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En vigor la ley que permite levantar 20.000 VPO en Andalucía: las claves para hacerlo en 5 años
Fecha Publicación: 20/03/2025
 
El pasado 3 de marzo se publicó en el BOJA (Boletín oficial de la Junta de Andalucía) el Decreto-ley 1/2025, de 24 de febrero, de medidas urgentes en materia de vivienda, que establece medidas como la posibilidad de solicitar el cambio de uso a residencial sin modificación del planeamiento para promover 20.000 VPO durante los próximos cinco años en parcelas destinadas a oficinas, alojamiento turístico o dotacional privado, o el aumento de la edificabilidad de los inmuebles destinados a vivienda protegida. Aunque ya ha entrado en vigor desde el pasado 4 de marzo, los expertos del despacho de abogados Ashurst recuerdan que la aplicación de estas medidas depende de los ayuntamientos que tienen hasta el 3 de marzo de 2026 para adoptarlas.

Andalucía sigue los pasos de la Comunidad de Madrid al facilitar la promoción de viviendas protegidas en parcelas previamente destinadas a otros usos. Este nuevo régimen ya está en funcionamiento en algunos municipios como en Madrid capital.

En Islas Canarias también se aprobó el Decreto ley 1/2024, de 19 de febrero de medidas urgentes en materia de vivienda que permite simplificar el cambio de uso a residencial en las parcelas de uso turístico no edificadas siempre que al menos un tercio de las nuevas viviendas se destinen a la construcción de viviendas protegidas y habilita la recalificación de locales y edificaciones a uso residencial imponiendo como condición que se destine un 50% del exceso sobre el planeamiento a vivienda protegida.

Desde Ashurst sostienen que se trata de medidas que, frente a opciones más restrictivas como las limitaciones de rentas, tienen como finalidad combatir el actual problema de la vivienda en España incentivando a las promotoras a aumentar la oferta de vivienda a precios asequibles. Los expertos de Ashurst señalan las claves de esta nueva normativa.

En qué casos es posible cambiar el uso a “residencial vivienda protegida”
El nuevo decreto ley permite cambiar el uso para levantar vivienda protegida en los siguientes casos:

Parcelas y edificios calificados por los instrumentos de ordenación urbanística con el uso de servicio de oficinas o de establecimiento de alojamiento turístico; y
Parcelas calificadas de dotacional privado que no tengan asignado un destino específico o que estén calificadas con el uso genérico de interés público y social, si las viviendas protegidas se destinan de forma permanente al alquiler.
Requisitos para permitir el cambio de uso sin cambiar los instrumentos de ordenación
Los abogados de Ashurst señalan varias condiciones, como que la parcela debe ser apta para la construcción de un edificio de viviendas; debe tener la condición de solar en suelo urbano; debe estar localizada en una zona de uso global residencial, o debe contar con la ordenación pormenorizada que legitima la actividad de ejecución aprobada.

En cuanto a las condiciones de uso, deberá implantarse en la totalidad de la parcela o edificio. El uso alternativo autorizado deberá mantenerse durante el plazo legal de protección de las viviendas establecido en la normativa de aplicación, salvo las viviendas en alquiler en las parcelas de dotacional privado que mantendrán la protección de forma permanente.

Cuándo podrán solicitarse las licencias de cambio de uso
Desde Ashurst aseguran que los ayuntamientos andaluces son libres de acogerse o no al nuevo régimen y tienen hasta el 3 de marzo de 2026 para hacerlo. Una vez que un municipio opte por cambiar el uso, los promotores tendrán un plazo de dos años para solicitar la licencia de los edificios de viviendas protegidas y un plazo de tres años para terminar las obras desde que la licencia se conceda.

Dicha normativa también autoriza a incrementar un 20% la densidad y la edificabilidad de las construcciones en parcelas libres que se destinen a vivienda protegida, mientras que aquellas parcelas destinadas a la vivienda protegida se podrá aumentar la densidad un 20%, mientras que la edificabilidad un 10%.

Otras medidas que contempla esta nueva ley
El Decreto-ley 1/2025 incluye algunas otras disposiciones que pueden interesar a los promotores privados de vivienda protegida:

Usos compatibles en los suelos calificados como equipamiento comunitario
Los instrumentos de ordenación podrán establecer como uso compatible en las parcelas de equipamiento comunitario básico el uso de vivienda o alojamiento dotacional con la finalidad de atender necesidades temporales de colectivos con especiales dificultades de acceso a la vivienda, destinando las mismas al alquiler o cualquier otra forma de ocupación temporal de naturaleza rotatoria. Las viviendas o alojamientos formarán parte de la dotación pública de viviendas, sin perjuicio de que su ejecución y gestión se realice mediante fórmulas de colaboración público-privada.

Procedimiento abreviado de adjudicación de viviendas protegidas
Se establece un procedimiento abreviado para la selección de las personas adjudicatarias de las promociones de viviendas protegidas levantadas al amparo de esta nueva ley.

Bolsa de suelo para vivienda asequible
Se crea la bolsa de suelo para vivienda asequible en Andalucía que estará constituida por parcelas públicas o privadas disponibles destinadas por el planeamiento urbanístico a vivienda protegida, parcelas dotacionales de equipamientos susceptibles de acoger viviendas o alojamientos dotacionales, parcelas de los patrimonios públicos de suelo y otras de titularidad pública susceptibles de acoger vivienda protegida.

Promociones de viviendas destinadas al alquiler social y asequible acogidas a fondos reembolsables EU Next Generation.
Tal y como recuerdan desde Ashurst, los promotores que pretendan solicitar financiación reembolsable con cargo a la Inversión C02.I07 «Facilidad para la promoción de vivienda social» del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia financiado con fondos de la Unión Europea, deben solicitar validación ex.ante a la Dirección General competente en materia de vivienda y asumirán el compromiso de mantener a la Comunidad Autónoma al día de su desarrollo.

Asignación de proyectos residenciales a la Unidad Aceleradora de Proyectos
La Unidad Aceleradora de Proyectos es un departamento que se encarga de tramitar de manera preferente y acelerada aquellos procedimientos urbanísticos que se consideran de interés estratégico para la Comunidad Autónoma de Andalucía.

Hasta ahora, se excluían de su ámbito de aplicación los proyectos residenciales. Sin embargo, con el Decreto-ley 1/2025 puede acordarse la asignación a esta Unidad del desarrollo de los instrumentos de ordenación detallada, gestión y ejecución de actuaciones de transformación urbanística de nueva urbanización de uso global residencial que establezcan entre sus determinaciones una reserva de suelo para, al menos, 250 viviendas protegidas y una programación que garantice que su construcción se iniciará en un plazo inferior a cinco años.

También podrán asignarse otras iniciativas residenciales de más de 500 viviendas que exijan actuaciones de urbanización que desarrollen los sectores residenciales en los que estas se localicen y que incluyan entre sus determinaciones la reserva legal de vivienda protegida, así como una programación para iniciar la construcción del 50% de las mismas en un plazo inferior a cinco años, siempre que se consideren medioambientalmente sostenibles.

Flexibilización de los requisitos para ser potencial destinatario de VPO
Otra de las cosas que prevé el Decreto-ley 1/2025 es flexibilizar los requisitos para poder ser destinatario de una vivienda protegida. Establece que las diferentes viviendas y alojamientos protegidos se destinarán a unidades familiares cuyos ingresos anuales no superen los siguientes limites:

(i) 3,00 veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM) en caso de viviendas protegidas de régimen especial (antes, 2,50 veces);

(ii) 5,5 veces el IPREM para las viviendas protegidas de régimen general (antes 4,00 veces); y

(iii) 7,00 veces el IPREM en las viviendas protegidas de precio limitado (antes 5,50 veces).

El IPREM mensual oficial en vigor para este año 2025 alcanza los 600,00 euros según la Ley 31/2022, de 23 de diciembre, de Presupuestos Generales del Estado para el año 2023.

Elevación de los coeficientes territoriales para determinación del precio máximo
El Decreto-ley 1/2025 eleva también los coeficientes territoriales para el cálculo del módulo ponderado y el precio máximo legal de las viviendas protegidas.

Los territorios pasan de estar divididos en cuatro grupos a solo dos:

(i) Grupo 1 (coeficiente 1,50): Almería, El Ejido, Mojácar, Roquetas de Mar, Cádiz, Algeciras, Chiclana de la Frontera, Jerez, La Línea de la Concepción, Los Barrios, Puerto de Santa María (El), Puerto Real, Rota, San Fernando, San Roque, Tarifa, Córdoba, Granada, Albolote, Alhendín, Almuñécar, Armilla, Atarfe, Cájar, Cenes de la Vega, Churriana de la Vega, Huétor Vega, Jun, La Zubia, Maracena, Motril, Ogíjares, Peligros, Pulianas, Santa Fe, Huelva, Aljaraque, Isla Cristina, Moguer, Palos de la Frontera, San Juan del Puerto,• Jaén, Baeza, Cazorla, La Guardia de Jaén, Mancha Real, Mengíbar, Torredelcampo, Úbeda, Los Villares, Málaga, Alhaurín de la Torre, Antequera, Benalmádena, Cártama, Estepona, Fuengirola, Marbella, Mijas, Nerja, Rincón de la Victoria, Torremolinos, Vélez-Málaga, Sevilla, Alcalá de Guadaíra, Bormujos, Camas, Carmona, Dos Hermanas, Écija, La Rinconada, Los Palacios y Villafranca, Mairena del Alcor, Mairena del Aljarafe, Morón, San Juan de Aznalfarache, Utrera, El Viso del Alcor y Tomares

(ii) Grupo 2 (coeficiente 1,30): Resto de municipios.

Actualmente el módulo básico para la determinación del precio de referencia (que se multiplica por los anteriores coeficientes) se fija en 870 euros por metro cuadrado útil de vivienda.

Ampliación de los plazos de entrega
El plazo habitual de entrega de viviendas para a ser de cinco meses desde el otorgamiento de la calificación definitiva o desde la fecha del contrato de compraventa, adjudicación o arrendamiento si este fuera posterior a esta calificación (antes era de tres meses). También se eleva de tres a cinco meses el plazo para elevar a escritura pública el contrato privado de compraventa.

Sustitución del sistema de declaración responsable por el visado de los contratos
El Decreto-Ley 1/2025 exige que las empresas promotoras de viviendas protegidas que las destinen a alquiler deben presentar los contratos de arrendamiento, compraventa o adjudicación para su visado en las Delegaciones Territoriales de la Consejería competente en materia de vivienda en el plazo de un mes desde su formalización. La diligencia de visado se llevará a cabo en dos meses.
www.idealista.com/news/inmobiliario/vivienda/2025/03/19/837191-en-vigor-la-ley-que-permite-levantar-20-000-vpo-en-andalucia-las-claves-para
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