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Hipotecas verdes: qué son, cómo funcionan en España y por qué están llamadas a revolucionar el mercado
Fecha Publicación: 07/11/2019
 
Mucho se ha hablado en los últimos tiempos de las hipotecas verdes, unos préstamos con garantía hipotecaria que tienen como único objetivo premiar la compra de casas eficientes o las reformas que busquen reducir el consumo de los pisos antiguos.

De momento, las hipotecas verdes están dando sus primeros pasos en el mercado doméstico, igual que en Europa, a la espera de que se definan unos criterios comunitarios que les permitan despegar. A pesar de que todavía se están comercializando de forma residual, los expertos creen que en los próximos años estarán a la orden del día en el mercado hipotecario.

Para despejar dudas, resumimos a quién van dirigidos estos productos hipotecarios, qué entidades los están ofreciendo ya, en qué se diferencian de los préstamos tradicionales y qué tiene que suceder para que se generalicen.

Lo primero de todo es tener claro qué es una hipoteca verde y en qué casos se puede contratar. Y la respuesta es que sirve para financiar la adquisición de un inmueble que tenga una calificación energética A o B (los dos escalones más altos posibles), o la rehabilitación de una casa antigua, siempre que se consiga mejorar en un 30% su eficiencia energética. Eso es lo que considera la Comisión Europea una ‘vivienda verde’.

Las ofertas de los bancos
¿Y qué tipo de entidades lo están comercializando? En el caso de España destacan entidades como Triodos Bank, Banco Santander, Bankia, BBVA, Caja Rural de Navarra, Cajamar y Unión de Créditos Inmobiliarios (UCI). Todas ellas aplican unos intereses algo más bajos que en las hipotecas estándar. Es decir, premian al cliente con un descuento en el tipo de interés y en algunos casos se reduce la aportación personal que exigen los bancos para aprobar el préstamo.

El holandés Triodos Bank, por ejemplo, ya ha concedido casi 1.700 hipotecas de este tipo en nuestro país (entre todos los países europeos en los que opera ha cerrado casi 12.000 operaciones) y vincula el tipo de interés que cobra al cliente a la calificación energética de su vivienda. Su oferta incluye préstamos a tipo variable o mixtos y en el caso de las hipotecas variables el diferencial mejora en más de dos décimas entre una casa A+ y una G.

En términos económicos, supone una rebaja de unos 16 euros mensuales y de unos 4.000 euros a lo largo de la vida del préstamo variable. En el caso de los productos mixtos (donde los primeros años se aplica un tipo fijo y después uno variable), el ahorro ronda los 20 euros mensuales y los 5.000 euros en términos totales.

Santander, por su parte, bonifica en 10 puntos básicos (esto es, un 0,1%) el tipo de interés por la compra de viviendas sostenibles, según los certificados reconocidos por el mercado, respecto a una hipoteca tradicional. La oferta ‘estándar’ de la entidad presidida por Ana Botín es de 0,99% + euríbor en el caso de un préstamo variable y del 1,9% a tipo fijo. Además, ha lanzado un préstamo para financiar rehabilitaciones energéticas de entre 3.000 y 100.000 euros, con la colaboración del Banco Europeo de Inversiones (BEI).

Bankia también tiene abierta una línea de crédito específica para financiar la compra de casas sostenibles. En su caso, las hipotecas tienen una bonificación de 25 puntos básicos (0,25%) frente a los préstamos habituales, mientras que Cajamar aplica una rebaja de 5 puntos básicos (0,05%) en el interés inicial y en el diferencial de su hipoteca variable ‘Wefferent’, enfocada a clientela joven y de perfil digital, y está disponible para compra de viviendas, rehabilitación o construcción.

BBVA, por su parte, tiene una línea de préstamo promotor destinada a la construcción de viviendas de alta eficiencia energética y que permite a los compradores financiar la casa con una bonificación en el diferencial de la hipoteca a través de la subrogación. En el caso de UCI la oferta se basa en bonificar 10 puntos básicos el diferencial y exigir una menor aportación por parte del cliente para la compra de vivienda, teniendo en cuenta su nivel de riesgo y exigiendo al menos un 10% del precio de compra.

Sin embargo, los expertos creen que las bonificaciones de momento son muy escasas. “Aquí los bancos han sido poco creativos, y por lo general lo único que ofrecen es una rebaja en el tipo de interés. Deberían pensar en otros incentivos, como por ejemplo sacar productos hipotecarios específicos para rehabilitación energética, que seguramente ayudará a que la gente enfoque las reformas en este sentido”, opina Juan Villén, responsable de idealista/hipotecas, quien insiste en que “aunque cada vez más bancos ofrecen estos productos hipotecarios, deberían estar más visibles. Casi todas las promociones de obra nueva son ya certificación A-B, por lo que los bancos deberían publicitar hipotecas verdes para todas estas viviendas”.

El proceso, en un momento incipiente
Y si son unos préstamos tan buenos, ¿por qué todavía no se han asentado? Según explica Enrique Benavides, gerente de la Asociación Hipotecaria Española (AHE), “el desarrollo práctico de este tipo de hipotecas todavía es incipiente en Europa porque existen varios aspectos que matizar para ser un producto comercialmente maduro”.

“Aún hay muchos aspectos que se están debatiendo y que deben ser aclarados y consensuados, como por ejemplo la idoneidad de los certificados de eficiencia energética actuales, la clasificación homogénea de los inmuebles; los incentivos y/o gravámenes para fomentar en los intervinientes (desde promotores a ciudadanos, pasando por entidades financieras), la transición hacia los objetivos de eficiencia energética, el valor de tasación de un inmueble verde frente a uno no-verde, o la medición del impacto de las mejoras en eficiencia de las viviendas”, aclara Benavides.

Algo parecido opina Javier Kindelan, portavoz de RICS, vicepresidente de CBRE España y presidente de Valuation Advisory Services CBRE EMEA, quien afirma que “nos encontramos en una fase incipiente donde se están estableciendo los pilares de la financiación sostenible. Como resultado, según el informe publicado por el World Resource Institute, solo la mitad de los 50 bancos más grandes del mundo tienen actualmente objetivos económicos sostenibles y ofrecen créditos sostenibles”.

Por otro lado, Cátia de Almeida, responsable del proyecto de hipotecas verdes de Unión de Créditos Inmobiliarios (UCI), sostiene que “a nivel europeo, existen varias propuestas para definir las pautas y la estandarización de las hipotecas verdes”, como los planes de acción que han iniciado países como Italia, Bélgica, Alemania o Dinamarca.

En el caso de España, de Almeida resalta que en los últimos años se ha observado una preocupación más latente por cómo afecta la vivienda al cambio climático y cómo los usuarios pueden tomar acciones para evitar que los hogares sigan produciendo emisiones de CO2 de manera desmesurada (la vivienda es responsable de más de una tercera parte de las emisiones). A pesar de ello, “todavía no se han desarrollado planes de subvenciones o incentivos económicos de forma estructurada y coordinada para que los clientes puedan tomar medidas de mejora sin que se vean afectados financieramente. Y es aquí donde las entidades privadas tienen un papel fundamental para crear ese vínculo entre el cliente y el desarrollo de viviendas sostenibles”, insiste.

Un impulso ‘obligado’ que llega de Europa
Y si todavía están en un momento tan incipiente, ¿por qué el mercado da por hecho que se van a generalizar en los próximos años? La respuesta es que estarán impulsadas por los objetivos de sostenibilidad que se ha fijado la Unión Europea en el Marco Estratégico de Energía y Clima, basados en conseguir cero emisiones de carbono en 2050 y que incluyen una estrategia específica de renovación del parque residencial (ERESEE en el caso de España). Entre las medidas propuestas está que los edificios tengan un consumo de energía casi nulo, por lo que se tendrán que poner en marcha normativas y acciones enfocadas a reducir las emisiones.

En el contexto hipotecario, también se ha creado una iniciativa bautizada como Energy Efficient Mortgages (EEM), que pretende promover y financiar la inversión en edificios energéticamente eficientes y en energía renovada con el fin de garantizar un futuro más verde y sostenible. La iniciativa está respaldada por algunos de los mayores bancos privados del Viejo Continente y el mercado da por hecho que será un filón para los préstamos verdes.

El responsable de idealista/hipotecas recuerda que “el futuro son las casas eficientes y estas hipotecas van de la mano”, mientras que el gerente de la AHE sostiene que “la eficiencia energética y la descarbonización que se ha marcado Europa afectan a todos los ámbitos de la vida, y todos los agentes económicos deben ser parte de la solución, incluidas las entidades financieras”.

Pedro Garrido Chamorro, director general de los Registros y el Notariado, opina que “la financiación verde debe ser una de nuestras preocupaciones inmediatas, tanto por la necesidad de crear nuevos productos como por fomentar la sostenibilidad”.

Para Kindelán, la gran catapulta de las hipotecas será “el compromiso de nuestro país con el clima y el medioambiente, así como la necesidad de concienciar y potenciar la competitividad de la banca en la innovación y apuesta de productos financieros sostenibles, que demuestren un mayor compromiso con el entorno”. Y añade que las hipotecas verdes “potencian una construcción y reforma más sostenible, reduciendo la demanda energética, que a su vez reduce los riesgos inmobiliarios dotando los activos de mejor y mayor vida útil por su estado más optimo, competitividad y liquidez”.

Por último, la responsable de hipotecas verdes de UCI añade que el tirón de estos préstamos también estará ligado a la propia evolución del mercado. “Los bancos ya han detectado demanda por parte de sus clientes, y esta tendencia comienza a calar entre las promotoras, que ofrecen cada vez más desarrollos eficientes, de máximo nivel y uso eficiente de los recursos. Las hipotecas verdes han venido para quedarse porque el futuro o será sostenible o no será”.

En España, además, su recorrido es muy amplio. Según idealista/data, la mayoría de las viviendas en venta y alquiler que hay actualmente disponibles en el mercado tienen un nivel de sostenibilidad medio-bajo. En concreto, el certificado energético más habitual es el E (el quinto peor nivel en una escala de siete). Por otro lado, desde la Dirección General de Arquitectura, Vivienda y Suelo dependiente del Ministerio de Fomento sostienen que más del 60% del parque de viviendas doméstico fue construido cuando no había normativas de eficiencia.

En Europa el escenario no mejora mucho más: la Federación Hipotecaria Europea calcula que en la UE hay más de 220 millones de bloques de pisos construidos antes de 2001 y hay millones de viviendas con una certificación energética inferior a C.

Y este bajo nivel de sostenibilidad tiene un impacto directo en el consumo de energía y, por ende, en el bolsillo de los ciudadanos. Según un estudio realizado por la iniciativa Energy Efficient Mortgages en Dinamarca, una vivienda de calificación A gasta seis veces menos de energía que una de calificación G (la más baja del ranking), lo que le supone un ahorro anual de más de 3.500 euros y le confiere en torno a 64.000 euros extra de valor de mercado.
www.idealista.com/news/finanzas/hipotecas/2019/11/07/778242-hipotecas-verdes-que-son-como-funcionan-en-espana-y-por-que-estan-llamadas-a
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