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"Ahora es más importante que nunca fijarse en la evolución demográfica para levantar viviendas"
Fecha Publicación: 16/03/2023
 
“La demografía es como la salud, solamente te acuerdas de ella cuando te falta”. Así habla Alejandro Macarrón Larumbe, uno de los analistas demográficos más conocidos de España y que lleva años avisando del problema demográfico que atraviesa nuestro país, ante la baja natalidad y el envejecimiento de la población. Estima que hoy más que nunca hay que fijarse en la evolución demográfica a la hora de invertir en el sector inmobiliario. Cada vez harán falta más residencias de mayores y menos viviendas en aquellos pueblos que se vayan quedando vacíos.

Macarrón, ingeniero de profesión y consultor empresarial, es coordinador del Observatorio Demográfico del CEU. Considera que la demografía está en la base de la pirámide de las decisiones y más en el mercado inmobiliario. Y si muere más gente de la que nace, a futuro habrá más casas vacías y, por tanto, una desvalorización del parque de viviendas.

Cómo está la situación demográfica en España actualmente

La situación demográfica de España en general no es buena porque nacen muy pocos niños desde hace muchos años y eso es la base del futuro de una sociedad. Eso en parte se está compensando con la inmigración. En números totales está más que compensando porque la población ha crecido, lo que pasa es que la inmigración que viene son personas menos cualificadas que los nativos y, por tanto, no cubren todo tipo de puestos de trabajo. Incluso se está produciendo un fenómeno que es que a la vez que tenemos más gente que se jubila de la que ingresa en el mercado laboral, pero viene tanta inmigración, en parte atraída por el Estado de bienestar, que el paro en España nunca acaba de bajar. Y luego si España se estanca mucho por su propio envejecimiento, no vamos a ser un país atractivo para la inmigración. En las zonas de España, donde hay más envejecimiento, La ‘España Vacía’ y las provincias en mayor declive, hay mucha menos inmigración que en las zonas más pujantes.

Harán falta residencias de mayores de diversos tipos y las viviendas van a ir quedándose vacías.

Cada vez hay más personas que viven solas…

Cada vez hay menos personas de media por hogar. Eso también tiene una incidencia en el mercado de la vivienda. En España hace 50 años vivían casi el doble de personas por hogar. Por tanto, para una misma cantidad de población ahora hacen falta más viviendas, eso sí, más pequeñas. En España se ha multiplicado por seis el porcentaje de españoles que viven solos en los últimos 50 años.

Nuestro país presenta crecimientos vegetativos negativos (fallece más gente de la que nace): qué consecuencias tiene esto para España

Según las proyecciones del INE, teniendo en cuenta que sigue habiendo el mismo número de nacimientos por mujer o que las tasas de mortalidad evolucionan como hasta ahora, sale que en los próximos 50 años desaparecerán 15, 16, 17 millones de españoles. Y la masa de población española que quedaría en porcentaje estaría muy envejecida, casi la mitad o el 40% tendrían 65 años o más. Las últimas predicciones del INE decían que iban a venir 20 millones más de inmigrantes en los próximos 50 años, que pueden compensar la caída de la natalidad.

¿Qué zonas de España registran más muertes que nacimientos?

Todas las provincias están en negativo si solo contamos muertes por nacimiento de españoles nativos. Teniendo en cuenta globalmente la inmigración, los bebés de inmigrantes, que son como un 27 o 28% y los fallecimientos que son pocos porque hay pocos inmigrantes todavía que sean viejos, ya hay algunas provincias que tienen más nacimientos que muertes, como Murcia, Madrid, Canarias, Baleares y diversas provincias catalanas.

¿Cómo puede un país como España mantener un gasto social estructural tan elevado si cada vez va a haber menos nacimientos?

Nos está financiando casi gratis el Banco Central Europeo (BCE). Pero tenemos un déficit estructural muy alto y no es sostenible. Cuando tienes déficit, tienes que ingresar más, producir más o recortar gastos o las dos cosas.

¿Qué medidas puede tomar un Gobierno para fomentar la natalidad? Cada vez hay más ayudas para tener hijos, pero no surten efectos. ¿Cuál es el problema?

Porque no hay conciencia en España de que haya un problema de baja natalidad. En el CIS nunca sale la natalidad como uno de los principales problemas del país. Faltan niños y esto es insostenible. El pueblo llano no es consciente de que hay un problema de país general.

¿Y qué medidas se pueden tomar entonces?

La primera es concienciar de que hay un problema de país y de que tener niños nos completa y nos alegra la vida. El lado negativo de no tenerlos es la soledad. Los jóvenes hoy día no piensan en tener hijos y muchas veces cuando quieren tenerlos, ya son demasiado mayores. Una de las razones de baja natalidad fundamentales es que se nos pasa el arroz entre comillas y cuando queremos ya no podemos.

Otra medida sería volver a estudiar cuáles son los programas de educación, porque hoy día hasta los veintitantos años los jóvenes están formándose. A lo mejor bastaría con 20 años de entrada, luego tener niños y luego volverse a reciclarse. Además, tenemos el famoso Big data, tenemos una capacidad brutal de ver qué medidas pueden ser más útiles para según qué colectivos. También fundamental que la sociedad recupere el valor de que es bueno casarse, que es bueno casarse no demasiado mayor e idealmente, intentar convivir toda la vida para dar estabilidad familiar.

Y luego creo que fiscalmente quien tenga hijos debe tener un tratamiento más favorable.

¿Realmente la baja natalidad obedece sobre todo a valores culturales y no económicos?

Es sobre todo por valores culturales que, además, los valores culturales acaban plasmados en qué políticos elegimos y en qué leyes se hacen. Cuando tú hablas con jóvenes, te dicen que no van a tener hijos porque no tienen un trabajo estable o porque no les podrían dar una buena educación. Se usan los factores económicos para justificar que no quieren tener hijos. Pero en los países de la Europa rica o en los barrios muy ricos están igual. En España, en las épocas de prosperidad de los últimos 40 años, tampoco se tenían niños.

¿Y esta baja natalidad cómo va a impactar en el mercado inmobiliario?

Un estudio del Banco Internacional de Pagos con sede en Basilea que cité en mi primer libro de “El suicidio demográfico de España”, que publiqué hace 12 años, señalaba que, “ceteris paribus” (si nada de lo demás cambia y sólo se analiza el efecto) en unos 40 años, en España se iba a erosionar un 40% el precio promedio del valor inmobiliario. Esto es como todo, si uno quiere comprar es bueno, pero la desvalorización en sí indica, lógicamente, que va a haber menos incentivo para construir y el que sea propietario tiene una pérdida de valor. Entonces, por demografía en general, la tendencia es que si muere más gente de la que nace, a futuro habrá más casas vacías y, por tanto, una desvalorización de las casas. Y, además, si hay un porcentaje de gente cada vez más mayor, más vieja, pues lógicamente va a haber menos gente que pida una hipoteca a partir de cierta edad.

Ahora bien, esto es la media. En determinadas zonas sigue habiendo crecimiento y así lo será para los próximos 15 o 20 años. España tiene el mejor trozo de “real estate” de Europa. Tenemos el país donde se quiere venir a vivir más gente de toda Europa. Eso salva de la quema a estas zonas. Ahora, en las zonas de la España interior, lo que ahora llamamos la España vacía, no hay más que ver qué valen las casas de un pueblo que se va quedando vacío. No valen nada.

¿Qué consejo les darías a los promotores de viviendas?

Mi consejo es que miren mucho las zonas y las microzonas. La demografía está en la base de la pirámide de las decisiones. En el tema inmobiliario no es lo único, pero es fundamental. La demografía es como la salud, solamente te acuerdas de ella cuando te falta, cuando va mal. Entonces por eso ahora es mucho más importante que antes fijarse en la evolución demográfica de cara a la inversión inmobiliaria. Porque además lo inmobiliario es una cosa de ciclo largo, no es vender un día productos, vendes, cobras y ya está. Esto es un tema para bancos, para promotores, para las personas. Es muy importante saber qué tipo de población hay o va a haber, si esa zona se va a vaciar o no, porque nadie quiere vivir en una zona que se va quedando vacía.
www.idealista.com/news/inmobiliario/vivienda/2023/03/16/804815-ahora-es-mas-importante-que-nunca-fijarse-en-la-evolucion-demografica-para-levantar
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