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"Algunos ayuntamientos controlan el crecimiento poblacional y no fomentan el desarrollo de suelo"
Fecha Publicación: 05/12/2024
 
Rosa Gallego, CEO de Q-Living, habla sobre los desafíos que enfrenta el sector de la vivienda asequible, señalando especialmente la falta de apoyo de algunas administraciones locales. Según Gallego, “algunos ayuntamientos controlan el crecimiento poblacional y no fomentan el desarrollo de suelo”, lo que dificulta la creación de nuevas viviendas y retrasa el crecimiento del mercado. Gallego también explica cómo la compañía ha logrado gestionar una inversión de 250 millones de euros para desarrollar más de 1.500 viviendas, y cómo el reciente ajuste en los módulos de la vivienda protegida ha sido crucial para hacer viables algunos proyectos.

Para quien no conozca Q-Living, ¿a qué se dedica la compañía?

En Q-Living somos gestores de capital. Lo que hacemos es levantar distintos fondos o vehículos de inversión dedicados al desarrollo y creación de vivienda de alquiler asequible de obra nueva. La asequibilidad es un tema muy relevante ahora. Nosotros tenemos experiencia desde 2017, cuando detectamos una necesidad de vivienda en alquiler, especialmente de obra nueva, que no existía. En total, manejamos unas 1.500 viviendas: 1.200 en explotación y 300 en fase de construcción o próximas a iniciar.

Tradicionalmente, el 95% del parque de viviendas en alquiler era de particulares y solo el 5% de profesionales. Este porcentaje ha crecido, y ahora estamos en torno al 8% del mercado profesional. Nuestro objetivo es aumentar la oferta, buscar el equilibrio entre oferta y demanda y estabilizar los precios. Aunque no somos promotores, participamos en la fase de suelo, definimos la memoria de calidades y acompañamos todo el proceso de promoción hasta la adquisición y explotación del edificio.

¿Es decir se encargan de comercializar y gestionar el inmueble?

Sí, nos encargamos de la comercialización, hacer el 'scoring' de inquilinos, puesta en marcha del inmueble, supervisión y control de postventa. Trabajamos con nuestra propia marca, apoyándonos en un servicio externo de 'property management' para tareas como el 'call center' y mantenimiento técnico, pero supervisamos el proceso al 100% con equipo propio.

¿Qué volumen de inversión suponen estas 1.500 viviendas gestionadas?

Hasta ahora, hemos desarrollado unas 1.500 viviendas con una inversión de unos 250 millones de euros. De esto, alrededor de 100-110 millones corresponden a capital propio; el resto es financiación. La financiación ha mejorado: en 2018 podíamos alcanzar el 50%, y ahora estamos entre el 60 y 65%. Por ejemplo, el ICO ha sido un gran apoyo, llegando incluso al 70% en algunos casos, lo que nos ha permitido reducir el aporte de ‘equity’.

¿Cuál es el siguiente objetivo?

Ahora hemos lanzado un nuevo fondo de inversión. Aprovechamos la bajada de tipos de interés para ser más competitivos. Nuestro objetivo es captar 75 millones de ‘equity’, y con el apoyo del ICO, que coinvierte al 50%, aspiramos a alcanzar 150 millones de equity’ y 300 millones de inversión total. Estas expectativas se irán concretando en el primer semestre del próximo año. Si no logramos la coinversión completa, podríamos estar entre 75 y 100 millones de ‘equity’, lo que nos permitiría una inversión de unos 200 millones.

Creemos en este producto porque es necesario para la sociedad. Aumentar la oferta es clave, aunque enfrentamos retos como cambios normativos que generan inseguridad jurídica. Esto afecta a nuestros inversores, que pueden optar por otros productos en lugar del residencial asequible. Queremos estabilizar este mercado para atraer más inversión.

¿Qué número de viviendas supondrá esta inversión?

Podríamos sumar unas 1.200 o 1.300 viviendas a la cartera. Desde 2018, el coste por vivienda ha crecido un 25%-30%, lo que reduce la capacidad de desarrollo con el mismo capital. Sin embargo, ajustes como la subida de módulos de la vivienda protegida en algunas comunidades han ayudado a absorber parte de estos costes. Además, exploramos concesiones públicas o derechos de superficie a más de 75 años porque nos permitiría reducir costes al no pagar por el suelo. Esto funciona siempre que las rentas sean razonables.

Hay modelos diferenciados para edificios en propiedad y edificios bajo concesión. Ambos buscan aumentar la oferta y equilibrar los precios, que deberían ajustarse de forma natural si conseguimos equilibrar la oferta y demanda.

¿En qué zona tienen presencia y dónde les gustaría estar?

Trabajamos en localizaciones con demanda sostenida y proyección a 10 años. Aunque la necesidad de vivienda está en toda España, actualmente estamos principalmente en la Comunidad de Madrid, que tiene un crecimiento exponencial de población y una gran necesidad de vivienda. En Andalucía, nos gustaría estar en Málaga, Sevilla, Granada y Córdoba. También en Valencia, Alicante y, en el País Vasco, en Bilbao, donde ya hemos hecho dos operaciones; y San Sebastián.

¿Se van a centrar sólo en el ‘build to rent’ tradicional o se plantean entrar en mercados alternativos como el ‘flex living’?

Por ahora, no contemplamos ampliar mercados fuera de la vivienda de alquiler asequible de obra nueva, ni a corto, ni a medio, ni a largo plazo. Queremos ver cómo evoluciona este producto porque, desde Q-Living, apostamos por la especialización desde el primer momento. Hacemos lo que sabemos hacer. Si decidiéramos diversificarnos, necesitaríamos adquirir conocimientos específicos para ofrecer valor añadido en otros segmentos como ‘senior living’, ‘flex living’ o residencias de estudiantes. Son mercados distintos, con características diferentes.

Yo siempre diferencio entre productos bajo la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y los que no están regulados por ella (No LAU). Actualmente, estamos enfocados exclusivamente en productos bajo la "LAU". Además, queremos analizar cómo reacciona el mercado porque cualquier inversión en el sector implica un ciclo de inversión y desinversión. El mercado alternativo, como el ‘flex’ o el ‘coliving’, aún no está lo suficientemente maduro para ofrecer un retorno claro. Es un producto que atiende demandas específicas, pero no es el perfil típico de nuestras familias arrendatarias.

¿Considera que el ‘flex living’ ha ganado terreno al ‘build to rent’?

El ‘flex living’ compite parcialmente con el ‘build to rent’ asequible, pero atiende un segmento diferente. Este modelo se enfoca en unidades familiares pequeñas con poder adquisitivo medio-alto, ofreciendo servicios adicionales que incrementan el coste. Sin embargo, las familias siguen prefiriendo viviendas tradicionales. Aunque el ‘flex’ responde a una demanda específica, la necesidad de viviendas asequibles sigue superando ampliamente la oferta disponible en el mercado.

¿Qué impacto ha tenido y tiene la modificación del módulo del precio de la vivienda protegida?

Es un módulo que llevaba sin modificarse desde 2008 y la realidad es que ha sido crucial para reactivar la vivienda protegida. Antes, la vivienda protegida básica no se construía porque no era viable ni siquiera con suelo regalado. Desde la actualización, el número de calificaciones provisionales en la Comunidad de Madrid ha igualado al total de los dos años anteriores. Esto aplica tanto a venta como a alquiler. Para nosotros, este ajuste ha permitido cerrar operaciones que antes eran inviables.

Sin embargo, ahora los propietarios de suelo están absorbiendo esa mejora de margen en los precios de venta, lo que vuelve a tensionar el modelo. Es un desafío porque, aunque los costes de construcción, financiación y promoción están tasados, el precio del suelo no lo está, lo que genera inflación automática en el suelo. Esto, sumado al incremento de costes en construcción (de 90.000 euros por vivienda en 2019 a 130.000 euros actuales), vuelve a tensionar las ecuaciones de viabilidad. Y, además, las exigencias de eficiencia energética, que compartimos plenamente, encarecen la construcción en unos 3.000-4.000 euros adicionales por vivienda. Esto repercute en el precio final, que no siempre puede ser absorbido por el usuario.

¿Les afecta la intención del País Vasco de declarar zonas tensionadas de alquiler?

No nos afecta porque ya estamos regulados a través de convenios y subvenciones. Sin embargo, para quienes tengan vivienda libre, la limitación de precios reducirá la oferta automáticamente. Esto sucede porque, si se limitan las rentas sin compensación, el propietario, ya sea empresa o particular, no tendrá incentivos. Además, hay que considerar los riesgos asociados al alquiler, como la morosidad o las ocupaciones, que dejan al propietario desprotegido y lo llevan, en muchos casos, a optar por vender. Creo que debe protegerse tanto al inquilino como al propietario, porque ahora mismo estamos totalmente abandonados. Sin garantías suficientes, los propietarios pequeños, que a menudo dependen de ese ingreso, optan por no alquilar. Esto reduce la oferta y perpetúa las tensiones en el mercado.

Por ejemplo, ¿por qué nosotros no podemos echar a alguien si no paga su alquiler y sin embargo si tienes un ‘flex living’ puedes desactivar la tarjeta y el inquilino ya no puede entrar? No puede ser que un ‘flex’ pueda echar a un moroso al día siguiente y yo no. Ojo, que nosotros no queremos echar a nadie si no paga. Nosotros tenemos un proceso de seguimiento: preguntas qué pasa, por qué no paga… Pero hay morosos de profesión, gente que se va y, como el banco permite devolver recibos en un plazo de 60 días, devuelven los dos meses anteriores y no pasa nada. Aun así, seguimos dedicándonos a esto porque nos encanta. Pero mi mensaje es para los propietarios particulares: no se les puede desproteger de esa manera.

¿Qué le parece que la Comunidad de Madrid haya aprobado cambios de usos de oficinas a viviendas de alquiler asequible?

Lo que estamos viendo ahora es un mayor apoyo al mercado por parte de la Administración. Las administraciones están sacando concesiones y derechos de superficie, aunque algunos pliegos no sean ideales. Uno de los problemas es la materia prima: el suelo y su capacidad de desarrollo. Entonces, el decreto de la Comunidad de Madrid, que durante dos años permite el cambio de uso de oficinas a residencial protegido en suelos donde los ayuntamientos estén conformes, es una gran oportunidad. Además, suelen ser suelos grandes, que permiten construir entre 100 y 150 viviendas.

Si el Ayuntamiento de turno aprueba el cambio de uso, suele ser en entornos residenciales o cercanos, no en zonas industriales sin sentido. Es una gran oportunidad, la verdad. Toda normativa de este tipo es bienvenida. Los propietarios de estos suelos van a pasar de tener algo sin salida a poder hacer un residencial con valor. Para nosotros es una muy buena oportunidad. Es cierto que algunos ayuntamientos no han acogido la normativa, otros parcialmente, pero lo importante es que avancen. Este tipo de modelo debería replicarse en otras administraciones. El decreto es por dos años para aliviar la necesidad de suelo, y es bienvenido.

¿Qué solución tiene el problema del suelo?

Una de las claves es reducir los plazos de urbanización, porque tiempo es igual a dinero. Los plazos infinitos encarecen el precio. Si limitamos el precio del suelo protegido y acortamos los plazos, la ecuación podría funcionar. El suelo no debería superar el 30% del coste total en una vivienda asequible. Sin esas medidas, rechazaremos proyectos viables porque no son rentables.

Es cierto que estamos utilizando suelo cuya gestión comenzó en la crisis del 2008, aunque para nosotros, como constructores, empezó en el 2007. Hoy están saliendo los desarrollos del sur y sureste iniciados en 2011-2013. En esos años, el suelo no tenía salida. Eso paralizó el desarrollo y tardamos años en retomar el proceso. Ahora estamos recogiendo lo sembrado entonces. Si no sembramos hoy… tenemos suelo para 15 años vista y volveremos a tener problemas.

Además, los plazos largos hacen que el producto quede desfasado. Suelos planificados hace 15 años no responden a las necesidades actuales: viviendas grandes, limitaciones arquitectónicas, plazas de garaje innecesarias… Si tardamos tanto, planificamos para una sociedad que ya no existe cuando el suelo está listo. Necesitamos acelerar los procesos para adaptarnos mejor a la demanda futura.

¿Pero hay alguien desarrollando suelo en la actualidad?

Sí, aunque existen muy pocas empresas. En algunos municipios, el desarrollo está bloqueado políticamente. Algunos ayuntamientos controlan el crecimiento poblacional y no fomentan el desarrollo de suelo. Por eso, vemos zonas con carteles de grandes promotoras donde no se construye nada durante años. Aunque hay municipios interesados en crecer, la falta de apoyo de las administraciones locales dificulta avanzar.
www.idealista.com/news/inmobiliario/vivienda/2024/12/05/821550-gallego-q-living-algunos-ayuntamientos-controlan-el-crecimiento-poblacional-y-no
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