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Cómo comprar una vivienda nueva: pasos para cerrar la operación con éxito
Fecha Publicación: 14/01/2022
 
Comprar una casa es una de las decisiones más importantes de la vida. Es un cambio significativo que, además, conlleva un gran desembolso de dinero. Es por eso que conviene tener todo muy bien atado. En este artículo, te explicamos cómo afrontar la compra de una vivienda de obra nueva de la mejor forma posible.

¿Por qué comprar una vivienda nueva?

La decisión es personal y depende de las circunstancias y gustos de cada uno. Pero, por norma general, las viviendas de segunda mano precisan de algún tipo de reforma para dejarlas a gusto del futuro propietario, cuentan con un planteamiento y diseño más antiguo, tienen mayor gasto energético que las nuevas construcciones y pueden poseer algún tipo de defecto o tara.

En cambio, las viviendas de obra nueva han sido construidas bajo los estándares marcados por el mercado actual y, en teoría, están libres de desperfectos y taras.

“Actualmente, la vivienda de obra nueva da mejor respuesta a las preferencias residenciales post confinamiento que las de segunda mano”, explica desde AEDAS Homes a idealista/news. “Las casas de nueva construcción cuentan con amplias superficies, estancias para el teletrabajo, espacios exteriores (terrazas y jardines, principalmente), zonas comunes de todo tipo y medidas de eficiencia energética, entre otros muchos aspectos”, añaden.

Desde AEDAS exponen que hay tres grandes puntos diferenciales respecto a la vivienda usada. “Las elevadas calidades y las medidas de sostenibilidad, que redundan en un ahorro energético y económico, son dos grandes puntos a favor de la obra nueva”.

La firma añade que “quizás, lo más importante sea que la vivienda de obra nueva facilita los pagos iniciales durante los aproximadamente dos años que dura la construcción, de tal modo que el cliente puede ir adelantando poco a poco el 20% del precio inicial de la vivienda y, posteriormente, acceder a una hipoteca por el 80% restante. En el caso de una vivienda de segunda mano, el desembolso debe hacerse inmediatamente”.

Pasos a dar para comprar una vivienda nueva
Existe más de un escenario, que luego se detallará a continuación, pero, en general, estos son los pasos comunes a todos los tipos de procesos:

Paso 1: Fijar presupuesto

Quizás sea el más importante, es saber cuánto presupuesto tienes para comprar tu nueva vivienda. Aquí entra en juego el dinero que tengas ahorrado, o lo que puedas conseguir. De esto depende la casa que puedas comprar.

Depende de lo que dispongas, necesitarás una hipoteca de mayor o menor cantidad. Hoy en día, los bancos suelen dar en torno al 80% del valor de la vivienda, aunque entidades que, dependiendo del perfil, el aval y otras cuestiones, pueden llegar a conceder hasta el 100%. A este porcentaje habría que sumarle los gastos e impuestos de la compra.

Es importante no embarcarte en una hipoteca por encima de tus posibilidades. Tienes que escoger una cuyas mensualidades no puedan suponerte un problema en el futuro.

Lo ideal es que la cuota mensual nunca supere el 35-40% de los ingresos netos familiares mensuales. Es decir, para una familia con unos ingresos medios de 2.500 euros mensuales, no deberá tener una cuota superior a los 1.000 euros.

Paso 2: Buscar vivienda

Tanto si estamos viviendo de alquiler, en la casa familiar o disponemos de una vivienda propia, el segundo paso que hay que dar es el de elegir una nueva casa que se adecue a los deseos, necesidades y circunstancias del futuro comprador. ¿Para qué quieres la casa? ¿Qué usos le vas a dar? Es importante plantearse esas preguntas.

Hoy en día, buscar en Internet se ha vuelto imprescindible. Las promotoras tienen información en sus páginas webs y en los diversos portales inmobiliarios. Por ejemplo, en idealista hay una opción en el buscador que te permite filtrar las propiedades de obra nueva.

Como aparece unas líneas más arriba, lo ideal es que busques adecuándote a tus necesidades y posibilidades y que hagas todas las visitas posibles. Para ello, contar con un agente inmobiliario de confianza puede suponer la diferencia entre un caso de éxito o un quebradero de cabeza.

Paso 3: Elegir hipoteca

Lo primero que hay que hacer es investigar las condiciones del préstamo (el tipo de interés, los años de duración, las cláusulas, etc.). Para la concesión del mismo, el banco deberás tasar la vivienda. El coste de la tasación correrá a cargo del comprador y oscila entre los 250 y 600 euros, dependiendo de la entidad que la realice.

A grandes rasgos, existen tres hipotecas:

Hipoteca fija: es aquella a la que se le aplica el mismo tipo de interés durante toda la vida del préstamo, aunque los tipos de interés del mercado suban o bajen.
Hipoteca variable: es aquella en la que el importe de las cuotas mensuales varía según lo haga un índice de referencia (lo más habitual es que este índice sea el Euribor).
Hipoteca mixta: El tipo de interés se mantiene fijo durante un período inicial superior a un año y después es variable.
Pero, ¿qué hipoteca escoger? Otra vez, depende de múltiples factores.

“La elección de una hipoteca u otra depende de las circunstancias del futuro comprador. Ahora mismo, los tipos de interés están muy bajos, tanto los de las hipotecas fijas como las de las variables. Con las hipotecas variables corres el riesgo de que los tipos de interés suban. Nosotros recomendamos a aquellas personas que tengan un salario, por así decirlo, lineal, una hipoteca fija. En cambio, aquellas personas que esperan en un futuro cercano poder pagar la hipoteca, por ejemplo, con el dinero de una herencia, les aconsejamos la variable”, explica Agustín Escalera, jefe de ventas de la inmobiliaria CDS Property.

Paso 4: Solicita toda la información posible a la promotora

La promotora está obligada por ley a disponer de una serie de datos y documentos sobre la obra. Algunos estarán disponibles desde su inicio, pero otros se irán generando según avance.

“Lo primero que hay que hacer, como en cualquier compraventa de un inmueble, es comprobar que el propietario del mismo es quien dice ser. Por lo tanto hay que ir al Registro de la Propiedad correspondiente y comprobar si el solar sobre el que se va a edificar es propiedad de la promotora y ver si tiene cargas, hipotecas, servidumbres, etc.”, explica Cesar García, director de Acounsel Abogados.

Cuánta más información se posea, mejor. De este modo se podrán ahorrar imprevistos y situaciones perniciosas.

“Hay que ir al ayuntamiento del lugar en que se van a ejecutar la obras para ver si cuentan con las licencias pertinentes y comprobar si existe alguna servidumbre a favor del ayuntamiento. Por ejemplo, que el mantenimiento de la urbanización sea de los propietarios y no del propio ayuntamiento, cesión de zonas comunes a favor del ayuntamiento, etc. Esto no significa que no debamos comprar la casa, sino para verificar qué costes tendrá en el futuro la misma”, añade el abogado.

A modo de resumen, estos son algunos de los datos más importantes que debes saber:

Cédula de habitabilidad, certificado final de obra, seguro decenal, licencia de primera ocupación y la garantía obligatoria.
El precio y la forma de pago.
Información e instrucciones de uso y conservación de las instalaciones.
Instrucciones de evacuación del inmueble en caso de emergencia.
Datos y planos de la vivienda con información sobre la superficie útil, su distribución, sus telecomunicaciones, etc.

Paso 5: Conoce la garantía

Según marca la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE), las viviendas de obra nueva deben ofrecer cobertura de mano de obra y materiales para cubrir cualquier desperfecto o vicio oculto que haya podido surgir en la construcción del inmueble.

Desde Acounsel Abogados marcan los siguientes tiempos:

10 años para los defectos estructurales (vigas, pilares, forjados, cimentación, etc.) Esto entra dentro del seguro decenal, sin el cual, el promotor no puede transmitir la vivienda.
Tres años para defectos de habitabilidad,
Un año para los defectos en los acabados.

Paso 6: Impuestos y gastos

Estos son los gastos e impuestos que deberás afrontar en la compra de una vivienda nueva:

IVA: En 2021, es del 10%, salvo en Canarias, que es del 6,5%.
Actos Jurídicos Documentados (AJD): Este impuesto lo sufraga el comprador y depende de cada comunidad autónoma.
Comisión de apertura: Puede llegar hasta el 2% del capital prestado para la hipoteca, aunque puede variar el porcentaje, incluso no llegar a cobrarse.

Paso 7: Cerrar la operación

Si ya has encontrado tu próxima vivienda, ahora toca cerrar la operación. Estos son los contratos que debes firmar según avance el proceso.

Contrato de arras: Es la reserva de la vivienda y supone el desembolso de cierta cantidad de dinero. El incumplimiento de este acuerdo conlleva penalizaciones para ambas partes. Este contrato establece una forma de pago y un plazo máximo en el que desembolsar la cantidad restante de la operación.
Contrato de compraventa: El cliente debe aportar un desembolso cercano al 10% del precio de la vivienda. En el caso en el que alguna de las partes resuelva el contrato de compraventa, se acuerdan una serie de penalizaciones para ambas que se fijan en este documento.
Escritura de compraventa: El comprador y el vendedor plasman su firma en la escritura de compraventa ante notario. La promotora hace oficial la venta del inmueble al comprador.
A modo de recomendación, César García explica que “hay que examinar las cláusulas del contrato de compraventa y comprobar si tiene cláusulas abusivas sobre impagos por parte del comprador, que pueden dar lugar a la resolución del contrato de compraventa en su perjuicio; sobre la exoneración de responsabilidad del vendedor por el incumplimiento de los plazos de ejecución y entrega de la vivienda y sobre subrogaciones hipotecarias en circunstancias no beneficiosas para el comprador, entre otras cuestiones”.

Ya conoces los pasos para comprar una vivienda de obra nueva. Ahora vamos a detallar cómo actuar en diversos escenarios.

Pasos para comprar una casa nueva si sales de una vivienda familiar
Si vives en la residencia familiar y estás planteándote comprar una vivienda de nueva construcción, debes seguir los pasos anteriormente descritos.

Como diferencia a subrayar, existe la posibilidad de que tu familia ponga como aval su vivienda. Los requisitos para ser avalista están supeditados libremente, depende de la entidad financiera. Pero como norma general se requiere: poseer ingresos estables, no tener deudas pendientes y tener patrimonio suficiente con el que sustentar el aval.

Pasos para comprar una casa nueva si vives en una vivienda de alquiler
Si vives de alquiler y quieres comprar una vivienda de obra nueva, una de las cosas que debes tener en cuenta son los tiempos de construcción. Aunque depende del estado de la obra, las viviendas nuevas no tienen tanta disponibilidad como las de segunda mano.

Por ello, salvo que tengas otra opción de alojamiento, es importante que no abandones tu alquiler hasta que estés seguro de que puedes entrar en tu nueva casa. Para hacer la situación lo menos perjudicial posible, puedes intentar llegar a algún tipo de acuerdo con tu casero.

Pasos a dar si tienes una casa y quieres comprar otra
Quizás este escenario es el más complejo, ya que es el que más alternativas posee. Veamos unos ejemplos:

Alquilar tu vivienda y comprar una nueva
Ya has encontrado tu casa ideal y quieres comprarla, sin que ello suponga deshacerte definitivamente de tu residencia actual. ¿Cómo puedes hacerlo? Agustín Escalera propone los siguientes escenarios:

Puedes pedir una hipoteca para la nueva vivienda y pagarla con el alquiler de tu antigua casa. Para que se dé este supuesto, deberás pasar un examen financiero.
Depende de la rentabilidad que te ofrezca tu vivienda actual, quizás no sea suficiente para afrontar la cuota hipotecaria.
Vender tu casa para comprar una nueva
Vender tu vivienda y con ese dinero pagar la nueva. En este supuesto es importante, de nuevo, medir los tiempos. Si vas a vender tu residencia actual para comprar una casa a la que vas a poder entrar dentro de dos años, ¿qué vas a hacer mientras? En los contratos se puede estipular cuando se hará efectiva la venta.
Poner tu antigua vivienda como aval para entrar en la nueva. Para ello, deberás pasar un examen financiero y deberás poder afrontar las cuotas hipotecarias.
“Otra vez, no podemos señalar una única vía para resolver este caso, ya que depende enormemente de las circunstancias de cada uno. Por ejemplo, una persona que tiene una casa, puede venderla por un precio mayor que la casa que va a comprar y, de esa forma, soportar todo el gasto, e incluso obtener beneficio”, señala Agustín. “Lo que sí es indispensable es que, cuando uno tenga ya el proyecto en mente, ponga a la venta su vivienda lo antes posible, ya que nunca sabe cuánto va a tardar en venderla”, añade.

Recomendaciones para no equivocarse

Para afrontar cualquier escenario, y la compra de una vivienda, en general, lo mejor es estar asesorado por un profesional.

“La compraventa de una vivienda es, normalmente, la inversión más importante que efectúa cualquier persona en su vida, por lo cual no se entiende que se acometa la misma sin el asesoramiento de un abogado experto en la materia, que nos puede evitar muchos problemas de futuro o aconsejar, incluso, no adquirir la vivienda en cuestión. En la compraventa de viviendas nos dejamos guiar por el corazón y no por la cabeza”, concluye el director de Acounsel Abogados.
www.idealista.com/news/inmobiliario/vivienda/2022/01/14/794286-como-comprar-una-vivienda-nueva-pasos-para-cerrar-la-operacion-con-exito
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