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Promotoras, 'servicers' e inversores se interesan por los suelos de Sareb para vivienda de alquiler asequible
Fecha Publicación: 22/11/2024
 
El mercado tiene los ojos puestos en el ‘Proyecto Viena’ de Sareb, un plan que comprende la cesión de 133 suelos finalistas y libres en diferentes puntos de España y donde se pueden levantar alrededor de 10.600 viviendas de alquiler asequible. Hace un mes, la sociedad pública que gestiona los activos de las entidades financieras rescatadas lanzó la licitación de la primera fase de este plan, que incluye 50 terrenos y la posibilidad de desarrollar más de 3.771 unidades residenciales, con una inversión estimada de 460 millones de euros. Y son muchos los agentes del sector que están analizando los pliegos y haciendo números para valorar la presentación de ofertas.

Según explican fuentes inmobiliarias a idealista/news, promotoras, ‘servicers’ e inversores con estrategias a corto y largo plazo, tanto de carácter nacional como extranjero, se están interesando en los primeros lotes disponibles, mientras que Sareb confirma a este medio que está recibiendo numerosas de consultas al respecto desde que arrancó la licitación y de perfiles empresariales diferentes. Y recuerda que los interesados tienen hasta el 20 de enero para pujar.

Detrás del interés de buena parte del sector por este proyecto se esconden varios factores. Por ejemplo, que Sareb cederá los suelos durante 80 años a los inversores, que los terrenos se encuentran en zonas con demanda de alquiler, que está contemplada la posibilidad de traspasar la concesión a un tercero o que la rentabilidad de los proyectos puede superar el 7%. A cambio, las viviendas que se construyan deben destinarse al alquiler asequible, con rentas por debajo del valor de mercado. También es necesario acreditar experiencia en la construcción y/o gestión de arrendamientos.

En esta primera tanda, salen al mercado medio centenar de parcelas distribuidas en 39 municipios, con una población superior a los 10.000 habitantes, situados en 23 provincias de 12 comunidades autónomas diferentes.

El Proyecto Viena, pensado para atraer al inversor
Para garantizar el éxito de la convocatoria, la sociedad pública mantuvo durante meses reuniones con los inversores y ha plasmado en las condiciones varios puntos que le trasladaron los diferentes agentes en esos encuentros.

Uno de ellos es que se basa en una figura muy asentada tanto en el Código Civil como en el Código Mercantil, y muy conocida en el sector, como es la cesión de un derecho de superficie, lo que da seguridad jurídica a los proyectos que lleven a cabo y evita tener que asumir el coste de los terrenos. Lo que sí debe asumir es la financiación y la construcción de las promociones, ya sea con recursos propios o ajenos. La cesión se realiza por un plazo de 80 años y, pasado ese tiempo, las viviendas vuelven al parque público.

Además, los alquileres que se firmen deben estar sometidos a la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), por lo que no depende del precio de los módulos que determinen las CCAA como sucede en el caso del régimen de vivienda protegida. Todas las actualizaciones de las rentas, por tanto, se guiarán por la normativa general de alquileres.

En el caso de la renta inicial, se establece una cantidad por m2 concreta en cada municipio, que van desde los 5,4 euros/m2 en Cartagena a 11,6 euros/m2 en Madrid. También se determinan los precios de los trasteros y garajes, según su ubicación.

Otro de los puntos que estaría despertando más interés en el mercado es la posibilidad de transmitir el derecho de uso a un tercero. Por ejemplo, una promotora podría pujar por los suelos y, tras construir las viviendas, cedérselas a una aseguradora o a un fondo de pensiones para que se encargaran de su gestión. Un esquema similar al que están usando en proyectos ‘build to rent’ llave en mano.

Y es que la Administración Pública no puede oponerse a este tipo de operaciones, siempre y cuando la empresa adquiriente cumpla los mismos requisitos iniciales establecidos, como acreditar experiencia en vivienda de alquiler.

También destaca que los suelos que están disponibles en esta primera fase del proyecto son finalistas y libres, y se encuentran en zonas donde hay demanda de vivienda de alquiler, según determinó el análisis que solicitó Sareb a la consultora PwC.

Las parcelas incluidas en esta primera fase están repartidas en siete lotes diferentes, normalmente por zonas, con el objetivo de despertar el interés de empresas locales, además de las que ejercen su actividad a gran escala. En total, los suelos suman más de 106.700 m2 y disponen de una superficie edificable residencial máxima de 286.700 m2.

En lo que respecta a su superficie, cada parcela puede albergar al menos 30-35 viviendas, puesto que las promociones de un tamaño más reducido son menos atractivas para el ecosistema inversor.

Por último, otro de los puntos destacados de la licitación es que el sistema de selección de inquilinos es diferente al que se utiliza en las viviendas protegidas, que funciona a través de listas. En este caso, se establecen requisitos como que la familia o el individuo vivan o trabajen en la zona donde se ubique la promoción, que no tengan una vivienda en propiedad y que su renta no supere 7,5 veces el IPREM, lo que amplía el abanico de potenciales arrendatarios. Si tenemos en cuenta el actual IPREM mensual de 600 euros, el máximo serían 4.500 euros, mientras que en el caso del IPREM anual (en 14 pagas), el límite serían 63.000 euros. Eso sí, la renta del alquiler asequible no podrá superar el 30% de los ingresos acreditados por parte de la unidad familiar que arriende.

El proceso, en fase de consultas
Fuentes de Sareb confirman a idealista/news que están recibiendo todo tipo de consultas y dudas acerca de los pliegos a través de la Plataforma de Contratación del Sector Público. Muchas de ellas están vinculadas con las condiciones generales, mientras que otras se enfocan en el mecanismo para seleccionar a los adjudicatarios o en cómo se tienen que regular los contratos del alquiler.

La sociedad pública está respondiendo de forma genérica a todas las cuestiones planteadas y admitirá preguntas hasta el próximo 20 de diciembre, y prevé que el volumen de consultas vaya a más en las próximas semanas, a medida que se acerque la fecha.

Los ganadores se conocerán en febrero-marzo
El plazo máximo para pujar por los primeros suelos del ‘Proyecto Viena’ que salen al mercado es el próximo 20 de enero, y todo apunta a que las ofertas llegarán en los últimos días y que habrá propuestas conjuntas, con Uniones Temporales de Empresas (UTES) entre promotoras y empresas especializadas en gestionar el alquiler o en invertir, como suele ser habitual en este tipo de procesos.

El nombre de los ganadores se conocerá probablemente semanas más tarde, entre finales de febrero y principios de marzo, después que envíen toda la documentación pertinente y Sareb dé el visto bueno definitivo. En concreto, toda la fase de documentación general y técnica quedarán resueltos en el segundo mes del año, y posteriormente se valorará cada oferta económica.

Según consta en los pliegos, la garantía provisional requerida es de apenas 250.000 euros, mientras que la definitiva es del 5% de las pujas que salgan adelante.

Una vez que se conozcan los adjudicatarios de forma oficial, deberá firmarse el contrato de cesión de superficie, un paso previsto para mayo-junio.

Posteriormente, los ganadores deberán solicitar la licencia del proyecto básico (para lo que tienen un máximo de cuatro meses), con el objetivo de que las obras de las promociones arranquen en la segunda mitad de 2025, previsiblemente en diciembre. Y el periodo de ejecución máxima de los proyectos es de 24 meses, por lo que a finales de 2027 deberían estar listas las más de 3.700 viviendas proyectadas.

Por otro lado, también están contempladas auditorías periódicas que garanticen que se están cumpliendo los requisitos establecidos en los pliegos, cuyo pago correrá a cargo del adjudicatario. En caso de incumplimiento, está prevista la imposición de sanciones, que pueden ir desde multas económicas hasta el fin anticipado de la cesión, dependiendo del caso.

El Proyecto Viena podría alcanzar las 15.000 viviendas
El ‘Proyecto Viena’ permitirá la construcción de más de 10.600 viviendas sobre suelos de propiedad de Sareb, que serán comercializadas y gestionadas en régimen de alquiler asequible. No obstante, a medio plazo la cifra podría ampliarse y alcanzar las 15.000 unidades.

Como detalla la sociedad que gestiona los activos de las entidades financieras rescatadas, "el Proyecto Viena se enmarca en la labor desinversora de Sareb que se desarrolla bajo el principio de sostenibilidad y utilidad social. La iniciativa está incorporada en el Plan de Vivienda en Alquiler Asequible (PVAA) aprobado por el Gobierno, y se llevará a cabo en diversas fases".

En total, Sareb cederá 133 suelos finalistas, todos sujetos a la cesión del derecho de superficie a 80 años y destinados a la promoción de vivienda de alquiler asequible.

"El proyecto responde al esfuerzo por aumentar la oferta de vivienda en régimen de alquiler asequible apostando por fórmulas de colaboración público-privada. Para ello se ha analizado la cartera de suelos de Sareb identificando aquellos ubicados en municipios con una elevada tasa de esfuerzo y por tanto con mayor potencial de demanda de alquiler asequible", concluyen desde la sociedad pública.
www.idealista.com/news/inmobiliario/vivienda/2024/11/22/821330-promotoras-servicers-e-inversores-se-interesan-por-los-suelos-de-sareb-para
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