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Dinero negro o subida de rentas: los efectos de controlar el precio del alquiler
Fecha Publicación: 14/11/2019
 
En la actualidad y a nivel mundial, no hay un patrón estándar de regulaciones de control de alquileres, sino una variedad de políticas de regulación. Así se desprende de un documento elaborado por FEDEA que señala las diferentes formas de limitar el precio del alquiler y sus principales efectos (mayoritariamente negativos). De hecho, la entidad recuerda que es bien conocida la afirmación de que el control de alquileres es la técnica más eficiente hasta ahora para destruir las ciudades. La mayoría de los economistas la desaprueban.

Los efectos de los controles de alquileres
En el trabajo realizado por Miguel Ángel López García, de la Universidad Autónoma de Barcelona, se enumera una serie de efectos sobre el parque de viviendas en alquiler:

Menor mantenimiento de las viviendas: los propietarios invertirán menos dinero en conservar la vivienda sujeta a control, como resultado natural de la limitación en los alquileres y, por consiguiente, de los beneficios derivados del alquiler. Esto fomentará el deterioro de la calidad de las viviendas ya construidas.
Los inquilinos sí que pueden tener incentivos para mantener las viviendas bien cuidadas, especialmente cuando las ordenanzas de control de alquileres contienen límites severos a los derechos de los propietarios a desahuciarlos.
Reducción de los incentivos a invertir en nuevas viviendas destinadas al alquiler: el control de precios incentiva a los arrendadores a destinar su vivienda en alquiler al mercado de venta. Y a largo plazo, elimina los incentivos a construir nueva vivienda de alquiler al mantener los alquileres y, así los beneficios, por debajo de los niveles de mercado. Y este efecto también puede impactar en las viviendas de nueva construcción porque en un principio, se quedan fuera del control de precios, pero en un futuro los reguladores podrían cambiar las reglas del juego y extender el control a sus viviendas.
Aumento del precio del alquiler y reducción de la oferta: la ausencia de seguros de protección para los propietarios contra este tipo de contingencias se trasladará a las rentabilidades, lo que provocará un aumento de precios y reducciones en la cantidad de vivienda en alquiler.
La disparidad entre el tipo de inquilino y el tipo de vivienda: la existencia de excesiva demanda implica que los alquileres no pueden usarse como mecanismos de racionamiento que aseguren que las casas son ocupadas por los individuos que las valoran más. Por ejemplo, hay personas jubiladas que viven solas en casas sobredimensionadas para sus necesidades, mientras que hay familias con hijos que encuentran serias dificultades habitacionales. El aumento de la demanda puede dar lugar a movilidad de las personas por trabajo y los controles del alquiler pueden reducir esta movilidad o directamente aceptar buenos trabajos en otras localizaciones no sujetas a control.
Alquileres en negro: las viviendas con un control de precios de alquiler suelen contar con largas colas de inquilinos para alquilar, con lo que los propietarios podrían realizar prácticas abiertamente discriminatorias y seleccionar a sus inquilinos por razones ajenas al precio a pagar, incluyendo el nivel de renta, la raza, religión o incluso la orientación sexual. Además, el control de precios puede fomentar los sobornos y los pagos en negro por parte de los inquilinos para asegurarse una vivienda con control de alquileres.
Efecto negativo sobre la distribución de la renta y el bienestar: el control de precios provoca desigualdades económicas. Los inquilinos que no puedan acceder a una vivienda controlada se verán discriminados frente a los que sí han podido acceder. Y para los propietarios se trata de un impuesto implícito sobre el valor del capital residencial en forma de vivienda en alquiler.
Las formas de regulación de los precios del alquiler
- Regulaciones que fijan unos alquileres máximos a pagar tanto para los inquilinos preexistentes como para los potenciales. Este alquiler puede ser un porcentaje del valor asignado a la vivienda, el cual puede coincidir o no con el valor de mercado. El alquiler está “congelado” y no se permiten incrementos (o si lo están, son esporádicos y no están asociados a periodos de tiempo concretos), de forma que, habiendo inflación, el alquiler bajará en términos reales. La literatura ha acabado etiquetando a estas políticas como controles de alquileres “de primera generación”.

- Controles de alquileres “de segunda generación”. En este caso, el alquiler inicial se fija libremente entre el inquilino y el propietario. Y puede haber aumentos de rentas durante la duración del contrato, pero restringidos a un porcentaje fijo ligado a la evolución del índice de precios al consumo (ICP) o bien a un índice de costes de la construcción o bien a los gastos en que pueda haber incurrido el propietario.

En caso de que no haya incrementos de rentas durante la vigencia del contrato de arrendamiento, se habla de “control de alquileres durante el periodo de tenencia”, en el sentido de que mantienen constante el pago de alquiler durante ese periodo. Además, una vez finalizado el contrato y la vivienda se quede libre, el alquiler puede ajustarse al precio de mercado.

Un efecto negativo es que, en lugar de ser una política de alcance para todas las viviendas, abarca a la mayoría de los pisos en alquiler, pero exime a un conjunto de ellas: las de nueva construcción o las que se alquilan a partir de cierto momento.

- Controles de alquileres de tercera generación: la regulación no permite el desahucio del inquilino y limita la cantidad en que el propietario puede subir el alquiler (de manera que éste no crece al mismo ritmo que la inflación). Cuando la vivienda queda vacía, el propietario es libre de negociar un nuevo alquiler con un nuevo inquilino. Este tipo de regulación se conoce como control de alquileres durante la tenencia.

Este tipo de controles inducirá a los propietarios a situar el alquiler inicial por encima de su nivel sin regulación, en un intento de compensar la pérdida en los periodos de tenencia respecto a esa situación. También le dará incentivos a elegir inquilinos que sea más probable que tengan estancias cortas (por ejemplo, estudiantes), y a aprovechar cualquier oportunidad que la ley le ofrezca para desahuciarlos.

Fedea recuerda que los efectos de los controles de alquileres no deben evaluarse de una forma general, sino caso por caso, con una especificación cuidadosa y pormenorizada de las medidas legales que los conforman. “No es lo mismo congelar los pagos a los propietarios que permitir aumentos en los alquileres de acuerdo con el ICP o los aumentos en algunos gastos experimentados por aquellos”, señala.
www.idealista.com/news/inmobiliario/vivienda/2019/11/14/778406-los-efectos-que-provoca-controlar-el-precio-del-alquiler-en-el-mercado-de-la
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