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Bernardos: "Muchos propietarios han destinado sus viviendas al alquiler de temporada y otros las han vendido"
Fecha Publicación: 19/05/2025
 
Gonzalo Bernardos es economista y profesor de economía de la Universidad de Barcelona, pero es más conocido por ser tertuliano habitual en diversos medios de comunicación. Especializado en analizar el mercado inmobiliario español, Bernardos considera que estamos presenciando un festival por la elevada demanda embalsada que hay. La búsqueda de un primer hogar o de una vivienda de reposición, y la llegada de inmigración hacen que la demanda esté disparada.

En su opinión, este 2025 se venderán más de 800.000 viviendas y por un precio mayor que el de hace un año: espera subidas del precio de la vivienda nueva del 15% y de la vivienda usada, del 12%. ¿Por qué estas subidas? Por la falta de oferta. Critica que no se levante vivienda nueva más rápidamente y lamenta que los plazos para convertir suelo agrícola en residencial sean tan elevados.

También arremete contra el Gobierno socialista por no facilitar la puesta en el mercado de más oferta tanto de vivienda en alquiler como de vivienda en venta, lo que provoca un aumento del precio a niveles nunca vistos. Y muestra su opinión contundente contra las okupaciones, otro fenómeno que intimida a los propietarios hasta el punto de que prefieren no alquilar sus viviendas y las destinan a otros usos o, incluso, las venden.

¿Cómo está el mercado inmobiliario actualmente?

Impresionante. Tenemos una gran demanda embalsada. Muy pocos jóvenes han comprado vivienda entre 2008 y la actualidad. Por lo tanto, si yo cojo y comparo las tasas de propiedad de los que están entre 30 y 44 años en 2007 eran de casi el 76%. En el 2023, último dato disponible, era del 57% de propietarios. Los jóvenes de entre 16 y 29 años que estaban independizados en 2007 era del 59%, y ahora es el 29%. Entonces, esto significa que, si hay buenas condiciones financieras, tipo 2007, estaríamos hablando de 1 millón y medio de hogares en demanda embalsada. Si hay malas condiciones financieras, como en 2023, estaríamos hablando de 1 millón. Si este año como mucho se van a iniciar 170.000 viviendas nuevas, imagínate la demanda de reserva que tenemos. Y si no suben mucho los tipos de interés en el futuro, habrá más años en que el mercado inmobiliario irá muy bien. En cuanto al mercado de alquiler, el gobierno lo ha matado, prácticamente se ha transformado en marginal. Y luego que España está de moda y compran casa muchos extranjeros. Estamos en máximos históricos tanto en porcentaje como en volumen de compra por extranjeros.

Has hablado tanto de la venta como del alquiler ¿Cómo crees que va a evolucionar la vivienda durante todo este año?

Vamos a conseguir 825.000 viviendas vendidas. Yo siempre doy datos del Ministerio de Fomento, no de los Registradores porque no todas las compraventas de viviendas en España se registran. Puede haber una diferencia de 50.000 o 60.000 viviendas en el momento actual. Entonces pasar de 800.000 solo se ha conseguido entre el 2004 y 2007. De esas 825.000, creo que 725.000 son usadas. Esto significa un máximo histórico de viviendas usadas y 100.000 serán nuevas, entre otras cosas porque se ha producido muy poco en los últimos años. El incremento del precio de la vivienda nueva superará el 15%, el de la vivienda usada excederá por poco el 12%. El incremento del 15% es debido a que prácticamente cada promotor, por cada vivienda que tiene a su disposición, tiene entre tres o cuatro interesados.

Estamos asistiendo a cómo las viviendas nuevas son vendidas, en muchos lugares y si van destinadas a clase media-baja y no pasa de los 300.000 euros, antes de que les dé el Ayuntamiento la licencia de construcción. Por ejemplo, en Zaragoza con los nuevos barrios Valdespartera o Arcosur. Muchas promociones tienen prácticamente todo vendido. Esto significa que demanda hay muchísima y vamos a ver cómo en algunas promociones que pasan el periodo de construcción, los precios van al alza y también el precio final cuando ya está edificado el edificio. Respecto al precio inicial, igual puede haber entre un 10% y un 20% de incremento. Esto era muy frecuente en la etapa de la burbuja, pero aquí es diferente. Aquí pasa no porque haya una demanda excesiva derivada de que los bancos hayan concedido crédito a quien no debían dárselo, sino aquí pasa porque la oferta es escasa. Esta es la gran diferencia y lo que hará que el ciclo alcista en estos momentos no acabe como acabó el del 2004-2007.

¿Y el mercado de alquiler? ¿Cómo va a evolucionar?

Al alza. El año pasado, por primera vez en la historia de España, tuvimos el máximo histórico del precio del alquiler en las 52 capitales de provincia. Respecto a este año sabemos tres cosas. Sabemos que la gente se seguirá muriendo, que seguiremos pagando impuestos y que el precio del alquiler seguirá subiendo. ¿Por qué? Porque el Gobierno se ha encargado de ponerle todas las dificultades habidas y por haber a los propietarios. Lo primero que te dice es que no quiere fondos de inversión que compren vivienda. Pero lo que necesitamos es un incremento de oferta y el fondo de inversión pone esas viviendas en alquiler y, por lo tanto, incrementa la oferta y el fondo de inversión no obliga a nadie a alquilarle sus viviendas y cualquier incremento de oferta lo que te hace es que los precios suban menos o que bajen más, según la coyuntura económica.

En segundo lugar, tiene a la inmensa mayoría de propietarios con pánico inmobiliario. El pánico inmobiliario es que alguien se te declare vulnerable y no le puedas cobrar durante no se sabe cuánto tiempo. Las órdenes que hacen los propietarios a los agentes inmobiliarios es “alquila a quien quieras, pero sobre todo te pido que no se declare vulnerable”. Entonces, estamos excluyendo del mercado del alquiler a aquellos que según el Gobierno iban a beneficiar, que íbamos a beneficiar a la gente con menos recursos y es la que estamos excluyendo. Fíjate, me voy a Cataluña, que tienen el control de alquileres. La situación es esperpéntica. Los administradores de fincas y los agentes inmobiliarios no anuncian muchas veces las viviendas de alquiler en los portales y no las anuncian porque se las quitan de las manos.

Las personas entran ahora en las agencias inmobiliarias y le piden al agente inmobiliario que por favor le den una vivienda de alquiler y están dispuestos a pagar más de lo que dice el índice de precios, porque, como era obvio, el control de precios se ha cargado la oferta. El primer motivo es porque reduce drásticamente la rotación de viviendas. En 2019, una estadística de una de las principales empresas alquiladoras en Cataluña decía que el inquilino medio permanecía 2,3 años en la vivienda. Ahora permanece casi cinco, agota prácticamente el tiempo del contrato. Y lo hace porque está seguro de que si va a otra vivienda esa vivienda será peor y más cara. Por otro lado, muchos propietarios han pasado las viviendas de alquiler convencional al arrendamiento de temporada y otros están hartos y las han vendido. Estamos delante de un Cataluña de volver a las chabolas, volver a las roulottes, las infraviviendas a tope.

Todos los que hemos analizado el mercado de alquiler en España sabemos que en España ha habido en el siglo XX 65 años de control de precios, desde el 20 al 85. Que la participación de la oferta de alquiler en el mercado total bajó drásticamente. En la provincia de Barcelona el 81% del parque de viviendas estaban en alquiler en los años 50. Después de muchos años de control de alquileres y de que fueron una ruina para los propietarios, el peso del arrendamiento de una vivienda era del 23% en 1990. Madrid aún peor, era del 82% en el año 50. En el año 90, en el censo solo el 16% del parque de viviendas. Esto es a lo que vamos y cualquiera que lo haya estudiado lo sabe. Pero el problema es que la política del Gobierno la establece Sumar en relación con la vivienda y Sumar tiene una política que es “voy a engañar a la población para conseguir unos cuantos votos”. Yo al Gobierno le pido algo tan sencillo como rectificar con la vivienda en lugar de hacer medidas que lo que hacen es perjudicar a los inquilinos y a los propietarios y a los que quieren comprar vivienda. Piensa menos en los votos que tampoco los vas a obtener porque el tema de la vivienda va a ser un bumerán contra el Gobierno. Y piensa más en la población y busca soluciones, que las hay y son relativamente fáciles.

¿Qué soluciones propondrías?

Vamos al alquiler. Lo que tienes es una demanda que supera con mucho a la oferta. Hay un exceso de demanda muy importante, entre otras cosas porque cada vez más en las ciudades hay población itinerante, porque estamos con muchísimos jóvenes menores de 40 años que vienen de Europa a pasar temporadas en Valencia, en Barcelona, en Sevilla, en Málaga, hasta en Zaragoza. Entonces, en esta situación, tú lo que tienes que hacer es aumentar la oferta. Hay dos posibilidades de aumentar la oferta. La pública no quiere medidas. 2.365 de alquiler de protección oficial en 2023. ¿Por qué no quieren hacer vivienda de protección oficial de alquiler? Porque los inquilinos no les pagan y porque han de hacer rehabilitaciones en muy pocos años, porque no en todas, pero en bastantes, la conservación de estas viviendas no es la adecuada. Entonces, si el sector público no quiere hacer, es respetable que lo haga el sector privado, pero si lo hace el sector privado, le has de facilitar la vida, no fastidiarle.

Has hablado de la falta de oferta de vivienda, ¿Por qué no se construye más vivienda cada año? y ¿Cuál estimas que es el nivel adecuado para cada año?

En este momento estaría muy bien poder levantar un mínimo de 350.000 viviendas anuales. ¿Por qué? Por la sencilla razón que es la demanda normal de los próximos años. Yo considero que casi por cada vivienda que hacen los promotores tienen tres clientes en la actualidad. ¿De dónde sale esta demanda tan elevada? Pues sale de la demanda embalsada. Sale de la llegada de 400.000 inmigrantes. Sale de muchísima gente que está en una vivienda que le parece demasiado pequeña o que le parece que no tiene una situación que es la que ella busca. Y todo eso lo puede dar la vivienda nueva. Además, las promociones de vivienda nueva cada vez más tienen unas características que son diferentes de las de la usada. Tienen una piscina, tienen una zona ajardinada y tienen incluso hasta un club social.

Has hablado de los jóvenes que este año son clave en la demanda de vivienda, ¿Por qué?

Por varias razones. Porque tienen empleo y a tiempo completo. Y porque tienen la posibilidad de cambiarse a un trabajo mejor si no les promocionan suficientemente en la empresa. Pero tenemos un problema y es la diferente manera en que vivimos. En los años 80, años 90 ibas ahorrando y después de tres o cuatro años de ahorro, podías comprar la primera vivienda porque tenías el ahorro necesario para financiar aquello que no te prestaba el banco.

Pero ahora no. Ahora conoces una chica en la discoteca y a los tres meses te vas a vivir con ella. Vives de alquiler y te gastas un dinero que viviendo en casa de tus padres no te gastabas. ¿Y luego qué? Esta generación es diferente de la mía. Salíamos muchos días y salíamos de discoteca, de bares, etcétera. Pero nos gastábamos menos. Entonces, evidentemente estábamos ante un nivel de gasto de los jóvenes bastante menor. Ya sea porque ahora la diversión implica más gasto, ya sea porque se hace más turismo, ya sea porque tampoco los salarios son los que deberían ser de los jóvenes y no ahorran. Entonces el mundo en España se divide en dos: por un lado, los padres que tienen dinero y donan dinero a los hijos o les dejan dinero por préstamo entre particulares ya que el tipo de interés puede ser cero. Que te lo pueden devolver en la última cuota, al cabo de diez años. De esta manera, los que tienen padres con dinero, cuentan con dinero que no le financia el banco.

El hijo ahorra dinero porque en las 52 capitales de provincia es más barato pagar una cuota hipotecaria que pagar un alquiler. Por lo tanto, estos son los que más van a comprar vivienda en 2025.

Luego están aquellos cuyos padres no tienen dinero para prestar a sus hijos. Hay una medida que está muy bien por parte del Gobierno, que es dar el 100% del precio de la vivienda como hipoteca gracias al aval gubernamental. Como el aval es gubernamental, los bancos no tienen que provisionar un extra por dar una hipoteca por el 100%. Por lo tanto, los bancos encantados de darla por el 100% porque les resulta, a efectos de su contabilidad, lo mismo que dar una hipoteca normal. Pero el problema es que esta medida se ha anunciado por parte de Pedro Sánchez en mayo de 2023. En diciembre de 2024 se han concedido tan pocas hipotecas que el Gobierno no da números. Se trata de una buena medida que no está funcionando porque la administración es más lenta que el caballo del malo.

El Gobierno quiere regular los alquileres de temporada y turísticos para aumentar la oferta de viviendas de alquiler a largo plazo. ¿Qué opinión te merece?

Es populismo puro. El peso del turístico es el 1,5% del parque de viviendas. Por ejemplo, en Barcelona el alquiler con Ada Colau subió más del 70% y las viviendas de uso turístico bajaron en 600: de 10.400 a 9.800. El mercado total de viviendas en Barcelona debe estar en las 825.000. ¿De verdad que 9.800 viviendas turísticas hacen mover los precios de forma mágica? Pero hay que buscar culpables. El culpable de lo que está sucediendo es obvio, son los políticos de uno y otro lado que han comprado el diagnóstico de Podemos, que considera que hay demasiadas viviendas. Al final, tenemos que la vivienda es el principal problema para los ciudadanos de España. Más del 30% considera que es uno de los tres principales problemas e in crescendo. ¿Sabes cuántos consideraban que la vivienda estaba en uno de los tres principales problemas cuando llegó Pedro Sánchez al poder en el año 2018? Sólo el uno y medio. ¿Y qué número de problema era? El 15.

En el arranque del año, tanto el Gobierno como el principal partido de la oposición han presentado medidas para hacer frente al problema de la vivienda. ¿Cuáles crees que son las más acertadas?

Tratar mucho mejor al propietario de lo que se le está tratando y hacer que este propietario aumente mucho el parque de viviendas de alquiler. Pero aquí hay dos diferentes concepciones. Una, la concepción del PP es que hay que aumentar la oferta, va en buena dirección y tratar algo mejor el propietario. La concepción del PSOE es vamos a ganar votos a corto plazo con la política de vivienda, aunque signifique que la empeoramos. Yo soy socialdemócrata. Ideológicamente estoy mucho más cerca de un PSOE tradicional que del PP. Pero es que aquí el PSOE lo está haciendo francamente mal por seguir las indicaciones de Unidas Podemos y el PP va en una mejor dirección que el PSOE. Pero esto no es hacer cuatro declaraciones. Es cambiar por completo la manera en que se genera suelo en España para que sea todo mucho más rápido, para que no tengamos que esperar 14 años en convertir un suelo agrícola en residencial.

Ya has hablado también de la okupación como una de las principales preocupaciones de los propietarios. Las cifras oficiales reflejan caídas, pero no incluyen las ocupaciones que no son delitos de allanamiento de morada, usurpación, es decir, que no incluyen los casos de inquiokupación.

Cualquiera que tenga un amigo policía te dice: “si te okupan la vivienda ni denuncies, ve a empresas de desokupaciones”. ¿Por qué? Porque no podemos hacer nada. ¿Entonces qué está ocurriendo? Que la gente no está denunciando las okupaciones. Y los medios oficiales dicen que hay ocupaciones pero que son muy bajas. La legislación española es una excepción dentro de Europa. Podemos hacer juzgados especializados en este tema y prácticamente en una semana la okupación se acaba. Pero no lo queremos hacer porque para Unidas Podemos y Sumar los okupas son muy simpáticos y para ellos hay un derecho a la vivienda que supera al derecho a la propiedad y esto no es así. La Constitución reconoce explícitamente la propiedad privada y la salvaguarda. Este derecho a la tenencia de una vivienda es absolutamente etéreo. Es clarísimamente en la Constitución, según mi parecer, un acto de buena voluntad más que una realidad. Si los propietarios tienen miedo, no ponen viviendas en alquiler, la retiran. Si hay pocas viviendas en alquiler y la demanda es la misma, el precio sube, sube y sube.

¿Por qué no cambiamos? ¿Por qué a ese propietario no le protegemos? Porque proteger al propietario es proteger al inquilino. Cuantos más propietarios pongan viviendas en alquiler, más barato será el alquiler. ¿Sabes qué te dice Gonzalo? ¿Pero qué me estás contando? Cómo yo, partido de izquierdas voy a coger y voy a ayudar al propietario. Eso me cuesta votos. Pero hombre. Pero si a medio plazo ese inquilino tendrá viviendas más baratas. A mí lo que me interesan son las próximas elecciones. No me cuentes a medio plazo.
www.idealista.com/news/inmobiliario/vivienda/2025/05/19/844004-bernardos-muchos-propietarios-han-destinado-sus-viviendas-al-alquiler-de-temporada
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