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Si no puedes encontrar una casa para alquilar, culpa al Gobierno
Fecha Publicación: 25/03/2025
 
“If you can’t find a place a to rent, blame the government”. Así de contundente se ha mostrado el semanario británico The Economist al analizar la problemática del alquiler. Según la publicación inglesa, las medidas aprobadas por varios gobiernos han boicoteado el acceso al alquiler por parte de millones de inquilinos con medidas como los topes al alquiler, y culpa a la regulación de la situación actual de escasez de pisos en alquiler.

En la última década, el intento constante de los gobiernos de intervenir el mercado del alquiler, con el propósito de mejorar la calidad de vida de los inquilinos, no ha logrado los resultados esperados. A pesar de que la inflación ha descendido, los alquileres han continuado su ascenso imparable, registrando un incremento aproximado del 5% anual en las economías más desarrolladas.

Este fenómeno no solo es resultado del efecto retardado de la inflación en los contratos de arrendamiento, sino que también es una señal de que las políticas implementadas han actuado más sobre las consecuencias que sobre las causas del problema. Así, muchas de estas políticas, como el tope al alquiler, han acabado empeorando la situación de los inquilinos a los que pretendía ayudar.

Desde 2015, diversas ciudades y estados han adoptado medidas para controlar los precios de los alquileres. Alemania instauró un índice gubernamental para determinar lo que pueden cobrar los propietarios. El Reino Unido aumentó los impuestos sobre los propietarios. En 2016, Irlanda limitó los aumentos anuales de los alquileres en las «zonas de presión del alquiler», es decir, cualquier lugar que sufra escasez, y desde 2021, el límite se ha fijado en la inflación o el 2%, lo que sea menor. España también ha establecido un índice de precios de referencia que sistemáticamente debe quedar siempre por debajo de la inflación y ha limitado el aumento de los alquileres en 2023 en aquellos municipios que se declaren zonas tensionada.

Y varios estados norteamericanos, como California, Nueva York y Oregón, han endurecido la regulación de alquileres y arrendamientos.

Estas políticas comparten una misma estrategia: culpar al propietario, algo que como señala el artículo de The Economist es, sin duda, popular. Aunque la verdadera causa de los altos alquileres es la escasez de oferta en muchos mercados inmobiliarios, provocada por los límites a la construcción y las restricciones a los arrendadores. En demasiados lugares ha sido imposible que la oferta de viviendas siguiera el ritmo de la demanda, especialmente con el aumento de la inmigración. En el caso de España, es harto conocido el problema de falta de suelo finalista que arrastran aquellas zonas donde más presión de demanda hay. De hecho, los expertos repiten hasta la saciedad que el déficit de viviendas es un problema urgente. En España se forman 250.000 hogares al año, y esta cifra se mantendrá durante los próximos 15 años. Sin embargo, el sector solo construye entre 80.000 y 100.000 viviendas anuales, apenas un tercio de las necesarias. El mercado de vivienda usada cada vez está más tensionado porque no es capaz de dar respuesta a la elevada demanda.

Y el Banco de España señala que el déficit de oferta de vivienda acumulado asciende a 600.000 unidades, y la capacidad de aumentar la producción es limitada debido a la falta de suelo finalista, como consecuencia de una falta de voluntad política. Porque suelo hay, pero hay que convertirlo en urbano finalista.

La verdadera raíz del problema radica en una crónica escasez de viviendas en alquiler, exacerbada por políticas restrictivas sobre la construcción e incrementos demográficos impulsados por la inmigración. Las intervenciones no solo no han resuelto el déficit habitacional, sino que lo han intensificado, al desincentivar a los propietarios a poner sus viviendas en el mercado. Según idealista, en España el arrendamiento de viviendas permanentes en las grandes ciudades está totalmente tensionado frente a 2020. Uno de los principales causantes de esta crisis del alquiler son las medidas políticas que empezaron a tomarse para intervenir en el mercado cuando estalló la pandemia del coronavirus y que continuaron con la guerra en Ucrania. Cinco años después, la oferta de pisos en alquiler en las cuatro grandes ciudades españolas se ha desplomado a la mitad y se encuentra bajo mínimos mientras que la demanda se ha más que triplicado en Madrid, Barcelona, Valencia y Sevilla, con las rentas alcanzando precios en máximos en todas ellas.

La oferta de viviendas anunciadas en idealista entre marzo de 2020 y enero de 2025, los últimos datos recopilados por idealista/data, la ‘proptech’ de idealista, confirma que el stock se ha hundido un 58,1% en Barcelona, un 47,4% en Sevilla y un 46,7% en Madrid, frente al 31,4% de Valencia.

Por la parte de la demanda que está buscando una casa en alquiler, los datos confirman que cada vez más personas solicitan contacto con los anuncios de la plataforma inmobiliaria, pero para cada vez menos pisos en el mercado. En la comparativa se puede ver como la demanda relativa en Barcelona ha crecido un 444%, por delante del 388% de Sevilla, o el 300% de Valencia. En Madrid, donde más anuncios de alquiler hay en el mercado de toda España, la demanda se ha disparado un 290%.

Por la parte de los precios, las cuatro capitales han cerrado el mes de febrero, en máximos de la serie histórica que arrancó en 2006. Sevilla (12,3 euros/me/mes) es la que menos ha crecido desde marzo de 2020, con un 19,2% de incremento en este tiempo. Mientras que Valencia (15,2 euros/m2) es la más ha destacado por el aumento de los alquileres, con una subida del 65,7% en estos 59 meses. Barcelona (23,7 euros/m2) se coloca por delante de Madrid (21,2 euros/m2) tanto en precio total como en el importante crecimiento de las rentas del alquiler, con un alza del 43,8% frente al 35% de la capital.

En el caso de Irlanda, en 2022, el número de alquileres registrados era un 23% inferior al de 2016, a pesar de que la población irlandesa había aumentado un 9%.

Mientras tanto, el mercado de compraventa no ha sido capaz de absorber esta presión. Aunque teóricamente los propietarios que venden sus inmuebles podrían aumentar la oferta y bajar los precios, el proceso de compra sigue siendo complejo y lento, frenado por impuestos o procesos legales. Esta rigidez, combinada con los aumentos de los tipos de interés y la inflación, ha mantenido a los potenciales compradores atados al mercado de alquiler.

En el caso de España, la dificultad de parte de la población, especialmente de los jóvenes, de ahorrar el 20% del precio de la vivienda para acceder a una hipoteca del 80%, más un 10% de los gastos (impuestos, notaría, etc.), hace que cada vez sea más complicado comprar una casa. Por eso mismo, el Gobierno aprobó los avales ICO, que permite que la entidad financiera pueda prestar hasta el 100% del valor del inmueble contando con el aval del Estado que se limitará a, como máximo el 20% de dicho valor. Esta medida fue anunciada en 2023, pero hasta hace poco no ha sido posible tramitar su solicitud por falta de desarrollo regulatorio.

La lección parece clara para The Economist: las regulaciones bien intencionadas no pueden contrarrestar las dinámicas de oferta y demanda subyacentes. La imposición de controles, aunque efectista a corto plazo, no resuelve el desajuste de base y termina perjudicando tanto a inquilinos como a la economía en general, al limitar la movilidad laboral y la flexibilidad del mercado.

No todo está perdido. Algunos gobiernos, como el irlandés, han comenzado a cuestionar la efectividad de sus estrategias de control y explorar alternativas, como la imposición de gravámenes al valor del suelo. Sin embargo, verdaderamente terminar con este ciclo vicioso solo será posible con la expansión significativa de la oferta de viviendas. Por ejemplo, en Texas, las normas de construcción más relajadas han generado un mercado de alquiler dinámico y asequible. La clave para un mercado inmobiliario saludable radica en políticas de construcción liberales que favorezcan una mayor oferta habitacional, beneficiando a todas las partes involucradas.

Artículo visto en (The Economist)
If you can’t find a place to rent, blame the government
www.idealista.com/news/inmobiliario/internacional/2025/03/25/837882-si-no-puedes-encontrar-una-casa-para-alquilar-culpa-al-gobierno
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