Inicio | Agregar a favoritos | Contactar | Mapa web
 
                    .: INTRANET CLIENTES :.
.: INTRANET TASADORES :.                  
 
 
identidad
  
contraseña
  
   
   
 
identidad
  
contraseña
  
   
   
 
 
 
La Empresa
 
Tecnología y medios
 
Valoraciones inmobiliarias
 
Solicitud de tasación
 
Atención al cliente
 
Colabora con nosotros
 
Enlaces de interés
     
   
   
[volver a noticias]
 


Los afectados por Housers se asocian: “Somos más de 30.000 inversores atrapados y tomaremos medidas legales”
Fecha Publicación: 29/06/2020
 
Los inversores han dicho basta y están empezando a unir fuerzas contra Housers, la plataforma de ‘crowdfunding’ y ‘crowdlending’ inmobiliario que permite entrar en diferentes proyectos con una inversión mínima de 50 euros: desde la compra, reforma y venta de un inmueble, hasta el desarrollo de una promoción residencial.

Un negocio que llegó al mercado para intentar democratizar la inversión en el mercado inmobiliario y acercar los grandes proyectos a los pequeños ahorradores, ofreciendo a cambio una rentabilidad y la posibilidad de diversificar con aportaciones reducidas.

Housers inició su actividad en 2015, y hasta la fecha ha captado 115 millones de euros en inversión de más de 120.000 inversores, según consta en su página web. Durante estos años ha estado en el foco de la actualidad en diferentes ocasiones. Al inicio de su funcionamiento, porque empezó a operar justo antes de la puesta en marcha de la Ley 5/2015, de Fomento de la Financiación Empresarial, y estuvo sin autorización de la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV) hasta junio de 2017.

También ha tenido problemas con licencias que han retrasado los proyectos y en 2018 estalló una guerra interna entre sus fundadores que se saldó con la salida de uno de ellos (Antonio Brusola) y un proceso judicial por un presunto uso ilícito del dinero de los inversores. Además, en septiembre de 2019 recibió una multa de 215.000 euros por parte de la CNMV, que consideraba que Housers había cometido infracciones graves, como vulnerar el principio de neutralidad y de actuación en el mejor interés de los clientes y realizar de forma frecuente actividades para las que no estaba autorizada.

Y ahora se suma un nuevo foco de conflicto: los inversores han empezado a movilizarse y han creado recientemente una asociación de afectados para defender sus derechos y emprender acciones legales contra la compañía.

Luis Ballesteros, presidente de la asociación, ha sacado un cálculo aproximado sobre cuántos inversores afectados hay actualmente: “somos más de 29.000 inversores con un volumen cercano a 23 millones de euros solo en el caso de los proyectos que son préstamos al promotor a tipo fijo”, explica a idealista/news, aunque la cifra podría rondar los 40.000 afectados si tenemos en cuenta los diferentes proyectos de inversión que ofrece la plataforma.

Hay casos de todo tipo. El propio Ballesteros, exempleado de banca y actualmente jubilado, invirtió en 2017 para complementar su pensión un importe de 18.000 euros en tres proyectos diferentes bajo la modalidad de préstamos al promotor. Y de momento ninguno de ellos ha salido adelante.

“Los vencimientos de los tres proyectos se produjeron en el primer trimestre de 2019, pero actualmente todos están refinanciados. Uno de ellos acumula ya tres retrasos y todavía no está claro cuándo vamos a recuperar la inversión ni los intereses de demora acordados”, insiste Ballesteros.

Otro inversor particular que prefiere no ser citado decidió entrar en un único proyecto: al igual que Ballesteros, invirtió un importe de cinco cifras para comprar un local comercial en Barcelona, reconvertirlo en vivienda y sacarlo posteriormente a la venta. Este proyecto sigue encallado cuatro años después y el inversor asegura que la última noticia que tuvo es de principios de 2018. Desde entonces, el proyecto está pendiente de la visita de un técnico del Ayuntamiento de Barcelona para conceder la licencia definitiva que permita la salida del inmueble al mercado.

“No sé dónde está mi inversión. Es cierto que se llegó a adquirir el inmueble, pero todavía no tiene el uso de vivienda que se le iba a dar y desde Housers no me explican qué pasa. Me molesta más la opacidad y que me traten de tonto que no saber dónde está mi dinero, porque de momento no lo necesito”, explica este inversor. Y añade que “a pesar de todo, me siento afortunado, porque hay otras personas que están muchísimo peor que yo y que han aportado los ahorros de toda su vida”.

Más allá de los pequeños ahorradores, Housers también ha captado la atención de inversores profesionales. Es el caso de un inversor de un fondo de capital riesgo y experto en el mundo de las ‘start-ups’ nacionales e internacionales que nos explica cómo fue su caso: “invertí en torno a 1.500 euros entre varios proyectos. Recibí la rentabilidad esperada y más o menos en el plazo previsto, pero si algo me llamó la atención fue la opacidad. En uno de los proyectos en los que invertí, en ningún momento supe qué empresa realizaba la reforma ni el coste de la misma, un factor que es completamente determinante en una inversión inmobiliaria en términos de rentabilidad. El negocio del ‘real estate’ no tiene por qué ser opaco, pero mi realidad es que era imposible entender la documentación, daba igual lo que te leyeras”, recalca el inversor profesional, que prefiere mantener el anonimato.

De hecho, la falta de transparencia es una de las quejas más repetidas por la comunidad inversora, que insiste en que la interlocución con la compañía es escasa. En esa línea, el responsable de otra conocida plataforma de ‘crowdfunding’ en España reconoce que “es normal que haya proyectos fallidos o que sufran retrasos. Un trabajador se puede caer del andamio y que el ayuntamiento de turno te paralice las obras durante cinco meses. Son cosas que pasan en el negocio y que no se pueden prever, pero lo que nunca puede suceder es que no comuniques al inversor, sobre todo cuando los planes no salen como estaba previsto. Al final a un cliente se le afianza cuando algo va mal y das la cara”.

No obstante, desde Housers afirman a idealista/news que “el proceso es totalmente transparente, que la compañía está en contacto con los inversores para atender sus consultas y que las informaciones sobre los proyectos se producen cuando hay novedades”, e insiste en que están saliendo adelante decenas de proyectos. Según la propia plataforma, de los 222 que se han llegado a financiar en España, 73 ya han terminado y el resto están activos. En estas cifras se incluyen tanto los proyectos de ‘equity’ (que se articulan a través de sociedades limitadas) como de los proyectos de préstamos participativos dirigidos a financiar proyectos de promotores, y tanto los que están en calendario, como los que están sufriendo retrasos.

Los casos llegan a los tribunales
Los afectados por Housers han buscado el asesoramiento de un despacho de abogados liderado por Manuel Carlos Merino Maestre, quien se encargó de la defensa de los afectados de Comunitae, una empresa de ‘crowdlending’ que entró en suspensión de pagos y dejó de operar en 2018, tras una década de actividad. Ahora, todo el Consejo de Administración de esta plataforma de préstamos entre particulares está imputado por estafa.

Con esta experiencia sobre la mesa, Merino decidió hacerse cargo de la defensa de varios inversores afectados por Housers y asegura que está preparando acciones legales contra la compañía, ya que, en su opinión, están siendo objeto de un engaño y existe una apropiación indebida de fondos por parte de la plataforma.

De momento, está trabajando en 14 procesos diferentes entre demandas y querellas (esto es, vía civil y penal, respectivamente), ya ha planteado una querella en la Audiencia Provincial de Madrid que ha sido admitida a trámite, y asegura que una larga lista de inversores se está poniendo en contacto con su despacho para sumarse a las reclamaciones judiciales.

Merino también ha enviado una carta a la CNMV para denunciar que Housers podría haber cometido “alguna o algunas infracciones tipificadas en el artículo 92 de la Ley 5/ 2015, de 27 de abril de Fomento de la Financiación Empresarial”. Por ejemplo, no distinguir entre inversor profesional y particular, el manejo de los fondos de los inversores (algo prohibido en la normativa, ya que obliga que la actuación quede reducida a la de un mero intermediario) y la falta de vigilancia por parte de Housers en muchos proyectos, donde los promotores ponen como aval un entramado de sociedades que están a su mismo nombre y que no tienen liquidez para servir de garantía. La denuncia llegó al regulador a principios de junio, aunque todavía no se ha pronunciado sobre si existen o no indicios de nuevas irregularidades.

Los problemas de los proyectos de ‘equity’
El abogado insiste en que hay falta de transparencia y sospecha de que los inversores no tienen toda la información necesaria para tomar las decisiones apropiadas en los dos tipos de proyectos inmobiliarios disponibles actualmente en Housers: los proyectos de ‘equity’ (se crea una sociedad limitada que es la dueña del inmueble en cuestión y en la que los inversores tienen una participación proporcional a su inversión) y los préstamos a promotores. Esta última línea de proyectos es la que se mantiene activa actualmente en lo que se refiere a nuevas inversiones, ya que la CNMV le prohibió operar con las sociedades limitadas.

¿Y qué dicen las cifras? De los 59 proyectos de ‘equity’ que han estado activos en estos años, en el Registro Mercantil solo cuatro constan como terminados (una vez que se vende el inmueble, se liquida la sociedad y el inversor recibe lo invertido, y la plusvalía o minusvalía obtenida), aunque Housers asegura que se han completado con éxito un total de 25 proyectos, y que las 21 sociedades están en proceso de liquidación. “No es algo que se pueda hacer de la noche a la mañana. Hay que convocar una junta para aprobar la venta y otra para aprobar la liquidación de la sociedad. También es necesario nombrar a un liquidador y comprobar si por ejemplo hay que pagar impuestos antes de poder cerrar un proyecto”, aclaran desde la compañía.

Pero de los 34 proyectos que siguen activos, muchos están parados (por ejemplo, en el Proyecto Housers 0021 de Barcelona -Vía Augusta-, y que lleva dos años y medio pendiente de una licencia por parte del Ayuntamiento, a pesar de estar proyectado para un plazo de 12 meses), mientras que otros no han logrado los resultados esperados. Uno de los casos más sonados es el de Santa Eulalia, un proyecto que logró financiarse en agosto de 2016 y que consistía en levantar un edificio residencial en una calle secundaria del barrio de Tetuán en Madrid y en el que se van a producir pérdidas para los inversores del entorno del 15%, según cálculos de la plataforma. “Este caso es muy curioso, porque los retrasos y las minusvalías no se han producido en 2008, con un mercado inmobiliario hundido, sino en unos años muy buenos del sector”, asegura el abogado de la plataforma.

Más allá del resultado de cada proyecto, muchos inversores insisten en que Housers no les proporciona información suficiente de los proyectos, como las empresas que llevan a cabo las reformas de los inmuebles. En este sentido, la compañía asegura que toda la documentación está en las cuentas anuales de las sociedades que son propietarias de los inmuebles y cuyo capital está repartido entre los inversores y Housers (que tiene invertidos 3.000 euros en cada proyecto, aunque su participación en la sociedad varía en función de cuánta financiación se llegue a captar).

El problema es que no todas las sociedades publican dichas cuentas (en el caso de Santa Eulalia en Madrid no se han llegado a publicar cuentas y en el de Vía Agusta en Barcelona, las últimas son del año 2016), lo que hace levantar las sospechas de inversores y abogados. “Ellos acaban llevándose un dinero por gestionarlo todo. Por cada proyecto, por la reforma, por el alquiler si eso se contempla en el contrato y por la venta. Es un negocio completamente legal, pero los números no cuadran. Al final, y mientras han sido administradores únicos de las sociedades, han tenido total control de los fondos y hay dudas sobre a dónde ha ido el dinero de muchas operaciones”, insiste Merino.

Una carta remitida por el actual administrador único del Proyecto Housers 0009 SL. a los inversores de dicho proyecto hablaba “de la existencia de ciertos movimientos bancarios no justificados ordenados por el anterior administrador (Sr. Brusola) y del incumplimiento de múltiples obligaciones tributarias de la sociedad cuyo origen está, desde mi punto de vista, en la falta de diligencia del antiguo administrador”. En dicho documento, se habla de pagos dudosos a varias empresas por parte de cuatro sociedades por un importe de 90.000 euros en un plazo de pocas semanas, así como una deuda con Hacienda de más de 24.000 euros, incluyendo intereses de demora.

Otro inversor, Carlos Manuel Santos Cervero, incluyó en el Acta de la Junta Extraordinaria del Proyecto Housers 0027, celebrada el pasado abril y vinculada al proyecto de Santa Eulalia antes mencionado, que “la empresa esconde un esquema societario para diluir su responsabilidad total en no llevar a cabo los compromisos adquiridos y contradecir la publicidad con la que nos captó. Demostraré que fui engañado de inicio con publicidad engañosa e información incompleta”. El inversor también dejó constancia de que acudiría a los tribunales tanto por la vía penal como por la civil.

Para Almudena Velázquez, codirectora legal del portal reclamador.es, incluso “podemos estar hablando de un error de consentimiento. Es muy peligroso el hecho de que la mayoría de los inversores no sean conscientes de que no son dueños de un inmueble, sino que solo son socios de una sociedad. Una sociedad que puede quebrar y en la que también son partícipes y que, en ese caso, serían los últimos en cobrar”. Además, recalca que “todas las sociedades tienen obligaciones informativas y que éstas son exigibles. Incluso es algo a lo que se les puede obligar judicialmente”. En esa misma línea, José Ramón Elrío, abogado especializado en derecho de consumo, sostiene que “en este tipo de proyectos, una vez que entras, es muy difícil salir y recuperar el dinero”.

Housers, por su parte, reconoce que durante el tiempo en el que la propia plataforma ha sido el administrador único de las sociedades ha tenido un acceso total a los fondos y a la gestión del dinero y los inmuebles, aunque, siguiendo las órdenes de la CNMV, actualmente están nombrando nuevos administradores únicos en cada sociedad, y que son personas físicas. Actualmente, solo 8 sociedades limitadas siguen teniendo como administrador único a Housers, aunque todas ellas están en trámites para delegar a un nuevo administrador.

El abogado de la plataforma, sin embargo, critica estos cambios al asegurar que “simplemente han sido cambios formales para cumplir con lo que dice la CNMV, pero no es un cambio sustancial. ¿El motivo? El nuevo administrador único es Alberto Castañeda, de Castañeda Abogados, el bufete que trabaja con Housers. Y un abogado siempre va a velar por los intereses de su cliente, así que no sé hasta qué punto puede ser realmente independiente y no parte interesada”, detalla Merino. De hecho, la plataforma asegura que este despacho de abogados les presta servicios de asesoría jurídica y mercantil.

Los problemas de los proyectos de préstamos
Desde que la CNMV prohibió a Housers realizar más proyectos a través de sociedades limitadas, las nuevas inversiones se basan en convertir a los inversores en prestamistas de promotores profesionales. Por ejemplo, para levantar un complejo de viviendas o para conseguir un préstamo puente que permita al promotor conseguir posteriormente financiación bancaria.

De este tipo de proyectos, actualmente hay en marcha alrededor de 100 y han cerrado con cerca de medio centenar. Existen otros 24 reestructurados (los inversores acuerdan en la Junta prolongar el plazo de vencimiento tras pasar el plazo inicial a cambio de cobrar un interés de demora) y otros 27 están en una categoría de incidencias (son proyectos que sufren retrasos en la devolución del capital, pero todavía los inversores no han aprobado su reestructuración).

Hay un proyecto que se encuentra en un momento crítico. Se trata del liderado por la promotora By Nok, con presencia en la Costa del Sol y en mercados como Dubái, que solicitó un préstamo para financiar el desarrollo de un complejo de viviendas en Estepona y levantó dos millones de euros. La plataforma afirma que está a la espera de que la Junta de accionistas decida si el préstamo se reestructura o bien entra en la categoría de recobros (que es cuando se contratan los servicios de una empresa especializada o se pide a Housers que reclame en nombre de los inversores). La última novedad de este caso es que un juzgado de Marbella ha admitido a trámite una querella contra los directivos de la promotora por presunto alzamiento de bienes y administración desleal, tal y como publica El Confidencial.

La plataforma afirma que los propios inversores, en las Juntas de Accionistas, acaban apostando por la opción de refinanciar los proyectos, en vez de quedarse con la opción de recobro, para ahorrarse el coste que conlleva la reclamación formal. Pero, como explica el presidente de la asociación de inversores afectados, “con una empresa de recobro podemos perderlo todo y si encargamos a Housers que reclame el coste del servicio es de un 20% a cada inversor”.

Y lo cierto es que los retrasos son frecuentes. Ballesteros (el presidente de la asociaciónde afectados) asegura que sus tres proyectos vencían entre enero y marzo del año pasado, que todos se encuentran en fase de reestructuración y que uno de ellos va ya por la tercera prórroga. Al margen de su caso personal, en algunos proyectos el promotor ha llegado a plantear una ampliación del plazo sin una fecha de devolución (normalmente las ampliaciones son de varios meses) y con un interés de demora del 6%, la mitad del que se abona habitualmente (un ejemplo es el Proyecto San Andrés, de la sociedad promotora MAP & URBAN CONSTRUYE). Y en otros casos, Housers ha informado a los inversores de que el promotor ha malinterpretado el contrato, ampliando por su cuenta el plazo de finalización. Es el caso del Proyecto Bellevue Green, del promotor PUEBLOLIVING, S.L.

“El truco de este tipo de proyectos es que siempre se pagan los intereses ordinarios. Eso nunca falla, el problema viene a la fecha de finalización de los proyectos, que normalmente se acaban retrasando. Y si un promotor no puede pagar a los dos años, ¿va a poder pagarnos el tercero si encima tiene que abonar un interés de demora?”, se pregunta Ballesteros.

“Al final esa fórmula de la reestructuración es una manera de enmascarar que muchos proyectos no están funcionando”, explica el abogado de la plataforma de afectados, quien recuerda que durante años ha sido el propio equipo interno de Housers el que ha llevado a cabo el análisis de los proyectos presentados por los promotores. No fue hasta mayo de 2019 cuando la compañía contrató a Silva & Asociados Asesores Financieros para realizar un estudio preliminar de los proyectos de forma independiente, en base a diferentes variables como las cuentas y solvencia del promotor, la rentabilidad esperada del proyecto, la potencial demanda... Desde que la compañía empezó a valorar los proyectos, uno se ha cerrado con éxito en España (Son Calabeach), y ha terminado antes de lo que estaba previsto.

Algo más antigua es la relación profesional de Housers con GOC, una multinacional española que desde 2017 controla que el dinero invertido se destine a lo que está previsto desde 2017, cuando empezaron estos préstamos.

“Hacemos una supervisión administrativa de los fondos. A medida que los inversores invierten en el proyecto, el dinero se va acumulando en Lemon Way (una pasarela de pagos francesa autorizada por el Banco de España muy usada en proyectos de ‘crowdfunding’). De ahí pasa a una cuenta a la que tenemos acceso nosotros y el promotor, y nosotros verificamos la documentación y autorizamos al promotor a que acceda al dinero a medida que avanza el proyecto. Tenemos un calendario de actuación previo y garantizamos que se vaya cumpliendo. Por ejemplo, si llega el momento de empezar a construir, comprobamos que ya se cuentan con las licencias antes de autorizar la salida del dinero”, explican fuentes de la empresa a idealista/news.

Sin embargo, recalcan que dentro de su labor no está ni monitorizar los proyectos ni intervenir en el proceso inverso (esto es, cuando el promotor debe devolver a los inversores el dinero aportado y los intereses de demora, en caso de retrasos), e insisten en que son completamente independientes y que no participan en ninguna operación.

El negocio de las comisiones
Merino es tajante y descarta que estemos ante una estafa piramidal como la de Fórum Filatélico. "Entonces no había un negocio de sellos, pero ahí claro que hay un negocio que viene derivado de las comisionesque cobra a las partes".

Según la información que aparece en la plataforma, por un lado están las comisiones a los promotores que logra financiar sus proyectos a través de la plataforma (la comisión es de hasta un 10%, aunque el promedio está alrededor del 7-8%). También cobra por el asesoramiento en relación con la publicación del proyecto en la plataforma, el análisis de los proyectos o la puesta a disposición de los modelos de contratos necesarios para la participación en los proyectos (por estos conceptos, el máximo es un 1%). Y a los inversores también les somete a comisiones de hasta el 1% por poner a disposición los modelos de contratos o comunicar información sobre la evolución del proyecto, y de hasta un 10% de los beneficios que reciben (ya sea por intereses ordinarios o de demora). Sin olvidar los posibles gastos de fax, correo o mensajería.

En el caso de las sociedades limitadas (los proyectos de ‘equity’), la compañía cobra comisiones por la compra, la gestión del alquiler de los inmuebles en los que el arrendamiento forma parte del proyecto y cuando se vende el edificio. Al igual que en el caso anterior, establece comisiones a los rendimientos que generan las inversiones y a gastos de correo, mensajería...

“Al final están haciendo muy buen negocio y el problema está en no haber puesto freno y en que durante años no se hayan analizado bien los proyectos, porque si sale mal ellos no corren ningún riesgo, pero siguen cobrando comisión, mientras que los inversores son los que pueden perder el dinero”, alerta el abogado.

En el caso de Santa Eulalia de Madrid, que va a suponer una pérdida para los inversores cercana al 15%, Housers ha cobrado más de 52.000 euros solo en concepto de comisiones, aunque la plataforma concluye que “para compensar a los inversores la molestia por el proyecto, se ha pagado desde el 31 de julio de 2017 un 1,5% anual a todos los inversores del proyecto. En total, hemos pagado a los inversores 31.760 euros, por lo nuestra comisión real en este caso ha sido de 20.300 euros. Con el trabajo que ha supuesto este proyecto, está más que justificada”.
www.idealista.com/news/finanzas/inversion/2020/06/29/784400-los-afectados-por-housers-se-asocian-somos-mas-de-30-000-inversores-atrapados-y
[volver a noticias]
 
GEVASA General de Valoraciones, S.A. – Paseo de la Ermita, 9 – 28023 Madrid – Tel.:  91 357 38 84 – 91 357 41 26