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Donación de vivienda: guía con todo lo que necesitas saber al respecto
Fecha Publicación: 07/08/2025
 
La donación de vivienda se ha convertido en una herramienta de planificación fiscal cada vez más utilizada por las familias españolas. De hecho, según los últimos datos del Consejo General del Notariado (CGN), durante el pasado 2024 el número de donaciones fue de 199.448, una cifra récord y hasta un 15% superior a la de 2023.

Si quieres saber cómo funcionan las donaciones, de qué forma hacerlas, cuáles son los requisitos y cuánto cuesta, en este artículo respondemos a todas tus dudas.

¿Qué es una donación de vivienda?
Ejemplo de donación de vivienda
¿Por qué realizar una donación de vivienda?
Requisitos para realizar la donación de una vivienda
¿Cómo hacer la donación de una vivienda paso a paso?
¿Cuánto cuesta donar una vivienda?
¿Qué impuestos hay que pagar por una donación de vivienda?
Ventajas de donar una vivienda
¿Qué repercusiones tiene la donación de inmuebles en la herencia?
¿Qué es una donación de vivienda?
La donación de una vivienda consiste en transmitir una propiedad a otra persona de forma gratuita. Existen, por tanto, dos partes en esta relación:

El donante: Quien decide donar la vivienda
El donatario: Quien la recibe de forma gratuita
Además de la gratuidad de la operación, la principal característica de la donación es que se produce en vida. Si se tratara de una entrega mortis causa estaríamos ante una herencia de vivienda.

Ejemplo de donación de vivienda
Los casos más frecuentes son las donaciones de padres a hijos, una fórmula que permite a los descendientes disfrutar de este tipo de bien antes de que se produzca la sucesión, permitiéndoles una mejora de la calidad de vida y, en algunos casos, ciertas ventajas fiscales.

También es habitual donar la nuda propiedad de un inmueble, reservándose el donante el usufructo vitalicio. Esto permite a los padres vivir en el inmueble hasta su fallecimiento, momento en que el heredero, que ya disfruta de la nuda propiedad del bien, pasará a ostentar su pleno dominio.

Aunque es muy frecuente la transmisión de padres a hijos, es posible realizar una donación a cualquier tercero, siempre respetando los límites legales.

¿Por qué realizar una donación de vivienda?
Puede ser un buen momento para donar vivienda a familiares teniendo en cuenta que el Gobierno trabaja en la posibilidad de establecer un impuesto de sucesiones y donaciones a nivel estatal que incluya un tipo mínimo obligatorio.

Se trata de una medida que busca esquivar el efecto de las bonificaciones y ventajas fiscales que actualmente aplican muchas comunidades autónomas, de forma similar a lo que ya ocurre con el impuesto sobre el patrimonio (de gestión autonómica) y el impuesto temporal de solidaridad de las grandes fortunas.

Requisitos para realizar la donación de una vivienda
Existen ciertos requisitos para donar una casa que deben cumplirse en todo caso:

Como donante, la casa (o la parte o derecho sobre ella que vayas a transmitir) debe ser de tu propiedad. Lógicamente, no es posible donar algo que no es nuestro.
Ambas partes tienen que tener capacidad jurídica para realizar esta operación.
Debes estar al corriente de pago de impuestos como el IBI.
Para que sea válida, la donación de un bien inmueble ha de hacerse en escritura pública, expresándose en ella individualmente los bienes donados y el valor de las cargas que deba abonar el donatario.
Aunque no es requisito imprescindible que la propiedad esté libre de cargas, hay que tener en cuenta que, en caso de que existan deudas, estas también se transmitirán al donatario.
La donación de vivienda también debe inscribirse en el Registro de la Propiedad, siendo imprescindible haber abonado los impuestos correspondientes a la operación, como el impuesto de donaciones.
¿Cómo hacer la donación de una vivienda paso a paso?
Impuesto de donaciones
Freepik
Estos son los pasos para donar una casa con total seguridad jurídica:

Asegúrate de estar al día en el pago de impuestos como el IBI.
También es recomendable liberar de cargas el inmueble para que estas no pasen al donatario.
Donante y donatario deberán formalizar la operación mediante escritura pública ante notario. Ambos deberán aceptar la operación y todas sus condiciones.
Una vez tengamos la escritura de donación, el último paso consiste en inscribirla en el Registro de la Propiedad para que el cambio de titularidad de la vivienda por donación surta efectos frente a terceros. Para hacerlo es necesario haber liquidado previamente los impuestos correspondientes: donaciones y plusvalía municipal.
¿Cuánto cuesta donar una vivienda?
Lo cierto es que no existe una cuantía exacta que sirva en todos los casos, ya que el importe de la operación dependerá de múltiples factores. Los principales son los siguientes:

La relación entre donante y donatario: En el caso de descendientes directos, suelen existir importantes ventajas fiscales.
El valor del inmueble.
El lugar en el que se encuentre la propiedad.
La edad de donante y donatario, en relación con posibles ventajas fiscales.
Otras circunstancias, como una posible discapacidad del donatario o el hecho de transmitir un inmueble que servirá como vivienda habitual.
¿Qué impuestos hay que pagar por una donación de vivienda?
La transmisión de bienes mediante donación está sujeta a distintos impuestos:

Impuesto de donaciones: El sujeto pasivo es la persona que recibe mediante donación el inmueble, es decir, el donatario. Antes de dar ningún paso es conveniente estudiar las ventajas fiscales aplicables en cada momento en función de dónde tribute la operación.
IRPF: En caso de donación con plusvalía, el donante deberá declarar la ganancia patrimonial en la Renta, como si de una compraventa se tratara, siempre que exista una ganancia patrimonial. Si es así, la diferencia entre el valor inicial y el valor en el momento de la transmisión deberá declararse, independientemente de que, en realidad, no vayas a obtener beneficio económico alguno, ya que estarás entregando el bien a título gratuito. No obstante, existen algunas excepciones: por ejemplo, se aplicará una exención en el IRPF si el donante es mayor de 65 años de edad y dona su vivienda habitual.
Plusvalía municipal: En cuanto al impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana, este tributo se regula a nivel local y se aplica en aquellos casos en que exista un incremento de valor de dicho terreno (no así cuando su valor haya descendido o permanezca igual). Su abono corresponde a quien recibe el bien en donación.
Ventajas de donar una vivienda
Las ventajas asociadas a donar una vivienda son muchas:

Donar una vivienda supone grandes ventajas para quien la recibe, ya que podrá disfrutarla y disponer de ella de la manera que desee, ya sea habitándola o alquilándola para obtener ingresos extra. En el caso de los hijos, la donación permite disfrutar de los bienes durante gran parte de su vida, sin tener que esperar a la sucesión.
Además, cuando la herencia es de padres a hijos, existen importantes ventajas fiscales, si bien suelen ser similares a las que se aplican en caso de herencia. La operación suele estar prácticamente exenta de cara al donatario y, de cara al donante, nos encontramos con ventajas en cuanto al IRPF.
Un reparto de bienes en vida a la medida de las necesidades de los hijos puede ahorrar conflictos futuros entre ellos, aclarando y simplificando la sucesión.
Si surge cualquier problema legal siempre será más sencillo solucionarlo con la presencia de la figura del donante que en caso de herencia.
¿Qué repercusiones tiene la donación de inmuebles en la herencia?
La donación de un inmueble o de cualquier otro bien no puede perjudicar los derechos de los herederos forzosos:

Siempre que existan herederos forzosos, se entenderá que cualquier donación hacia ellos constituye un adelanto de la herencia.
Las donaciones a herederos forzosos se deberán traer a colación en el momento de la herencia, 'restándolas' en el reparto del caudal hereditario, salvo que el donante disponga expresamente lo contrario ante notario (es lo que conocemos como dispensa de colación).
La donación a un heredero forzoso no puede superar la cuantía que le correspondería a dicho heredero por testamento.
En definitiva, si te preguntas si se puede donar una casa a un hijo teniendo otros hijos, la respuesta es positiva, siempre que se respete todo lo anterior. También se puede donar una parte de una vivienda siempre que respetemos los derechos de los herederos forzosos.
www.idealista.com/news/inmobiliario/vivienda/2025/08/03/849002-donacion-de-vivienda-guia-con-todo-lo-que-necesitas-saber-al-respecto
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