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Cada vez se firman más hipotecas de riesgo: ya están en máximos desde 2019
Fecha Publicación: 29/09/2025
 
La firma de hipotecas de riesgo se está acelerando en los últimos meses. Según los datos del Banco de España, el 11,7% de los nuevos préstamos para la compra de vivienda tenían un 'loan to value' (LTV) superior al 80% en el segundo trimestre del año. Es decir, casi 12 de cada 100 superaron la financiación hipotecaria máxima que habitualmente concede la banca.

La cifra prácticamente se ha duplicado en apenas 18 meses (terminó 2023 en el 6,1%, mínimos de la serie histórica) y está en su nivel más alto desde el tercer trimestre de 2019.

Detrás de esta fuerte subida se esconden factores como el hecho de que los compradores primerizos necesitan más financiación o la puesta en marcha de los avales públicos para jóvenes, que permiten obtener una financiación de hasta el 100% del valor de la vivienda. También influye que el precio de la vivienda está creciendo más que los salarios y los ahorros de los hogares, lo que obliga a muchos compradores a pedir más dinero prestado para poder adquirir un inmueble.

Según explica a este medio Leyre López, analista de la Asociación Hipotecaria Española (AHE), “en la coyuntura actual de fuerte dinamismo en la actividad de compraventa y precios alcistas, vemos que está teniendo una mayor participación el primer acceso al mercado, que normalmente requiere de mayores niveles de financiación y siempre que éstos tengan capacidad de pago, puede llevar a los bancos a ser más flexibles, naturalmente, pero sin descuidar los principios prudenciales que rigen el negocio”.

Otro de los factores que se esconde detrás del impulso de las hipotecas de riesgo en España es la puesta en marcha de los avales públicos que cubren en condiciones generales hasta el 20% del valor de la vivienda que la banca no financia vía hipoteca. Con esta medida, la Administración (el Estado o las CCAA que lo han puesto en marcha) garantiza ese 20%, por lo que la banca puede aumentar la financiación hasta el 100% al tener esa cobertura adicional. También entrarían aquí otros avales, como los que puedan aportar los familiares para que la operación salga adelante (por ejemplo, los padres).

A ello también se añade que tanto los salarios como los ahorros de las familias están creciendo a un ritmo inferior al del precio de la vivienda, lo que está obligando a firmar hipotecas de mayor importe y con un LTV superior a la media histórica. De hecho, los datos del supervisor financiero ya sitúan el LTV medio en el 65%, muy cerca de los máximos de la serie histórica que se alcanzaron a finales de 2018 (66,5%).

Por último, Gonzalo Bernardos, economista, consultor inmobiliario y profesor de Economía de la Universidad de Barcelona (UB), añade otro factor que podría explicar parte del incremento de las hipotecas de riesgo: hay bancos que están prestando hasta el 90% sobre el precio de compra de las viviendas, siempre que el importe de la hipoteca represente como mínimo el 80% del valor de tasación. Esta práctica se estaría produciendo principalmente en operaciones para financiar la compra de viviendas nuevas.

Una situación a vigilar, pero sin ser alarmante
Aunque los expertos recomiendan vigilar la evolución de este indicador, creen que los bancos siguen adoptando unos criterios muy prudentes a la hora de conceder nuevos préstamos y recuerdan que hay varios motivos que de momento evitan el alarmismo. Por ejemplo, que los niveles actuales se encuentran lejos de los récords de 2008 y 2013, cuando las hipotecas con un LTV superior al 80% representaron el 18% de las firmas; que los tipos de interés se mantienen en un 2%; o que actualmente las hipotecas más contratadas son a tipo fijo.

Juan Villén, director general de idealista/hipotecas, explica que “en un entorno de tipos bajos como el que estamos, las cuotas hipotecas son asumibles, y además se están firmando sobre todo hipotecas fijas, lo que elimina el riesgo de incrementos de cuota futuros. Tampoco vemos que los bancos estén asumiendo riesgos innecesarios, aunque es cierto que se debe vigilar el incremento del peso de las hipotecas por encima del 80%, para evitar cometer los errores del pasado”.

Los economistas secundan que las cifras actuales, aunque inviten a la cautela, no están reflejando una situación de alarma. En primer lugar, porque la concesión de hipotecas de riesgo no es una práctica común en todo el sector.

“Aunque haya entidades que estén aplicando un porcentaje superior al 80%, no debe ser generalizado. Normalmente, cuando se otorga una hipoteca por encima del 80% es porque hay otras garantías adicionales, como avales o afectación de activos en garantía como participaciones en fondos o depósitos. Cada caso es diferente, pero en los tiempos actuales no creo que los bancos estén por la labor de asumir más riesgo del ladrillo”, aclara el economista Miguel Córdoba.

El economista también pone sobre la mesa otro caso concreto que ayudaría a explicar la creciente concesión de hipotecas con un LTV superior al 80% en los últimos meses: cuando el banco concede más financiación porque el consumidor incrementará su liquidez en el futuro. “Por ejemplo, si está esperando recibir una herencia y asume un compromiso con el banco de que parte de esa herencia se utilice para rebajar el principal de la hipoteca en los años siguientes”.

El presidente de Foro de Economistas Inmobiliarios, Julián Salcedo, tampoco ve preocupante el aumento de las hipotecas de riesgo en España y descarta que pueda llegar a ser una tendencia masiva.

“Este tipo de hipotecas están penalizadas por el Banco de España con un consumo de capital superior a las habituales, razón por la que los bancos son reacios a concederlas”, afirma Salcedo.

Por otro lado, recuerda que hay otra variable hipotecaria que de momento está controlada: el esfuerzo económico que deben realizar los hogares para pagar la cuota hipotecaria (es decir, la relación que hay entre la deuda hipotecaria y sus ingresos), que se mantiene por debajo del 35% máximo recomendado. Esta ratio se situó en el primer trimestre en el 33,5%, por debajo del 35% que marcó justo un año antes, y es la tasa más baja desde 2022.

Y todo ello sin olvidar que las bajadas de los tipos de interés han mermado el margen que consiguen los bancos del negocio hipotecario, salvo si la firma del préstamo conlleva también la contratación de seguros (hogar, vida…) o aportaciones a fondos de inversión o planes de pensiones; productos que bonifican el tipo de interés de la hipoteca y cuya contratación es habitual.

Salcedo también añade que la morosidad hipotecaria de momento se mantiene bajo control (se situó en el 3,32% a cierre de 2024 y podría cerrar 2025 por debajo del 3%) e insiste en que, mientras la economía siga creciendo y se mantenga la creación de empleo, esas hipotecas de riesgo no suponen un peligro. Sin embargo, reconoce que “cada vez es mayor la incertidumbre de cómo evolucionará la situación macroeconómica en 2026 y sobre todo en 2027, siempre que no se celebren elecciones antes”.

Para Gonzalo Bernardos, la situación tampoco es preocupante. De hecho, defiende que ahora hay menos riesgos que entre los años 2004 y 2007, ya que por aquel entonces la inmensa mayoría de las hipotecas se firmaba a un tipo de interés variable y ahora el producto más contratado es el tipo fijo, seguido del mixto.

El economista y consultor inmobiliario descarta que haya riesgo de una nueva burbuja inmobiliaria, “porque una burbuja se produce cuando se da crédito que no se debe dar. Pero actualmente los depósitos de los hogares y las empresas superan en más de 300.000 millones de euros a los créditos, por lo que estamos en un escenario radicalmente distinto”.

Es más, en su opinión, el aumento tanto del LTV medio de las hipotecas como de las operaciones de riesgo no deben ser interpretados como un problema, sino como una ventaja. “Estas condiciones facilitan el acceso a la vivienda a los jóvenes y a otros colectivos de la población, lo que ayudará a reducir la presión sobre el mercado del alquiler”, concluye Gonzalo Bernardos.
www.idealista.com/news/finanzas/hipotecas/2025/09/29/860056-cada-vez-se-firman-mas-hipotecas-de-riesgo-ya-estan-en-maximos-desde-2019
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