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País Vasco y Navarra quieren unirse a Cataluña en aplicar el control de precios al alquiler
Fecha Publicación: 18/11/2024
 
A punto de cumplirse año y medio de la entrada en vigor de la Ley de Vivienda, Cataluña es la única autonomía que ha impuesto la declaración de zonas de mercado residencial tensionado en 271 municipios en los que se aplican limitaciones a las subidas de los precios de los alquileres. Ahora, País Vasco y Navarra han anunciado que inician los trámites con el Gobierno Central para declarar zonas tensionadas en sus capitales de provincia y varios otros municipios.

Desde el pasado 16 de marzo de 2024, 140 municipios catalanes están declarados como zonas de mercado residencial tensionado durante los próximos tres años. Una decisión tomada bajo el gobierno de Pere Aragonès (ERC) en la Generalitat. A principios de octubre se han añadido otras 131 localidades catalanas, en un proceso que comenzó a tramitar el departamento de Vivienda y Territorio catalán de Ester Capella (ERC), y que ha refrendado el nuevo Ejecutivo de Salvador Illa (PSC/PSOE).

Según datos del propio Govern de Cataluña, esta medida ya ha incidido en los precios de los alquileres, que han aumentado un 0,1% entre abril y junio en estas 140 localidades, frente al mismo periodo del año pasado, y han bajado un 5% respecto al trimestre anterior, que en palabras de portavoz del Govern y consellera de Territorio, Vivienda y Transición Ecológica de Cataluña, Sílvia Paneque “la reducción no es aún muy significativa, pero se observa un efecto positivo en la contención de precios”.

En la ciudad de Barcelona, sigue el estudio autonómico, los precios de los alquileres han subido un 0,7% interanual y han retrocedido un 5,2% entre abril y junio. Pero lo que también advierte el Ejecutivo catalán es que los contratos formalizados entre enero y junio se han reducido un 10,7% anual, con una reducción del 17,2% en el segundo trimestre, mientras que en el resto de Cataluña (las zonas no intervenidas) el descenso ha sido del 1,6%.

Para el Gobierno Central, aún es pronto para tener datos o evidencia suficiente para ver el efecto del tope del precio del alquiler en zonas tensionadas, según declaraciones del ministro de Economía, Comercio y Empresa, Carlos Cuerpo hace un mes, cuando se conocieron estos datos del Ejecutivo catalán.

El gobernador del Banco de España, José Luis Escrivá, fue más allá y en una entrevista afirmó que "no le consta que exista una prueba empírica que demuestre que topar los precios del alquiler en zonas tensionadas tenga un impacto positivo sobre los precios del alquiler". y destacó que de lo que sí hay evidencia es que de la falta de viviendas en el mercado de arrendamiento.

Cataluña y, en especial, Barcelona sufren un descenso importante de la oferta de viviendas en el mercado de alquiler habitual. El último estudio de stock de alquiler de idealista confirma que la capital catalana ha sufrido un descenso del 38% de la oferta de alquiler permanente en el tercer trimestre frente al mismo periodo del año pasado, mientras que los alquileres de temporada se han incrementado un 33% y la oferta de arrendamientos por habitaciones aumenta otro 11%.

Esta falta de oferta de viviendas perjudica a una demanda que crece hacia el alquiler. Y es que en los últimos 12 meses, en los que ha estado en vigor la Ley de Vivienda, se ha acelerado la tensión que sufren las familias en busca de una vivienda de alquiler. Si la media en España ha sido de un crecimiento de la demanda de un 24%, en Barcelona se ha registrado un mayor aumento de los interesados en cada anuncio, con un 54% más que hace un año, destacando sobre otros grandes mercados, como Palma (24%), Madrid (15%) o Málaga (3%), con datos del tercer trimestre.

Y es que la competencia por la vivienda de alquiler es mayor en la capital catalana, donde 59 familias ‘pelean’ por cada anuncio en arrendamiento, frente a Palma (50), Madrid (44), Valencia (32) o Málaga (29) en este mismo periodo.

La incertidumbre se traslada a las capitales vascas y navarra
Y es que ahora, los gobiernos vascos y navarro han anunciado que van a declarar zonas de mercado residencial tensionado en sus capitales de provincias y otros municipios.

Primero fue el Gobierno vasco de coalición PNV/PSE. El consejero vasco de Vivienda y Agenda Urbana, Denis Itxaso (PSE/PSOE) confirmó que van a solicitar la declaración de zona tensionada en localidades como Errenteria, Irún, Zumaia, Galdakao y Lasarte-Oria, donde actualmente la oferta de vivienda en alquiler en estas localidades es prácticamente inexistente, según los datos de idealista, y en las tres capitales vascas: Bilbao, San Sebastián y Vitoria-Gasteiz. De hecho, San Sebastián ya ha solicitado ser declarada en su totalidad zona de mercado residencial tensionado.

Los precios del alquiler en las tres capitales vascas cerraron octubre con precios en máximos en Vitoria (12 euros/m2 al mes), rozándolo en Bilbao (14,2 euros/m2) y algo por debajo en San Sebastián (17,9 euros/m2), tras caer un 1,2% en el último mes. A nivel interanual, los precios en las tres capitales subieron prácticamente lo mismo, con una media del 6,5%.

La oferta de alquiler permanente en Vitoria ha descendido un 22% en el último año, por delante del 15% de caída en Bilbao o el 13% menos de San Sebastián, con datos de idealista del tercer trimestre. Por el contrario, el stock de alquiler de temporada, donde alcanza hasta un 38% del mercado en San Sebastián ha subido un 15% en la capital guipuzcoana, un 33% en la capital vizcaína y hasta un 82% en la capital alavesa, aunque solo representa el 8% del mercado de alquiler allí.

Por su parte, la oferta de alquiler compartido solo ha aumentado en Vitoria (12%) entre julio y septiembre de este años, frente a los descensos en Bilbao (-20%) y San Sebastián (-27%) en comparación con el año pasado.

Todo ello ha producido que la demanda para un alquiler habitual sigua crecido en las tres capitales vascas. En Vitoria es donde mayor presión hay, con 69 familias por cada anuncio, un incremento del 36% anual. Bilbao también ha aumentado un 35%, pero la demanda por anuncios se queda en 29 demandantes, mientras que es muy similar a la de San Sebastián, con 30 ofertas de alquiler por cada vivienda que sale al mercado, tras crecer un 28% anual.

Por su parte, hace pocas semanas, el Gobierno de Navarra ha anunciado que va a iniciar el proceso de declaración de zona tensionada a 21 municipios de la Comunidad foral, entre los que se encuentran Pamplona, Tudela o Estella. Como ocurre con el País Vasco, prácticamente no hay oferta de viviendas de alquiler actualmente en el mercado en la mayoría de estas poblaciones, salvo la capital o Tudela.

Los alquileres en Pamplona han tocado techo con sus 11,1 euros/m2, tras aumentar un 6,7% en el último año, mientras que en Tudela se encuentran en 8,2 euros/m2, solo un 1,3% más que hace un año, y bajando frente a hace tres meses.

La oferta de viviendas de alquiler tradicional en Pamplona se ha reducido un 18% en el último año, mientras que el de temporada muestra un incremento del 30%, aunque solo representa el 7% de todo el mercado de arrendamiento. El stock de alquiler de habitaciones también ha aumentado en la ciudad, un 61% en el último año. Y es que la demanda por encontrar un alquiler habitual en Pamplona se ha disparado hasta un 71%, hasta 59 demandantes por cada vivienda que se anuncia, de las más altas de España, actualmente.

Qué pasos están dando para declarar estas zonas tensionadas
Para declarar una zona de mercado residencial tensionado dentro de la Ley de Vivienda, la Administración autonómica debe preparar un informe que analice la situación del mercado y detectar desequilibrios como el esfuerzo económico excesivo de los hogares o el aumento del precio de la vivienda comparado con la inflación. La declaración deberá se confirmada por el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana (MIVAU) será válida por tres años y podrá prorrogarse por anualidades. Por lo que todo hace pensar que llegarán en el primer tramo de 2025.

En dichas zonas, los contratos vigentes mantendrán límites al aumento de las rentas (3% en 2024 y el nuevos índice de alquiler para 2025). Los inquilinos pueden solicitar prórrogas de hasta tres años, obligando al propietario a aceptarlas si no hay pactos previos o intención de uso personal de la vivienda.

Para los nuevos contratos, los arrendadores tendrán restricciones: los pequeños propietarios no podrán cobrar más de lo que ya se aplicaba en los últimos cinco años, salvo excepciones por rehabilitaciones o contratos de larga duración, mientras que los grandes tenedores estarán sujetos a índices de precios de referencia. Además, gastos adicionales solo podrán ser repercutidos al arrendatario si ya estaban estipulados en contratos anteriores.

Por otro lado, la Ley de Vivienda introduce incentivos fiscales para los propietarios en las zonas tensionadas, con reducciones de impuestos que van desde el 60% al 90% dependiendo de circunstancias como rebajas en los precios de alquiler, arrendar a jóvenes, o mejorar la vivienda, con el objetivo de fomentar el alquiler y la rehabilitación en estas zonas.
www.idealista.com/news/inmobiliario/vivienda/2024/11/18/821214-pais-vasco-y-navarra-quieren-unirse-a-cataluna-en-aplicar-el-control-de-precios-al
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