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Casi 28.000 cambios de uso a vivienda desde 2021: dónde es más rentable
Fecha Publicación: 24/04/2024
 
La demanda de vivienda no para de crecer en un momento del mercado residencial en el que la oferta es escasa y mantiene signos de bajada. Esta es una de las causas por las que el precio de la vivienda no ha bajado en España, pese al freno que se esperaba con la subida de los tipos de interés para poder acceder a una hipoteca. Según el último informe de precios de idealista, el precio medio de la vivienda usada en venta ha subido un 7% interanual en marzo, para establecerse en 2.079 euros/m2.

Ante esta escasez de oferta residencial en el mercado, surgen con más fuerza nuevas formas para conseguir una casa a través del cambio de uso de un inmueble de otra tipología a la de vivienda. Según los datos de idealista/data, a partir de la información que almacena la Dirección General de Catastro, desde finales de 2021 se han producido más de 27.700 cambios de uso en España hacia vivienda desde otra tipología de inmuebles, principalmente procedentes de uso industrial, almacenamiento o comercio.

Estos cambios de uso los puede hacer desde un gran empresa para convertir un hotel en un edifico de viviendas, a un pequeño inversor que decide comprar un local en un bajo y transformarlo en su casa. Pero vamos a dejar claro desde un principio que no es una tarea fácil, pero tampoco es imposible. Requiere de tiempo, procedimientos administrativos de obligado cumplimiento y conocer el gasto que supone conseguir este cambio de uso.

Es muy importante saber si el inmueble se encuentra en una zona urbanizable y si es posible modificar su uso. Por lo tanto, hay que hacer una consulta urbanística al ayuntamiento correspondiente. Si es posible ese cambio de uso, hay que presentar una licencia con un proyecto técnico. Todo este proceso administrativo puede llevar su tiempo y su dinero, en algunos casos más de un año. Hay que cumplir con los requisitos de habitabilidad, accesibilidad y eficiencia oportunos, además de tener muy en cuenta los costes de la reforma para conseguir que se pueda vivir en ese inmueble. Es clave e indispensable acudir a expertos en urbanismo y arquitectos para llevarlo a buen término, desde la presentación del proyecto, durante las obras en curso hasta conseguir la cédula de habitabilidad.

Los cambios de uso de industrial y almacenamiento a vivienda son los más comunes del mercado
Con los datos de Catastro, idealista/data ha elaborado un estudio por provincias sobre los principales cambios de uso realizados a vivienda. En total, se han realizado algo más de 27.700 cambios de uso de otros inmuebles a viviendas desde el tercer trimestre de 2021. Casi el 30% de ellos corresponden a usos industriales, seguidos por un 27,2% de uso de almacenamiento o el 22,2% de uso comercial. Entre estas tres tipologías acaparan casi el 80% del todos los cambios de uso.

Otros cambios de uso que se han producido también se han hecho sobre oficinas, hoteles, o incluso inmuebles de uso religioso, centros deportivos, de enseñanza y hasta edificios públicos, que por volumen pueden ser más grandes, pero que, al medir los cambios por unidades, y no por superficie, se quedan con un volumen menor frente al resto.

El cambio de uso a vivienda más común entre las provincias es el que se ha realizado sobre inmuebles industriales, por los general pequeños talleres, hasta en 25 regiones españolas, donde destacan las cifras en Burgos (723), Pontevedra (722), Cuenca (561), Jaén (416), Almería (277), Albacete (223) o León (221).

El siguiente cambio de uso más destacado ha sido el de almacenamiento, encabezando 17 provincias, donde destacan Valencia (505), Sevilla (346), A Coruña (306) o Girona (291), y donde también aparecen Alicante (276), Toledo (238), Cáceres (217) o Baleares (212).

La modificación de uso a vivienda más común en los grandes mercados fue el comercio, con más de 2.330 en Madrid, 832 en Barcelona, o 327 en Málaga. Mientras que en las dos provincias canarias fue el cambio de uso de hotel a vivienda el más generalizado, con 567 en Las Palmas y 193 en Santa Cruz de Tenerife.

En las provincias de Madrid y Barcelona, también han destacado por su volumen el cambio de uso de oficinas a viviendas, con más de 500 en la primera o más de 340 en la segunda, y también de almacenamiento, con más de 530 modificaciones en la provincia catalana o las 430 de la madrileña.

De hecho, según los datos de idealista, la diferencia de precios entre un inmueble de uso residencial y otro de industrial o de almacenamiento puede pasar a triplicarse en la mayoría de los casos, aunque en provincias como Zaragoza, Huesca o Lugo se puede llegar a multiplicar hasta por siete. En los grandes mercados residenciales, como Madrid, Barcelona, Valencia, Málaga o Alicante se encuentran en diferencias que se multiplican entre tres y cuatro el valor del uso no residencial.

La mayores diferencias de precios entre una vivienda de un inmueble comercial se pueden observar Baleares, Santa Cruz de Tenerife, Barcelona o Alicante, más que duplicando los precios en esas zonas. En total, en 10 provincias se duplican la diferencia de precios. En Madrid, se observa una diferencia del 97%, mientras que en Valencia es del 80%, con Sevilla o Murcia ‘igualándose’ algo más, hasta un 63%, respectivamente.

Sin embargo, las diferencias de precios entre oficinas y viviendas son más destacadas en Sevilla, Baleares, Pontevedra o Álava. Otras cuatro provincias detectan que los precios de vivienda más que duplican los valores de los inmuebles de oficinas. Las diferencias son más relativas en oficias de Málaga (80%), Madrid (73%) o Barcelona (54%), mientras que en Valencia son un 36% superiores. Incluso hay siete provincias, entre ellas Cuenca, Jaén o Cáceres, donde el precio del m2 de oficina es mayor que el de vivienda.

Casi 2.000 cambios de uso de hotel a viviendas
Los cambios de uso hotelero a vivienda han supuesto el 6,6% del total de modificaciones desde el tercer trimestre de 2021, con casi 2.000 unidades. Los destacamos sobre los demás porque suelen ser modificaciones sobre mayores volúmenes en metros cuadrados.

A los cambios ya destacados, vividos en las dos provincias canarias, también tuvieron modificaciones en provincias como Barcelona (172), Baleares (143) o Murcia (132). Algo más atrás, también aparecen Sevilla (95), Girona (53) o Cádiz (49). En Madrid, se realizaron 21 cambios de uso de hotelero a vivienda.

Otros cambios de uso: oficina, deportivo o de enseñanza
Entre los otros inmuebles que han modificado su uso a vivienda proceden de oficinas, el 8,2% del total, deportivos (3,7%) o de enseñanza (0,6%). Como hemos comentado, Madrid (512) y Barcelona (342) acaparan los principales cambios de uso de oficina a vivienda, seguido por Baleares (128), A Coruña (91) o Málaga (88). En todas ellas, su peso supera el 10%, por encima de la media nacional.

Por otro lado, Pontevedra (140) destaca en los cambios de uso deportivo a vivienda, por delante de Madrid (71) o Murcia (70), mientras en La Rioja o Granada, el uso deportivo supera el 10% del total de cambios de uso en ambas provincias

Asimismo, las provincias donde más destacan las modificaciones de uso de inmuebles de enseñanza hacia vivienda aparecen son en Madrid (39) y Barcelona (27), superando el 1% del total en cada zona. En A Coruña (11) o Valencia (10) también superan los dos dígitos.

Cuenca y Burgos encabezan los cambios de uso religioso a vivienda
Finalmente, el cambio de uso religioso a vivienda apenas ha supuesto el 0,7% del total de modificaciones de inmuebles, pero ha tenido cifras destacadas en las provincias de Burgos (75) o de Cuenca (46), con peso del 7,8% y del 6,6% del total, respectivamente, en ambas zonas. Ocho cambios religiosos en A Coruña, mientras en las provincias de Barcelona, Madrid o Málaga solo fueron dos cambios en cada uno. Estos cambios de uso religiosos pueden deberse al acuerdo entre la Iglesia y el Estado para regularizar los inmuebles propiedad de la primera.

Datos recopilados y analizados por idealista/data, la 'proptech' de idealista, que proporciona información destinada a un público profesional para facilitar la toma de decisiones estratégicas, tanto en España, Italia y Portugal. Utiliza todos los parámetros de la base de datos de idealista en cada país, así como otras fuentes de datos públicas y privadas para ofrecer servicios de valoración, inversión, captación y análisis del mercado.
www.idealista.com/news/inmobiliario/vivienda/2024/04/24/816723-casi-28-000-cambios-de-uso-a-vivienda-desde-2021-donde-es-mas-rentable
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