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S&P eleva la subida del precio de la vivienda en España (4,5%) este 2025, por encima de la media europea
Fecha Publicación: 10/02/2025
 
Los precios nominales de la vivienda se recuperaron rápidamente en 2024 al mejorar la accesibilidad a la vivienda, lo que ha llevado a S&P a revisar al alza sus previsiones de precios. Ahora, esperan que los precios de la vivienda en los 11 países analizados en el último informe de sus servicios financieros suban casi un 3% anual de media durante 2025-2027.

“Esperamos que la flexibilización de las políticas monetarias mitigue el riesgo de aumento de los tipos hipotecarios, a pesar de los recientes aumentos de los rendimientos a largo plazo en toda Europa. La correlación entre los intereses hipotecarios y los tipos de la política monetaria sigue siendo fuerte”, destaca el informe.

La mejora de la asequibilidad de la vivienda fue el principal factor que ha favorecido la recuperación de los mercados inmobiliarios europeos, más rápida y pronunciada de lo que se esperaba en 2024, particularmente en Italia, Países Bajos, Irlanda y España.

Además, una inversión inmobiliaria más débil, una oferta aún limitada por la escasez de mano de obra y la recuperación de la demanda mantendrán los precios altos al menos otros tres años.

Actualmente, esa recuperación de la demanda proviene de los niveles récord de empleo en la mayoría de las economías europeas, de la recuperación de los ingresos familiares, junto a la reducción de la deuda de los hogares y el crecimiento de la población en la mayoría de los países, en particular en las zonas urbanas.

“Los intereses hipotecarios siguieron moderándose hasta el cuarto trimestre de 2024, mientras que las normas de construcción más estrictas para cumplir los requisitos de eficiencia energética estimulan la construcción de nuevas viviendas. Prevemos que estos factores seguirán influyendo en los próximos dos años y aumentarán la demanda, mientras que es probable que las limitaciones de la oferta se alivien”, agregan los analistas de S&P.

Aunque aclaran que el ritmo de recuperación difiere entre países. Los precios de la vivienda se recuperaron más rápidamente en Italia, Portugal, los Países Bajos, España e Irlanda durante 2024 por factores particulares de cada país:

En Italia, los efectos del programa Superbonus (medida de alivio fiscal aprobada durante la pandemia que ha disparado el sector de la construcción y rehabilitación) están disminuyendo, lo que está llevando a una normalización de la demanda, que ha supuesto un repunte del precio de las viviendas existentes.

Por otro lado, dada la disminución de la población en edad de trabajar, la escasez de mano de obra se ha aliviado en menor medida que en otros países. Mientras, el empleo nunca ha sido tan alto y la deuda de los hogares, en relación con los ingresos, ha alcanzado su nivel más bajo en una década.

En Portugal, los permisos de construcción aumentaron a niveles de 2009. Sin embargo, la acumulación de oferta no puede satisfacer la demanda, especialmente en áreas densamente pobladas. El mercado inmobiliario también se beneficia de la demanda extranjera.

- En España, por su parte, el sólido mercado laboral no solo elevó los ingresos de los hogares, sino que también mejoró la asequibilidad de la vivienda. Además, el nivel de deuda hipotecaria en el mercado inmobiliario español es históricamente bajo y las hipotecas a tipo variable se están abandonando por préstamos a tipo fijo.

Mientras, en Países Bajos, la deducción de los intereses hipotecarios y la exención de impuestos para quienes compran una vivienda por primera vez han impulsado potencialmente una demanda que ya era estructuralmente alta, hasta el punto de que el Banco Nacional Holandés ha recomendado que se reduzcan estos incentivos fiscales.

Mientras, el mercado inmobiliario irlandés difiere del resto de Europa. Los precios de las viviendas solo se han corregido en términos reales debido a la falta de oferta, la alta inmigración en los últimos años y a la fortaleza del mercado laboral.

La mayor asequibilidad de la vivienda respaldará el aumento de la demanda
Desde 2019, los precios medio de la vivienda en Europa han aumentado un 25%, a pesar de la reciente corrección en 2022-2023 provocada por las subidas de tipos de los bancos centrales. Este aumento de los precios de la vivienda superó al incremento de la inflación, que fue del 20% entre 2019 y 2024, aunque si estuvo en consonancia con el aumento medio de los ingresos de los hogares (24%) durante el mismo periodo.

El aumento de los precios de la vivienda estuvo en consonancia con el aumento de los ingresos de los hogares (como fue el caso en el Reino Unido) o por debajo de él, salvo en Portugal y Suiza. Como resultado, la asequibilidad de la vivienda en países como Francia, Alemania, Italia y Suecia ha aumentado, y la relación entre los precios de la vivienda y los ingresos es aproximadamente un 5% inferior a la que había antes de la pandemia.

“Esto debería respaldar nuevos aumentos de precios porque esperamos que los mercados laborales de estos países sigan siendo resilientes y que los bancos centrales sigan recortando los tipos de interés”, concretan el análisis de S&P.

La flexibilización de la política monetaria debería aliviar los costes de endeudamiento en 2025
Los rendimientos de los Bonos del Estado a largo plazo en Europa aumentaron un promedio de 40 puntos básicos entre diciembre de 2024 y enero de 2025, principalmente por la revalorización de los bonos estadounidenses tras la positiva evolución macroeconómica. El mercado de bonos suizo, protegido por su condición de refugio seguro, fue un caso atípico, con rendimientos que solo aumentaron 15 puntos básicos.

“Las presiones al alza sobre los rendimientos de referencia a largo plazo, que se encuentran entre los cinco principales riesgos para las condiciones crediticias que identificamos para Europa, podrían perjudicar a los intereses hipotecarios, que se han moderado desde su pico a finales de 2023. Esto se debe a que las tipos hipotecarios han seguido más de cerca los rendimientos de los bonos gubernamentales a 10 años que las políticas a corto plazo desde 2022. Esperamos una mayor flexibilización monetaria”, agregan-

En el escenario base del análisis, esperan que el Banco Central Europeo (BCE) y el Riksbank sueco recorten tipos en otros 50 puntos básicos este año, mientras que el Banco Nacional Suizo y el Banco de Inglaterra las reducirán en 25 puntos básicos y 100 puntos básicos, respectivamente, por lo que el riesgo de tipos hipotecarios más altas en 2025 parece limitado. En cambio, los costes de endeudamiento podrían reducirse aún más, lo que podría mejorar la asequibilidad de la vivienda y prolongar la recuperación de los precios de la vivienda.
www.idealista.com/news/inmobiliario/vivienda/2025/02/10/829715-sp-eleva-la-subida-del-precio-de-la-vivienda-en-espana-4-5-este-2025-por-encima-de
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