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Boom de oferta de alquiler en Buenos Aires tras derogarse el control de precios en Argentina
Fecha Publicación: 30/09/2024
 
La teoría de que eliminando medidas coercitivas contra los propietarios la oferta sube y los precios bajan se ha confirmado en Argentina en menos de un año. El 29 de diciembre de 2023, el presidente de este país, Javier Milei, derogaba la ley de alquileres mediante un decreto de urgencia, una de las normativas más estrictas del mundo y que ha estado en vigor desde 2020. El objetivo de esta eliminación era corregir el desequilibrio del mercado: precios desorbitados y falta de oferta. A escasos meses de cumplirse el año de esta derogación, el resultado es el esperado: la oferta de viviendas en alquiler ha crecido, lo que ha ayudado a reducir los precios. En la capital, Buenos Aires, la oferta de alquileres ha aumentado un 170%.

Aunque el precio de los alquileres sigue subiendo en términos nominales, muchos inquilinos están consiguiendo mejores ofertas que nunca, gracias a un descenso del 40% en el precio real de las viviendas de alquiler ajustado a la inflación desde el pasado mes de octubre, según datos de Empiria Consultores recogidos por The Wall Street Journal.

En la capital apodada como el París del Sur (por sus amplias avenidas y su cultura de cafés), muchos apartamentos llevaban tiempo vacíos porque los propietarios preferían mantenerlos desocupados o destinarlos al alquiler vacacional, en lugar de cumplir con el control de precios de alquiler del anterior gobierno. Según un informe del Centro de Estudios para el Desarrollo Económico y Social Urbano (Cedesu), en 2022 había cerca de 200.000 viviendas vacías en la capital argentina, un 45% más que en 2018. Encontrar un piso asequible bajo la ley de control de alquileres era difícil.

Ahora Milei ha desmontado metódicamente el sistema de control de precios, ha cerrado organismos públicos y levantado las restricciones comerciales impuestas durante ocho décadas de régimen socialista y militar.

Ahora los precios del alquiler parecen que se están estabilizando. La subida mensual del precio está ahora en su nivel más bajo desde 2021, ante el aumento de la oferta de vivienda, según Zonaprop, el mayor portal inmobiliario de Argentina.

De hecho, según el último informe de Zonaprop, el precio del alquiler en Buenos Aires acumulaba hasta agosto una subida del 45% interanual en 2024, muy por debajo de la inflación (94%), lo que supone una caída real del precio del alquiler del 49%. Mientras, el volumen de oferta en el mes de agosto es 3,2 veces superior al registrado en febrero de 2023.

Según The Wall Street Journal, los críticos de Milei dicen que está agravando el sufrimiento económico de la clase trabajadora. Y aunque sigue siendo popular, algunas encuestas muestran una erosión de su apoyo. En agosto, tenía un 45% de aprobación, frente a casi el 60% a principios de año, según la empresa de encuestas Giacobbe Consultores.

Milei asegura que sus medidas están dando resultados. Prevé una inflación anual del 18% para el año que viene, frente al 237% actual, una de las tasas más altas del mundo, mientras trabaja para controlar los interminables déficits fiscales que son la causa de las turbulencias económicas de Argentina desde hace décadas.

Pero el Gobierno aún se enfrenta a importantes retos. Según los economistas, será difícil reducir aún más la inflación, que en los últimos meses se ha estancado en torno al 4% mensual, y hay poco margen para más recortes del gasto en medio de las exigencias de reanudar las obras públicas y aumentar las pensiones y los salarios.

Al menos por ahora, el mercado inmobiliario prospera. Los que se oponen a los controles de precios dicen que Argentina es una lección de advertencia para las autoridades de EE.UU. y Europa que han intentado frenar el aumento de los costes de la vivienda con controles de alquiler. En España se ha aprobado la Ley de Vivienda, donde una de las medidas estellas es aplicar límites a los precios de los alquileres. De momento sólo Cataluña ha puesto en marcha esta medida. Hasta 140 municipios catalanes, entre ellos las cuatro capitales de provincia y el Área Metropolitana de Barcelona (AMB), cuentan desde el pasado mes de marzo con limitaciones a la subida de los nuevos contratos de alquiler, sobre todo para aquellos grandes tenedores, que cuentan con 5 viviendas en propiedad en estas áreas tensionadas.

El Presidente de EEUU Biden pidió recientemente que algunos aumentos de los alquileres se limitaran al 5% anual para unas 20 millones de viviendas en todo el país. Y la Vicepresidenta Kamala Harris dijo que, si es elegida Presidenta, “se enfrentará a los propietarios corporativos y limitará los aumentos injustos de los alquileres”.

Cómo funcionaba el límite al alquiler en Argentina aprobado en 2020
En Argentina, la ley nacional de alquileres aprobada en 2020 durante el Gobierno de izquierdas del presidente Alberto Fernández exigía un contrato mínimo de tres años. Los alquileres debían pagarse en pesos, la volátil moneda del país, que perdió cerca del 90% de su valor frente al dólar en el mercado negro durante el mandato de Fernández de 2019 a 2023. Los precios de los alquileres podían aumentar anualmente, pero a una tasa fijada por el banco central, que tenía en cuenta la inflación y los salarios de los trabajadores.

Con el historial de inflación alta y volátil de Argentina, los propietarios tomaron medidas para protegerse de la inflación que se comería rápidamente los alquileres si se vieran obligados a esperar 12 meses antes de subir los precios.

En su lugar, aumentaron el precio inicial de los nuevos contratos de alquiler, lo que hizo que para muchos potenciales inquilinos resultara demasiado caro firmar un nuevo contrato. El resultado fue que el alquiler medio de un apartamento de dos dormitorios en Buenos Aires costó 27 veces el precio de 2019, según Zonaprop.

Artículo visto en (The Wall Street Journal)
Argentina Scrapped Its Rent Controls. Now the Market Is Thriving
www.idealista.com/news/inmobiliario/internacional/2024/09/30/820100-boom-de-oferta-de-alquiler-en-buenos-aires-tras-derogarse-el-control-de
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