en el que ha participado la AEV y un panel de expertos -entre los que se encuentran Paloma Taltavull, doctora en economía y profesora en la Universidad de Valencia; Antonio Mora, profesor e investigador de la Universidad de Alcalá de Henares; Julio Rodríguez, vocal del Consejo Superior de Estadística del INE; Leyre López, analista de la Asociación Hipotecaria Española; y Santiago Carbó, director de Estudios Financieros de Funcas-, recuerda que los precios residenciales crecieron algo más de un 10% interanual en el segundo trimestre de 2025 y que el esfuerzo hipotecario para adquirir vivienda ya se acerca a niveles de 2006-2007.

A pesar de que el ritmo supera al registrado en años anteriores y del alza del esfuerzo hipotecario, los expertos descartan que el mercado se esté aproximando a un escenario de burbuja. En concreto, el 66% de las sociedades de tasación y el 75% de los externos coinciden en que la magnitud de las subidas responde a una demanda solvente, un perfil de comprador más prudente que antes de 2008 y unas condiciones de financiación mucho más estrictas.

Pero sí alertan de tensiones localizadas. Por ejemplo, reconocen que la presión sobre los precios es notable en zonas costeras donde lhay mucha demanda extranjera. Además, también observan dinámicas especulativas vinculadas al alquiler turístico y a la inversión con fines de rentabilidad. "Estas situaciones, aunque todavía minoritarias, reflejan que el riesgo de burbuja puede ser regional y específico, más que generalizado en todo el país", según insiste el estudio.

"La XXII edición de nuestro Observatorio de la Valoración confirma que los problemas estructurales del mercado inmobiliario español persisten y se agravan en determinados territorios. Aunque no existe una burbuja general, la escasez de oferta, el peso de las compras al contado y la presión de la demanda extranjera alimentan una dinámica que mantiene la tensión de precios en niveles muy elevados”, afirma Jorge Dolç, secretario general de la AEV.

El precio del alquiler no bajará a corto plazo
Otra de las lecturas que deja el XXII Observatorio de la Valoración es que la presión en el mercado del alquiler se va a mantener a corto plazo.

Según los datos de idealista, el precio del alquiler cerró septiembre en 14,5 euros/m2, tras repuntar un 10,9% interanual. El promedio en el conjunto del mercado ha bajado un 1,3% en el último trimestre, aunque hay varias capitales de provincia que han marcado una renta récord.

Los datos del marketplace inmobiliario líder en el sur de Europa muestra subidas de las rentas en todas las CCAA y también en todas las capitales de provincia tienen precios más elevados que hace un año, entre las que destacan Madrid (11,2%), Sevilla (9,8%), Alicante (7,5%), Barcelona (6,9%) o Palma (6,2%), que se anotan los precios más altos de toda la serie histórica.

Y la previsión que manejan todos los panelistas es que las rentas seguirán creciendo en los próximos trimestres. Ninguno prevé una corrección significativa a corto plazo, aunque algunos anticipan cierta moderación en el ritmo de incrementos actual. En líneas generales, vaticinan aumentos anuales de entre el 9% y el 15% de los alquileres, debido a la escasez de oferta y al trasvase de demanda desde la compra.

Entre las causas más mencionadas que explican esta situación se encuentran la escasez de oferta estructural, el trasvase de demanda desde la compra hacia el alquiler o la presión del alquiler turístico, que compite con la vivienda de residencia habitual. Además, los expertos inciden en que la presión en el mercado del arrendamiento ya no se limita solo a las grandes capitales, sino que se extiende a ciudades medianas y a zonas donde la demanda de compra no puede materializarse por falta de acceso a financiación.

Elementos de presión de la vivienda
Lo que también afirma el estudio es que hay varios factores que seguirán tensionado el precio de la vivienda en venta. Por ejemplo, que los inversores, los compradores extranjeros y los particulares con alta capacidad financiera tienen capacidad para comprar inmuebles al contado, lo que supone una ventaja competitiva frente a jóvenes o familias con ingresos medios ventaja.

Por otro lado, el aumento de las nuevas promociones inmobiliarias sigue siendo insuficiente como atendender a la demanda actual. A pesar del alza de dos dígitos de las viviendas iniciadas y terminadas, solo el 23% de los panelistas considera que estos datos permiten hablar de una recuperación sostenida de la actividad promotora, frente al 77% que lo rechaza por prematuro. Y es que el sector se está viendo lastrado por un consumo de cemento estancado, unos elevados costes de construcción -que acumulan un incremento del 40% desde 2019- y la falta de mano de obra cualificada.

Otro foco de tensión residencial es la elevada demanda internacional en zonas como en Baleares, Canarias, Alicante, Málaga y Madrid.

Soluciones al problema de la vivienda
En cuanto a las posibles soluciones que ayudarían a facilitar el acceso a la vivienda, la práctica totalidad de los expertos señala que la clave está en incrementar la oferta disponible a través de diferentes fórmulas, desde la construcción de vivienda nueva destinada al alquiler hasta movilizar el parque residencial vacío, pasando por reforzar la seguridad jurídica para los arrendadores e impulsar la colaboración público-privada.

El informe matiza que dos de los panelistas defienden medidas mixtas, como regulaciones de corto plazo o combinadas con límites al alquiler turístico, aunque la mayoría rechaza una regulación generalizada.

En segundo lugar, y junto al impulso de la vivienda asequible, los expertos también ponen sobre la mesa la necesidad de una estrategia a medio y largo plazo que combine financiación y suelo para equilibrar el mercado.

Hasta el 92% de los expertos descarta que el crédito sea el factor crítico para desbloquear el acceso a la vivienda, y mira a otros factores estructurales como el suelo, los costes y la falta de vivienda pública, a la que sitúan como la pieza angular que debería guiar la política de vivienda.

Por otro lado, la mayoría de los tasadores considera necesario reforzar las ayudas públicas, mediante avales, subvenciones o hipotecas específicas para jóvenes, mientras que no hay consenso entre los panelistas externos sobre el nivel de eficacia de este tipo de medidas.

Por último, tres de cada cuatro expertos reclaman un mayor respaldo público y financiero para consolidar el ciclo de edificación, mediante la movilización de suelo, agilización de trámites urbanísticos y fomento de fórmulas público-privadas. Una de sus propuestas es diseñar una política crediticia específica que apoye tanto a promotores medianos y pequeños como a compradores de primera vivienda.
www.idealista.com/news/inmobiliario/vivienda/2025/10/08/863050-riesgo-de-burbuja-inmobiliaria-los-expertos-advierten-de-que-la-tension-es-regional
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