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De rascacielos a ‘hogar’: la tendencia de convertir oficinas en viviendas redefine el paisaje urbano en EEUU
Fecha Publicación: 11/04/2025
 
Las principales ciudades de Estados Unidos están experimentando una metamorfosis silenciosa pero trascendental. Lo que una vez fueron templos de la actividad corporativa que rozan el cielo, con hileras interminables de cubículos y el constante ir y venir de profesionales, están siendo ahora reimaginados como comunidades residenciales dinámicas que dan solución a uno de los problemas más comunes en todas las grandes ciudades del mundo: la vivienda. La tendencia de la conversión de edificios de oficinas en hogares, impulsada por una confluencia de factores económicos, sociales y la irreversible huella del trabajo remoto, ha dejado de ser una mera curiosidad para consolidarse como una fuerza disruptiva y revitalizadora en el mercado inmobiliario estadounidense.

Brookings Institution, en su reciente análisis, aclara un poco más la complejidad y el potencial de este fenómeno. Si bien la idea de adaptar estructuras existentes para nuevos usos no es inédita, la escala y la urgencia con la que se está llevando a cabo la conversión de oficinas a viviendas en la actualidad marcan un punto de inflexión en Estados Unidos. El estudio subraya cómo “esta estrategia no solo aborda la creciente necesidad de unidades habitacionales en entornos urbanos densamente poblados, sino que también ofrece una vía para insuflar nueva vida a distritos comerciales que luchan por mantener su relevancia en la era post-pandemia”. La transformación de un edificio de oficinas vacío en un complejo de apartamentos puede dinamizar la actividad económica local, atrayendo nuevos negocios y residentes.

Los datos proporcionados por la plataforma de búsqueda de vivienda RentCafe para el año 2025 pintan un cuadro aún más elocuente de esta tendencia en auge. El informe revela un incremento sustancial en el número de proyectos de reutilización adaptativa en todo el país, superando con creces las expectativas iniciales. Este aumento no es homogéneo, sino que se concentra en ciertas ciudades que han sabido “capitalizar las oportunidades presentadas por un exceso de inventario de oficinas y una persistente demanda de vivienda urbana”. Las cifras de RentCafe no solo cuantifican el número de unidades creadas a partir de estas conversiones, sino que también ofrecen información valiosa sobre las características de estos nuevos desarrollos, los precios de alquiler y el perfil de los inquilinos que se sienten atraídos por esta forma de vida urbana.

Profundizando en los “catalizadores de esta transformación”, el impacto sísmico del trabajo remoto emerge como un factor primordial. La pandemia actuó como un acelerador de tendencias preexistentes, normalizando el trabajo a distancia a una escala sin precedentes. Como resultado, muchas empresas redujeron su huella de oficinas, dejando tras de sí edificios sin usar y, en algunos casos, completamente vacíos. Esta situación creó una oportunidad única para los profesionales con visión de futuro, quienes reconocieron el potencial de estas estructuras para satisfacer la necesidad de vivienda en los centros urbanos.

A pesar de la creciente adopción del trabajo remoto, la atracción de la vida urbana persiste. Jóvenes profesionales, parejas y aquellos que valoran la proximidad a centros culturales, gastronómicos y de entretenimiento siguen mostrando una fuerte preferencia por residir en las ciudades. Además, no se debe olvidar el papel de los incentivos gubernamentales y las regulaciones favorables. Conscientes de los beneficios potenciales de estas conversiones, tanto a nivel económico como social, numerosas ciudades y estados han implementado políticas destinadas a facilitar y fomentar estos proyectos. Esto incluye la agilización de los procesos de permisos, la concesión de exenciones fiscales y la modificación de las normativas de zonificación para hacer más viable la transición de uso de comercial a residencial.

Desde una perspectiva de sostenibilidad, la reutilización también presenta argumentos favorables, sobre todo para el medioambiente. La demolición de edificios existentes y la construcción de nuevas estructuras consumen cantidades significativas de energía y recursos. La conversión, en cambio, permite preservar la energía incorporada en el edificio original y reducir la huella de carbono asociada al desarrollo inmobiliario.

También hay contras…
Sin embargo, el camino de la conversión no está exento de ‘contras’. Los edificios de oficinas están diseñados con una lógica funcional muy diferente a la de los espacios residenciales. Las plantas suelen ser profundas, lo que puede dificultar la creación de unidades con luz natural adecuada y ventilación cruzada.

Los sistemas de cañerías, calefacción, ventilación y aire acondicionado (HVAC) a menudo necesitan ser completamente rediseñados y actualizados para satisfacer las necesidades de múltiples unidades residenciales. Además, la acústica, la privacidad y la creación de espacios comunes atractivos requieren soluciones de diseño ingeniosas. El coste asociado a estas modificaciones puede ser sustancial y los plazos de los proyectos pueden extenderse debido a la complejidad de las renovaciones.

‘Zoom’: cómo evoluciona el cambio por ciudades
Para entender cómo está evolucionando esta ‘transformación’ en las ciudades, el estudio hace ‘zoom’ en los datos de cada una de las principales ciudades de Estados Unidos referente a este tema.

1. Nueva York
La zona metropolitana de Nueva York lidera la conversión de oficinas a apartamentos con 8.310 unidades en desarrollo, un aumento del 59% respecto al año anterior. Cabe destacar que la ciudad de Nueva York, en particular, cuenta con el mercado de oficinas más grande de Estados Unidos, con casi 67,8 millones de m2 de espacio. Solo Manhattan ya contiene más del 80% del espacio de oficinas del Estado. Además, más de 28,37 millones de m2 del espacio de oficinas disponible en el área (o casi el 46% del inventario total de oficinas del área metropolitana) tiene el potencial para más conversiones de oficinas a apartamentos.

Futuras conversiones de oficinas en vivienda en 2025: 8.310 unidades
Cuota de conversiones de oficinas en vivienda en 2025: 53%
Espacio de oficinas adecuado para conversión residencial: 28.37 millones de m2
2. Washington
Washington, D.C., ocupa el segundo lugar en conversiones de oficinas a apartamentos después de caer del primer puesto desde el año pasado. Aunque los edificios adecuados para la conversión representan solo el 14% del inventario total del área metropolitana en 5,7 millones de m2 de espacio de oficinas, su cartera para 2025 presenta 6.533 futuros apartamentos, lo que supone un aumento interanual del 12%.

Futuras conversiones de oficinas en vivienda en 2025: 6.533 unidades
Cuota de conversiones de oficinas en vivienda en 2025: 62%
Espacio de oficinas adecuado para conversión residencial: 5.7 millones de m2
3. Los Ángeles
Los incendios forestales en el área de Los Ángeles han arrasado con miles de hogares, empeorando la escasez de vivienda del área metropolitana. Sin embargo, las conversiones de oficinas en apartamentos probablemente abordarán parte de este aumento de la demanda, con casi 4.400 unidades en conversión, lo que representa el 49% de todos los futuros proyectos de reutilización adaptativa. Además, se considera adecuado para su renovación más de 7,71 millones de m2 de espacio de oficinas (o el 25% del inventario total de oficinas del área metropolitana).

Futuras conversiones de oficinas en vivienda en 2025: 4.388 unidades
Cuota de conversiones de oficinas en vivienda en 2025: 49%
Espacio de oficinas adecuado para conversión residencial: 7.71 millones de m2
4. Chicago
Con 3.600 unidades en construcción, las futuras conversiones de oficinas a apartamentos en el área metropolitana de Chicago representan más del 54% de todos los proyectos de reutilización adaptativa, lo que refleja un aumento interanual del 28%. Aquí, se consideran adecuados para tales reinvenciones edificios de oficinas que suman más de 6,27 millones de m2 (o el 18% del inventario total de oficinas del área metropolitana, superando el promedio nacional).

Futuras conversiones de oficinas en vivienda en 2025: 3.606 unidades
Cuota de conversiones de oficinas en vivienda en 2025: 54%
Espacio de oficinas adecuado para conversión residencial: 6.27 millones de m2
5. Dallas
El área metropolitana de Dallas sumará más de 2.720 apartamentos convertidos de espacios de oficinas, lo que representa el 79% de todos los próximos proyectos de reutilización adaptativa. Aun así, las conversiones de oficinas a apartamentos han disminuido casi un 14% respecto al año pasado, probablemente debido a la limitada proporción del inventario de oficinas adecuado para conversiones (6,4%, muy por debajo del promedio nacional del 14,8%), que son más de 2,02 millones de m2.

Futuras conversiones de oficinas en vivienda en 2025: 2.752 unidades
Cuota de conversiones de oficinas en vivienda en 2025: 79%
Espacio de oficinas adecuado para conversión residencial: 2.02 millones de m2
www.idealista.com/news/inmobiliario/vivienda/2025/04/11/840718-de-rascacielos-a-hogar-la-tendencia-de-convertir-oficinas-en-viviendas-redefine-el
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