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El sector inmobiliario avisa: la próxima crisis de vivienda vendrá por la demanda
Fecha Publicación: 15/11/2024
 
El problema de acceso a la vivienda en España está lejos de generar una nueva burbuja inmobiliaria. De hecho, el sector se inclina más por una crisis de demanda que de oferta.

Esta es una de las conclusiones que han plasmado diferentes expertos durante el Congreso Nacional de Servicing Inmobiliario, que ha celebrado su sexta edición esta semana en Madrid y ha reunido a diferentes actores del negocio: desde promotores a gestores, pasando por consultoras y Administración Pública.

Según los datos de CBRE, la inversión inmobiliaria ha superado los 8.000 millones de euros en los nueve primeros meses del año, con un alza del 6% interanual, y la previsión apunta a que podría cerrar 2024 alrededor de los 12.000 millones, con un incremento del 10% interanual. El residencial es el sector más destacado, junto con el hotelero, y seguirá captando el interés del capital extranjero gracias al factor clima, de ahí que a España se le considere como la Florida de Europa.

“Hoy en día tenemos un mercado inmobiliario sano, donde hay inversión y hay apetito, aunque tiene sus riesgos”, han asegurado desde la consultora.

En esa línea, desde AXA también han confirmado el buen momento del mercado, al insistir en que “el sector se ha dado la vuelta de una manera impresionante. La crisis de 2007-2009 destrozó el tejido productivo y un 30% de los promotores desaparecieron, así como muchísimas empresas de la actividad inmobiliaria. Y lo que ha surgido de todo eso es un tejido profesional que está siendo capaz de dar resultados y eso es lo que explica que persista el interés".

El grupo asegurador ha recordado que “la posición de España ha sido muy buena. Si comparamos los resultados de inversión que ha dado España nos damos cuenta de que está funcionando mejor que sus pares europeos”. Y ha destacado, por ejemplo, que el nivel de apalancamiento es muy bajo comparado con el pasado, mientras que los precios se han mantenido estables o incluso han subido en algunas zonas, y que las dinámicas de oferta y demanda son sanas, con muchas transacciones que se cruzan en todo tipo de inmuebles.

En el caso concreto de la vivienda, no obstante, existe un fuerte desequilibrio entre la oferta y la demanda. La producción de nuevas viviendas, pese a crecer, lo hace a un ritmo muy inferior al que crece la población. Actualmente se están desarrollando cerca de 90.000-100.000 unidades al año, frente a los 200.000-250.000 nuevos hogares que surgen ejercicio tras ejericio.

A corto plazo, los promotores descartan que se produzca un fuerte aumento de los niveles de actividad residencial. Como sostienen desde Aedas Homes, “tenemos que volcarnos en el desarrollo de viviendas y va a haber producción, pero no seremos capaces de resolver el diferencial”.

Por tanto, el principal riesgo podría venir del lado de la demanda y su incapacidad para asumir los precios de la vivienda.

Domus RS, compañía especializada en la gestión, desarrollo y comercialización de proyectos y portfolios inmobiliarios, ha explicado que “estamos en un momento residencial dulce, pero con ciertos síntomas de alarma que demos un tener en cuenta. Y es que hay un desfase brutal entre oferta y demanda, y no tiene pinta que en corto plazo eso vaya a cambiar”.

La gestora también ha incidido en que, a diferencia de lo que sucedió en el pasado, “esta vez el riesgo de una potencial crisis, que tarde o temprano llegará, llegará por el lado de la demanda. Si no somos capaces de hacer un ‘refreshing’ de sueldos o si no hay una mejora de la economía, habrá una parte muy importante de la población que no pueda acceder a la compra de una vivienda y tendrá que buscar alternativas como el alquiler”.

De la falta de suelo a la rentabilidad y la seguridad jurídica
Los promotores y las empresas de servicios inmobiliarios coinciden en que los principales problemas a los que se enfrenta el negocio para acelerar la producción de nuevas viviendas son la falta de suelo finalista disponible, la falta de mano de obra en la construcción, tanto en términos de calidad como en cantidad, que la colaboración público-privada aún es muy incipiente o la inseguridad jurídica que generan los cambios legislativos entre los grandes inversores. También ven necesario reducir la fiscalidad, sobre todo de la vivienda asequible y protegida.

Desde la Asociación de Promotores Constructores de España (APCE) han insistido en que “es fundamental la materia prima, porque el suelo representa el 40% del precio de una vivienda, y los proyectos no pueden tardar 20 años en arrancar. Es imprescindible que salga adelante la reforma de la Ley del Suelo y que resolvamos este problema entre todos”.

El ‘servicer’ Hipoges también ha pedido a la Administración Pública que refuerce la seguridad jurídica en el sector y que recorte los plazos burocráticos, para lograr que los proyectos residenciales sean viables, a la vez que rentables.

Este concepto también lo han puesto sobre la mesa otras empresas como Tecnotramit o We Rent, que han incidido en que “la vivienda asequible debe ser rentable” para inversores y promotores, aunque no se puedan esperar rendimientos de dos dígitos en esta tipología residencial; y se han sumado a la petición generalizada del sector para alcanzar un Pacto de Estado a al menos 10 años vista para solucionar el actual problema de la vivienda.

La falta de seguridad jurídica ha sido otra de las reivindicaciones más repetidas durante el Congreso Nacional de Servicing Inmobiliario.

Los ponentes han alertado del perjuicio de medidas como el fin del régimen de las socimis, iniciativa que han pactado esta semana los socios de Gobierno y que ha levantado ampollas en todo el sector. Este tipo de medidas tienen impacto en el ‘riesgo país’ de España, y va en la dirección opuesta a la necesaria: crear un marco estable y atractivo para la inversión, a la que consideran clave para aumentar la oferta residencia.

“Necesitamos inversión privada y no solo la nacional, también la extranjera, para desarrollar el parque de viviendas adecuado”, ha agregado la patronal de los promotores.

En este sentido, desde el Gobierno de la Comunidad de Madrid han subrayado que “se ha creado el falso convencimiento de que la vivienda se tiene que hacer con dinero público, pero la solución viene por la colaboración público-privada”. Un ejemplo de ello es el Plan Vive, basado en el desarrollo de viviendas de alquiler asequible en diferentes puntos de la región bajo un modelo de concesión a las empresas privadas durante 50 años. Pasado ese plazo, los inmuebles pasarán a manos públicas.

“Producir los 53 proyectos que engloban 8.500 viviendas cuesta 1.230 millones de euros que se han pagado con dinero privado. Aunque está siendo un éxito, es una gota en el océano respecto a las necesidades de vivienda de España”, han concluido desde el Ejecutivo madrileño.
www.idealista.com/news/inmobiliario/vivienda/2024/11/15/821271-el-sector-inmobiliario-avisa-la-proxima-crisis-de-vivienda-vendra-por-la-demanda
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