Inicio | Agregar a favoritos | Contactar | Mapa web
 
                    .: INTRANET CLIENTES :.
.: INTRANET TASADORES :.                  
 
 
identidad
  
contraseña
  
   
   
 
identidad
  
contraseña
  
   
   
 
 
 
La Empresa
 
Tecnología y medios
 
Valoraciones inmobiliarias
 
Solicitud de tasación
 
Atención al cliente
 
Colabora con nosotros
 
Enlaces de interés
     
   
   
[volver a noticias]
 


Al propietario no le sale rentable bajar el alquiler en una zona tensionada ni con la bonificación del 90%
Fecha Publicación: 18/04/2024
 
Artículo escrito por Antonio Carroza, presidente de Alquiler Seguro

Nos parece muy acertada la declaración de intenciones de la ministra de Vivienda y Agenda Urbana, Isabel Rodríguez, cuando dice que "van a trabajar para dar certezas, seguridad jurídica y garantías para que los propietarios puedan poner más viviendas a disposición del alquiler asequible". Pero, desgraciadamente, por el momento esto no es así, y hay al menos cuatro elementos que frustran claramente esta declaración de intenciones:

La Ley de Vivienda, que ataca frontalmente a los generadores de oferta y a los profesionales del sector.
La Ley de Vivienda ha desprotegido a los inquilinos por la generación de inseguridad jurídica y falta de garantías en los propietarios, que al no saber qué va a suceder en casos de impagos y ocupación, aumentan las precauciones y garantías adicionales.
Los arrendadores de vivienda tributan más, ya que la deducción fiscal ha pasado del 60% al 50%.
La bonificación fiscal del 90%, si el propietario baja su renta de alquiler en un 5% en una zona declarada tensionada, como veremos a continuación, no le sale a cuenta, incluso en algunos escenarios sale perdiendo dinero.
Las medidas más relevantes de la Ley de Vivienda y su actual desarrollo, como la congelación de la actualización de las rentas, el control de precios, el índice de precios, las zonas tensionadas, etc., han encendido todas las luces rojas del alquiler en las principales ciudades. Y esto se ha traducido en un escenario donde no para de destruirse oferta de vivienda en alquiler, viviendas que se cierran, que pasan a la venta, o se transforman en otras modalidades de arrendamientos. Al mismo tiempo, la demanda de familias que quieren vivir de alquiler no para de aumentar. En conclusión: hay cada vez menos alquileres, y con precios cada vez más altos.

Como decíamos anteriormente, la bonificación fiscal del 90% a la que pueden acogerse aquellos propietarios que accedan a bajar su renta en un 5% en aquellas zonas consideradas tensionadas, no siempre es tan beneficiosa como parece. Para analizar esta circunstancia, podemos estudiar tres escenarios distintos partiendo de la simulación del alquiler de tres viviendas: una con una renta baja, de 450 euros; otra con una renta media, de 920 euros; y otra con una renta alta, de 1.380 euros:

Alquiler de una vivienda con una renta baja
Pongamos que un propietario tiene una vivienda en alquiler por la que su inquilino paga 450 euros al mes en una zona que no se ha declarado tensionada. En este caso, el arrendador podría acogerse a una reducción fiscal del 50% por satisfacer una necesidad permanente de vivienda. El beneficio neto que obtendría al finalizar el contrato de arrendamiento después de cinco años, una vez deducidos impuestos y una estimación de gastos fijos y variables, sería de 17.083 euros.

Supongamos ahora que esa vivienda se encontrara en una zona declarada tensionada y el propietario decidiera bajar la renta en un 5% para poder acogerse a la reducción fiscal del 90% que propone el Gobierno. En este caso, el beneficio neto que obtendría por el alquiler de ese inmueble tras el mismo periodo de cinco años se quedaría en 16.982 euros. Es decir, si hacemos un cálculo por año, el propietario estaría perdiendo 105,10 euros en cada anualidad, con respecto a si no bajara la renta en un 5%.

Pero también podemos plantear un tercer escenario que no descartamos si tenemos en cuenta la incertidumbre de la Ley de Vivienda: ¿qué ocurre si esa zona donde se encuentra esta vivienda deja de considerarse tensionada al cabo de tres años? Un contrato de arrendamiento está vigente durante cinco años. Si, después de tres años, las administraciones deciden dejar de considerar esta zona como tensionada, el inquilino aún tiene derecho a permanecer en la vivienda dos años más, pero la renta no puede modificarse más allá de la actualización anual.

En ese caso, si el propietario hubiera accedido a bajar la renta en un 5% para beneficiarse de la reducción fiscal del 90%, este incentivo dejaría de aplicarse al cuarto año, puesto que solo se tiene en cuenta en zonas tensionadas. El arrendador se encontraría entonces con que el beneficio neto que obtendría en cinco años por ese alquiler sería de 16.480 euros, una pérdida de 607,32 euros al año respecto a lo obtenido si no hubiera apostado por este modelo.

Alquiler de una vivienda con una renta media
En el caso de un propietario que alquila su vivienda a un precio medio, por ejemplo, de 920 euros, el beneficio neto que obtendría al cabo de cinco años sería de 41.221 euros. Si decidiera aplicar la reducción del 5% que pide el Gobierno se puede encontrar con dos escenarios:

Si la vivienda se encuentra en una zona tensionada y reduce su renta en un 5% podría acogerse a la deducción fiscal del 90%. Una vez aplicados el resto de impuestos y los gastos fijos y variables, le quedaría una rentabilidad al cabo de cinco años que sólo difiere en 207,65 euros de lo que hubiera obtenido de no haber realizado esta maniobra.

Pero, ¿qué sucede si en este mismo caso la zona dejase de ser considerada tensionada al cabo de tres años? La renta ya quedó fijada al comienzo del contrato, pero las circunstancias habrían cambiado. En ese caso, este propietario habría perdido 992,24 euros al cabo de los cinco años. Este hecho da buena muestra de la inseguridad y la incertidumbre a la que se enfrentan los propietarios, a pesar de las medidas propuestas por el Gobierno. Esto se debe a que se mueven en un escenario que no deja de cambiar y que, por lo tanto, no ofrece garantías.

Alquiler de una vivienda con una renta alta
Los propietarios con rentas altas son los que más salen perdiendo si realizan la bajada de precio del 5% y se acogen a la deducción del 90%. Teniendo en cuenta un inmueble con una renta de 1.380 euros, si el propietario optara por no acceder a esta medida, el beneficio neto que obtendría al cabo de cinco años sería de 64.846 euros. Pero ¿qué ocurriría si decidiese reducir la renta del inmueble?

Si la zona tensionada se mantuviera durante los cinco años, al final del periodo habría dejado de percibir 513,74 euros. Si nos planteamos, como en los casos anteriores, que la zona dejase de ser tensionada al cabo de tres años, la cantidad que dejarían de ganar asciende a 1.368,97 euros.

Conclusiones de bajar el alquiler en una zona tensionada
Para la inmensa mayoría de casos (viviendas de hasta 1.510 euros mensuales de renta) optar por reducir el alquiler un 5% en zona tensionada, sólo generará un beneficio neto mensual para el arrendador de 10 euros o menos al mes, lo que supone, en líneas generales, un efecto insignificante en términos absolutos.

En los casos en que los propietarios opten por la reducción del 5% de la renta en zonas tensionadas, este incentivo no generaría ningún tipo de beneficio para el arrendador si la renta a reducir es de 608 euros o menos. De hecho, cuanto menor sea la renta sobre dicho umbral, el coste de oportunidad, es decir, la pérdida, sería mayor, a pesar de la aplicación de la reducción fiscal del 90% contemplada en la disposición final segunda de la Ley 12/2023. Esto ocurre como consecuencia del pago de los costes fijos que tienen la mayoría de viviendas, como cuotas de comunidad, IBI, seguro, reparaciones, etc., que no pueden deducirse en ningún caso.

Además, hay que contemplar también la posibilidad de que una zona considerada tensionada deje de serlo con el paso del tiempo. Como se ha expuesto en el análisis anterior, en el hipotético caso de que en la cuarta anualidad se deje de aplicar la declaración de zona tensionada, el coste de oportunidad para el propietario que optó por la reducción de renta sería muy significativo. Para los ejemplos estudiados, podría llegar a suponer una pérdida de 1.368 euros para rentas de alquiler altas, de 992 euros para rentas de alquiler medias, y de 607 euros para rentas de alquiler bajas, tras los cinco años de duración estándar que tiene un contrato de arrendamiento.

En conclusión, y como podemos ver tras el análisis sobre las deducciones fiscales, no hay una apuesta verdadera por parte del Gobierno para ayudar fiscalmente a que los generadores de oferta, los propietarios, les compense poner más viviendas en el mercado de alquiler.
www.idealista.com/news/inmobiliario/vivienda/2024/04/18/816696-al-propietario-no-le-sale-rentable-bajar-el-alquiler-en-una-zona-tensionada-ni-con
[volver a noticias]
 
GEVASA General de Valoraciones, S.A. – Paseo de la Ermita, 9 – 28023 Madrid – Tel.:  91 357 38 84 – 91 357 41 26