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Ley de Vivienda (Año II): crisis en el alquiler con más demanda, menos oferta y precios disparados
Fecha Publicación: 26/05/2025
 
La oferta de viviendas en el mercado del alquiler permanente ha caído un 17% en los dos años que lleva en vigor la Ley por el Derecho a la Vivienda, a lo que se ha unido un destacado aumento del número de interesados por un arrendamiento, hasta un 79% en estos dos últimos años a nivel nacional. Esta situación de amplía demanda frente a un stock que se sigue reduciendo ha conllevado un incremento medio de los precios de las rentas del 24% entre mayo de 2023 y abril de 2025, con datos de idealista.

Mientras tanto, municipios de Navarra y País Vasco se unen a Cataluña al declarar zonas de mercado residencial tensionado para limitar las subidas de los nuevos alquileres, mientras se trata de regular los alquileres de temporada, por habitaciones o los pisos turísticos.

La Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda ha modificado la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), ha creado la figura de las zonas de mercado residencial tensionado o concreta la figura del gran tenedor, y debía producir importantes cambios en el mercado residencial, sobre todo para los alquileres permanentes. Sin embargo, en esto dos años de funcionamiento, la situación de la vivienda de alquiler en España no ha ido a mejor, sino todo lo contrario.

En un reciente estudio del IEE sobre la excesiva fiscalidad sobre la vivienda también afirmaba que existe una excesiva regulación sobre el mercado de la vivienda. "Esta regulación que se materializa, por ejemplo, a través de la intervención en el precio de los alquileres o del suelo, puede llegar a generar distorsiones en el comportamiento de los agentes económicos. Aunque la intención es facilitar el acceso a la vivienda, esta intervención limita el funcionamiento libre del mercado, impidiendo que la oferta y la demanda se ajusten adecuadamente", destacaban.

Una opinión que comparte Xavier Vilajoana, presidente de APCEspaña. “La voluntad de la ley era buena, pero no ha conseguido los objetivos que pretendía. Por lo tanto, creo que hay que darle muchas más vueltas. Al final, el problema de la vivienda en nuestro país es un problema que tiene una solución multifactorial, que hay que incidir en muchos puntos y, en este caso, esta ley lo único que hace es incidir en la demanda. Entonces, tenemos un problema. Es decir, tú no puedes intentar solucionar los problemas de un mercado solo incidiendo sobre una de las partes: o la oferta o la demanda. Tienes que hacerlo en las dos. Y esto es algo que esta ley no ha hecho”.

Más contundente se muestra Matilde Cuena, Catedrática de Derecho Civil de la Universidad Complutense de Madrid. "Los hechos evidencian el fracaso de la Ley de Vivienda y que su promulgación tuvo realmente objetivos electorales abanderándose como instrumento de protección de los colectivos vulnerables que son los que al final han salido más perjudicados".

Además, añade que "las medidas intervencionistas, como los controles de rentas, han provocado una importante restricción de la oferta y un encarecimiento del mercado del alquiler. Si a ello le unimos las medidas populistas que limitan y ponen obstáculos a los desalojos incluso a ocupantes ilegales, el resultado es que esta ley ha sido una bomba de relojería que ha dinamitado el mercado. En estos dos años se han perdido más de 120.000 inmuebles".

Una caída de la oferta de vivienda el alquiler del 17% con una demanda disparada
El mercado residencial, sobre todo en el alquiler, se encuentra totalmente tensionado, con 25 capitales de provincia firmando rentas en máximos históricos, donde la oferta de vivienda en alquiler ha vuelto a caer un 3% a nivel nacional en el primer trimestre de este año, aunque alguna capital destacada ha recuperado stock en el arranque de 2025 (ninguna de las áreas declaradas como tensionadas). Mientras, la demanda no da respiro y sigue creciendo el número de interesados que compiten por cerrar un contrato de alquiler, con 35 personas de media que ‘pelean’ por ser el inquilino elegido entre enero y marzo de este año.

Con los últimos datos de idealista/data, este fenómeno de una alta demanda con poca oferta disponible tiene una incidencia destacada en las grandes capitales. Barcelona es el gran mercado de la vivienda donde la competencia por un alquiler es mayor, con 61 familias por cada anuncio. Le siguen Palma (57), Madrid (42), Bilbao (37), San Sebastián (37) y Sevilla (35). Por debajo de la media nacional, se sitúan Valencia (31), Málaga (28) y Alicante (25). Pero aún hay ciudades con mayor competencia: Guadalajara ostenta el récord de familias interesadas en cada alquiler, con 108 contactos, seguida por Vitoria (106), Pamplona (71) o Lleida (66).

En estos dos años desde que se aplica la Ley de Vivienda, la demanda ha crecido un 79%, cuando en el primer trimestre de 2023, antes de su entrada en vigor, la media de interesados por anuncio de alquiler era de 19 familias. Dos tercios de las capitales han duplicado o más la competencia para encontrar un piso de alquiler, como Bilbao (194%), Sevilla (142%), Palma (109%) o Barcelona (99%), y por debajo de la media aparecen Madrid (60%), Alicante (29%), Valencia (14%) o Málaga (9%).

Mientras continúa la tendencia al alza de la demanda, la oferta de viviendas en alquiler ha seguido cayendo, como lo lleva haciendo desde 2020. En estos dos años que estamos analizando, el stock nacional en arrendamiento ha bajado un 17% de media, con descensos destacados en Córdoba (-66%), Oviedo (-52%), Barcelona (-46%), Ourense y Huesca (ambos con un -43%). Los grandes mercados han tenido un resultado diferente, con nuevas bajadas en Bilbao y San Sebastián (-36% en ambos), Palma (-35%), Sevilla (-31%) y Madrid (-21%), mientras que en Alicante (6%), Valencia (13%) o Málaga (23%) la oferta de alquileres ha crecido, sobre todo tras un buen arranque de año.

Los expertos creen que la Ley de Vivienda ha tenido un impacto negativo en el mercado del alquiler. "La aplicación de medidas intervencionistas desequilibradas, especialmente en las zonas declaradas tensionadas, ha contribuido a una drástica reducción de la oferta y ha introducido incertidumbre entre propietarios e inversores, lo que dificulta el desarrollo de un mercado dinámico y accesible", afirma Helena Beunza, presidenta de Asval, la asociación de propietarios de vivienda en alquiler.

Hartos de la inseguridad jurídica, los caseros se van al alquiler de temporada y otras opciones
El alquiler de temporada ha sido una de las ‘vías de escape’ para muchos propietarios de viviendas que antes se ofertaban en alquiler permanente. Y es que mientras decae la oferta de alquiler habitual, es el alquiler de temporada el que ha cogido impulso, con un incremento de la oferta de un 25% interanual en el primer trimestre, y ya supone el 14% de todo el mercado en alquiler en España.

En Barcelona, el 47% de las viviendas que se ofrecen lo hace en alquiler de temporada, mientras que en San Sebastián supone el 37% del total. Les siguen Badajoz (27%), Girona (26%), Cádiz (22%) y Tarragona (20%). Por debajo de esta cifra, se encuentran los mercados de Madrid (17%), Bilbao o Palma (ambos con el 15%), Santander y Valencia (14% en ambos casos). Por el contrario, en las zonas menos tensionadas, esta modalidad de temporada es prácticamente inexistente.

La propia Ley de Vivienda ya preveía está situación, o eso parecía, y en su disposición adicional quinta ya preveía la constitución de un grupo de trabajo para la regulación de los contratos de arrendamiento de uso distinto del de vivienda, en particular, de los contratos de arrendamiento celebrados por temporada.

El Gobierno decide salvar la 'sangría' con más control al alquiler de temporada, por habitaciones o pisos turísticos
Dos años después, los alquileres de temporada siguen regulados por el Código Civil, es decir por el acuerdo entre las partes, y no se ha solucionado nada. Los partidos a la izquierda del PSOE presentaron una primera proposición de ley para modificar la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), y equiparar el alquiler de temporada y por habitaciones al alquiler permanente que acabó tumbada en septiembre pasado.

Tras la negativa de Junts, los grupos parlamentarios de Sumar, Esquerra Republicana, EH Bildu, BNG y Podemos introdujeron cambios para lograr el apoyo de los convergentes a la tramitación de la ley que sí lograron sacar adelante en diciembre de 2024. Ahora, esta proposición de ley acaba de desencallarse en la Mesa de portavoces del Parlamento y seguirá su tramitación en la Cámara Baja donde se incluirán las enmiendas que se aprueben en el Pleno.

El Gobierno ha puesto en marcha también el Registro único de arrendamientos de corta duración, que incluye a los pisos turísticos, a los alquileres de temporada o por habitaciones, así como la Ventanilla única digital de arrendamientos para la recogida e intercambio de estos datos, que ha entrado en vigor este 2 de enero, aunque no será efectivo hasta el próximo 1 de julio.

Con este registro, los propietarios de este tipo de arrendamientos deberán obtener un número de registro para poder ofrecer un alquiler de corta duración en las plataformas digitales.

La última acción de Ejecutivo Central ha sido presentar junto al Partido Socialista en el Congreso una batería de medidas fiscales que incluye una subida del IVA a los pisos turísticos al 21%, para que tributen como actividad económica, así como aumentar los impuestos sobre la vivienda vacía y modificar el régimen de tributación de las socimis, que subiría al 25% si no promueven vivienda de alquiler asequible. Junto a ello, creará un nuevo impuesto estatal para gravar la compra por parte de extracomunitarios y extranjeros no residentes, y se extenderán las bonificaciones en el IRPF, hasta el 100%, por rentas por debajo de mercado en zonas que no se hayan declarado de mercado tensionado.

El IEE ya agregaba en su informe que "esta carga regulatoria, en la medida que se generalice su aplicación, genera inseguridad jurídica y retira inmuebles del mercado de alquiler con la consiguiente limitación de oferta de los nuevos inquilinos".

Los precios del alquiler no paran de crecer: 24% en estos dos años
Mientras el Gobierno interviene con una medida tras otra sobre el mercado de la vivienda, que el propio presidente del Gobierno ha destacado que “no funciona”, los precios de los arrendamientos no han parado de subir en estos dos años, hasta un 24% de media en España, pero donde destacan los incrementos de Segovia (39%), Valencia (35%), Madrid (31%) o Santa Cruz de Tenerife (30%).

En las grandes capitales, la tendencia también ha sido de alzas de las rentas, como en Barcelona (28%), Alicante (27%), Málaga y Palma (ambas con un 24%), y ya por debajo de la media nacional en Zaragoza o Murcia (los dos con un 19%), Las Palmas de Gran Canaria (16%), Sevilla (15%), Bilbao y San Sebastián (ambas con un 13%).

De hecho, hasta 25 capitales de provincia han cerrado el mes de abril con rentas en máximos históricos, tras establecerse en 14,3 euros/m2 de media, según el último informe de precios publicado por idealista. Este dato supone el récord histórico de las rentas en España.

Barcelona continúa siendo la capital con los alquileres más caros del país, con un precio de 23,8 euros/m2 de mensualidad, seguida por Madrid (21,4 euros/m2) y San Sebastián (18 euros/m2). Les siguen Palma (17,3 euros/m2), Valencia (15,5 euros/m2), Málaga (15,4 euros/m2) y Bilbao (15 euros/m2). Tan solo Palma y las dos capitales vascas no alcanzan rentas máximas el pasado mes, entre las ciudades mencionadas.

Pero sí que se unen a los precios en máximos capitales destacadas como Sevilla (12,3 euros/m2), Alicante (12,1 euros/m2), Cádiz (11,8 euros/m2), Zaragoza (10,6 euros/m2) o Murcia (9,2 euros/m2).

Zonas de mercado residencial tensionado, ¿son la solución?
La principal medida puesta en marcha desde la entrada en funcionamiento de la Ley de Vivienda ha sido la posibilidad que tiene las Comunidades Autónomas, que son las competentes en materia de vivienda en España, para declarar las zonas de mercado residencial tensionado, que permite como principal medida limitar la subida de los precios de los nuevos contratos de arrendamiento, aunque establece ligeras diferencias si el casero en un gran tenedor o un pequeño propietario o si la vivienda estaba vacía y es la primera vez que se arrienda. Además, ofrece incentivos fiscales entre el 60% y el 90% en distintos casos.

Cataluña fue la primera región que declaró tensionados 140 municipios catalanes en marzo de 2024, entre ellos las cuatro capitales de provincia y el Área Metropolitana de Barcelona (AMB), que en octubre del año pasado se amplió en 131 localidades más.

En lo que vamos de 2025, varios municipios vascos se han unido a las 271 localidades catalanas, empezando por Errentería y al que se han unido Lasarte-Oria, Zumaya, Irún, Baracaldo. San Sebastián es el último municipio, por el momento, que se unirá a las zonas tensionadas en el País Vasco, tras la remisión de su solicitud al Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana.

A la par, Navarra acaba de hacer una declaración conjunta de 21 municipios de la Comunidad Foral que cumplen con los requisitos para ser declaradas zonas de mercado residencial tensionado, entre las que se incluyen Pamplona, Tudela, Valle de Egüés, Burlada o Barañáin.

Otras ciudades como Bilbao, Vitoria, A Coruña, Santiago de Compostela o Las Palmas de Gran Canaria se encuentran tramitando si cumplen con los requisitos para aplicar la declaración de zona tensionada, pero dependen del beneplácito del Ejecutivo de la Comunidad Autónoma.

Los únicos datos oficiales actualizados son los que ha presentado al Generalitat de Cataluña. La consellera de Territori de la Generalitat de Catalunya, Sílvia Paneque, junto con la ministra de Vivienda, Isabel Rodríguez afirmaron que las rentas han bajado en el conjunto de Cataluña.

“La Ley de Vivienda funciona. A los pregoneros del apocalipsis hoy les decimos que es posible intervenir el mercado del alquiler para bajar los precios y mantener la estabilidad de los inquilinos al tiempo que trabajamos por una mayor oferta hasta conseguir que todo el mundo pueda acceder a una vivienda a precio asequible”, llegó a afirmar en ese momento la ministra de Vivienda y Agenda Urbana, Isabel Rodríguez.

Pero el dato mata al relato y los números tienen más de una lectura: según las cifras del Servicio de Estudios y Documentación de Vivienda de la Generalitat, a partir de las fianzas de los alquileres depositadas en el Institut Català del Sòl (Incasòl), el número de contratos está bajando con fuerza, mientras que las rentas no siguen una clara tendencia a la baja salvo en casos contados como el de Barcelona.

idealista/news analizó los datos de las 15 mayores ciudades catalanas por población y la conclusión es que el número de contratos se ha desplomado un 21,5% desde que entró en vigor la Ley de Vivienda y el límite a los alquileres en la región, mientras que las rentas de los arrendamientos solo han bajado en algunos casos. De hecho, únicamente cuatro urbes registran una tendencia a la baja trimestre por trimestre, como son la capital catalana, Tarragona, Girona y Cornellà de Llobregat.

En el resto de grandes municipios, las rentas han seguido al alza o bien, se ha producido un repunte de los alquileres en el último trimestre del año; lo que impide sacar como conclusión que la normativa está funcionando y que debería aplicarse en el resto de comunidades autónomas, como ha pedido el presidente del Gobierno, Pedro Sánchez.

Si miramos la evolución histórica de los datos públicos, descubrimos que los contratos firmados en las 15 mayores ciudades de la autonomía durante el conjunto de 2024 están en mínimos desde 2009. Mientras, las rentas medias han marcado niveles récord.

Cataluña también ha puesto el foco en los alquileres de temporada, "culpables de la caída de la oferta de alquiler permanente" y ha dado luz verde al decreto que equipara las medidas de topes a las subidas de los precios ya impuestos a los alquileres de vivienda permanente también para los arrendamientos de temporada y de los alquileres por habitaciones, sobre todo en aquellas zonas declaradas de mercado residencial tensionado.

Los expertos piden cambios y un equilibrio del mercado de la vivienda
Los analistas consultados por idealista/news coinciden en el panorama desolador para el sector residencial y de alquiler que están dejando las políticas del Gobierno en materia de vivienda y piden un cambio de rumbo hacia políticas que aumenten la oferta de casas a precios asequibles para la ciudadanía.

"Consideramos fundamental avanzar hacia un marco normativo más equilibrado, que combine el impulso de la oferta con seguridad jurídica y una colaboración público-privada efectiva. Asimismo, nos preocupa la falta de protección efectiva del derecho de propiedad y el enquistamiento de los casos de ocupación ilegal, que generan un fuerte desincentivo para poner viviendas en alquiler y afectan al buen funcionamiento del alquiler", destacan desde Asval.

"En el próximo año, el alquiler seguirá condicionado por este contexto, y será clave que las políticas públicas contribuyan a restablecer la confianza, fomentar la inversión y garantizar el acceso a una vivienda asequible y de calidad", concreta su presidenta Helena Beunza.

Por su parte, desde APCEspaña "el diagnóstico está muy claro, que es que falta mucha oferta y falta mucha oferta de todo tipo de vivienda. Por tanto, para desarrollar todas las viviendas que necesitamos, hay que poner financiación, hay que invertir en políticas de vivienda, hay que agilizar los procesos administrativos, hay que agilizar los procesos de gestión de suelo. Tenemos una Ley de Suelo parada en el Congreso de los Diputados que parece que no va a volver a entrar, ni se van a a poner de acuerdo. Son una cantidad de factores que afectan evidentemente a la oferta y, por lo tanto, impiden que se construyan las viviendas que hay que construir”.

Finalmente, Matilde Cuena cree "que el Estado debe incentivar un mercado de alquiler asequible sin imponer medidas ni prohibiciones y para ello los estímulos fiscales son eficientes y a ellas responde el mercado. En ausencia de vivienda social suficiente, el Estado debe asumir un coste y bonificar fiscalmente a quienes alquilan a precio asequible, teniendo en cuenta el Sistema Estatal de Referencia de precio de alquiler" ha concretado.

Tanto el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana como el Departament de Territori, Habitatge i Transició Ecològica de la Generalitat de Cataluña han declinado hacer declaraciones para esta noticia.
www.idealista.com/news/inmobiliario/vivienda/2025/05/26/845766-ley-de-vivienda-ano-ii-crisis-en-el-alquiler-con-mas-demanda-menos-oferta-y-precios
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