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Las seis ciudades donde más se ha disparado el alquiler (y no son Madrid ni Barcelona)
Fecha Publicación: 06/11/2019
 
Las rentas del alquiler en capitales como Las Palmas de Gran Canaria, San Sebastián, Granada, S/C de Tenerife, Pamplona o Huesca han aumentado más de un 30%, en algunos casos más del 50%, desde el boom inmobiliario. Analizamos, con datos de idealista, el principal marketplace inmobiliario de España y el sur de Europa, la evolución de los precios tanto en el mercado de compraventa y como de alquiler que confirman la teoría del Cisne Negro, ese cambio inesperado de tendencia del arrendamiento e inexplicable para el sector desde el estallido de la burbuja inmobiliaria.

Tras analizar la situación del mercado de la vivienda en España desde 2007, donde explicabamos la teoría del Cisne Negro en el alquiler, analizamos ahora aquellos mercados que han sufrido un mayor incremento en los precios del mercado de arrendamiento de vivendas. Y aunque les parezca raro a algunos, Madrid y Barcelona no encabezan el ranking de ciudades donde más se han disparado las rentas del alquiler en los últimos 12 años. Son estas:

Las Palmas de Gran Canaria

La ciudad canaria ha registrado el mayor incremento del precio de los alquileres (54,7%) entre el tercer trimestre de 2007 (6,8 euros/m2) y los últimos datos conocidos del alquiler del tercer trimestre de 2019 (10,4 euros/m2), superando los dos dígitos desde mediados de año por primera vez en su historia.

Como en la mayoría de ciudades de España, con la crisis económica y el estallido de la burbuja inmobiliaria, muchas familias dejaron de tener acceso a la compra de una vivienda, ante la imposibilidad de ahorrar y poder aportar al menos un 20% al precio de la adquisición del inmueble. A todo esto, se unió una devaluación de los salarios, lo que convirtió al alquiler en su única alternativa habitacional, ante la falta de ahorro comentado.

Sin embargo, la oferta de pisos en alquiler de la ciudad no estaba preparada para absorber la demanda de nuevas personas que buscaban un arrendamiento. Con los años, se han unido otros factores como el alquiler vacacional, cada vez mas demandado por turistas nacionales y extranjeros, y una mayor presión de los compradores extranjeros en el mercado de la vivienda en la isla. La compraventa de viviendas por parte de extranjeros tiene un peso importante las Islas Canarias, con más de un 25% del total de operaciones de todo el archipiélago.

El alquiler prácticamente no ha conocido crisis en la mayor ciudad de las Islas Canarias, pese a que sí descendió un 17,6% entre 2009 y 2013, nunca cayó por debajo de los precios de 2007. Desde 2013, los arrendamientos han crecido un 48,5% hasta la actualidad. Las previsiones para 2020 son que los precios de los alquileres sigan aumentando ante la creciente demanda y la continua falta de oferta.

Mientras, el precio de venta se desplomó hasta mínimos en 2014 (-42,5%) tras el estallido de la burbuja de precios, pasando de superar los 2.500 euros/m2 en 2007 a quedarse por debajo de los 1.450 euros/m2 en lo peor de la crisis económica. Pese a la recuperación de los últimos años, actualmente se encuentran un -21,4% por debajo de los precios de hace 12 años, con 1.971 euros/m2. Las previsiones para el próximo año son de un repunte mucho más moderado de los precios.

San Sebastián

La capital guipuzcoana, junto con Las Palmas de G.C., es una de las dos grandes ciudades de España donde sus alquileres ha subido más de un 50% en estos más de 10 años desde el estallido de la burbuja inmobiliaria. De hecho, Donosti es la tercera ciudad más cara de España en pisos de alquiler, con sus 14,5 euros/m2, solo superada por Barcelona y Madrid, ambas por encima de los 16 euros/m2.

Con datos de idealista, los precios del alquiler apenas se corrigieron entre 2011 y 2014 (-5,7%) para no parar de crecer durante el siguiente lustro un 29,4%. De nuevo, la inicial falta de oferta de viviendas en alquiler puso los arrendamientos rápidamente caros ante la creciente demanda.

Años más tarde, la entrada del alquiler vacacional redujo más aún más la oferta de pisos. El hecho, además, de falta de espacio para la construcción de nuevas viviendas limita el incremento de la oferta tanto en venta como de alquiler. Las previsiones para 2020 esperan que los alquileres entrarán en un nuevo ciclo de bajada tras tocar techo.

Los precios de venta se han recuperado frente a los datos de 2008, año desde el que analizamos la ciudad de San Sebastián para equiparar los valores tanto venta como de alquiler. Pese a que en 2007, los precios de venta superaban los 5.000 euros/m2, la bajada de precios fue continuada, salvo un leve repunte en 2011, para quedarse un -13,2% por debajo en 2015, frente a 2008. Desde entonces, se ha recuperado un 19% desde mínimos, y con los actuales 4.385 euros/m2 supera por primera vez los números de 2008, hasta un 3,3% más. Los precios se seguirán recuperando en 2020.

Granada

La ciudad andaluza puede ser la que tenga un mercado del alquiler más sólido frente al resto de urbes analizadas. El arrendamiento de pisos, sobre todo a estudiantes universitarios, ha llevado al alquiler a ser más común en la capital granadina. Sin embargo, pese a esta mayor oferta dentro de la ciudad, los precios han aumentado un 45% en los últimos 12 años.

Pese a que los alquileres también sufrieron los efectos en los peores años de la crisis, sobre todo entre 2010 y 2014, con caídas interanuales que dejaron un descenso total del 10,3%, desde entonces han crecido hasta los 7,8 euros/m2 actuales, un 45% más que frente a 2007 y un 21,8% más que frente a 2014. Las previsiones de 2020 aún tienen recorrido al alza en Granada.

Por la parte de los precios de venta, Granada es otra de las ciudades que aún se mantiene lejos de los precios más altos alcanzados en pleno boom, cuand llegó a superar los 2.140 euros/m2. La vivienda cayó un 30,5% entre 2007 y 2015. En la actualidad, la situación ha mejorado para sus actuales 1.799 euros/m2, un 16% menos tras el estallido de la burbuja y hasta un 21% más que frente a los mínimos de 2015. La previsión del próximo año seguirá con los precios en aumento, aunque con cierta ralentización.

Santa Cruz de Tenerife

La capital insular ha vivido una subida de los alquileres desde el estallido de la crisis del 39,4%. El incremento de los precios se ha disparado, sobre todo, en los últimos cuatro años, de los 5,9 euros/m2 de 2014 a los 8,5 euros/m2 actuales, con una subida del 44% en un lustro. De hecho, hasta 2015, los arrendamientos se encontraban por debajo de los números de 2007, la primera de las ciuades analizadas que ha llegado a registrar precios más bajos en estos años que frente al pico del boom.

La ciudad tinerfeña se une a esta ‘moda’ de subidas de las rentas en los últimos cuatro o cinco años en un mercado del alquiler que se he quedado escaso ante la demanda de pisos para arrendar, siempre teniendo en cuenta cada mercado particular. La entrada del alquiler vacacional en los últimos años podría haber aumentado aún más los precios de los alquileres tradicionales. La previsión para 2020, es que los precios seguirán aumentando, aunque más moderados que el 9% que lleva en 2019.

Si se compara con la venta, la capital santacrucera está cerca de recuperar los precios vividos en pleno boom. La crisis del sector tardó en llegar a Santa Cruz, donde los precios empezaron a bajar realmente a partir de 2010, cuando tocó techo con 1.628 euros/m2. De esos máximos cayó un 24,8% durante seis años, sin ser de las peores caídas entre las capitales de provincia. Desde entonces, los precios de venta se han recuperado casi un 13%.

El reloj inmobiliario de Santa Cruz de Tenerife muestra claramente como los mercados de venta y alquiler han ido prácticamente acompasados hasta 2014. Desde 2015 se ve como los precios del alquiler vuelven a crecer, mientras que los de venta seguían cayendo. Las previsiones para el próximo año son que vuelva, al menos, a los valores de 2007.

Pamplona

La capital navarra aúna, al igual que Granada, las características de una ciudad universitaria que aumenta su población con jóvenes estudiantes que viven de alquiler, con un parque de viviendas en arrendamiento que se va quedando escaso ante la creciente demanda, pese a que la ciudad ha ganado en extensión con nuevos barrios como Soto de Lezkairu.

Esto ha supuesto que la ciudad haya visto como sus alquileres han aumentado un 38,5% entre 2008 y 2019, con grandes incrementos en los últimos cinco años. Se ha pasado de los 7 euros/m2 de 2015, en línea con años anteriores, a los 9,2 euros/m2 actuales, lo que supone un 31,4% más en el último lustro. Las previsiones para 2020 afirman que las rentas seguirán subiendo, aunque con leves subidas.

En cuanto a las ventas, lo peor de la crisis comenzó en 2010, cuando llegó a alcanzar los 2.450 euros/m2. En 2007, alcanzó incluso precios más altos (2.538 euros/m2), pero para comparar ambos mercados, nos centramos a partir del año 2008. Pamplona alcanzó su cota más baja en este periodo en 2015, con un 20,1% menos. En 2018, volvió a alcanzar un precio alto, con 2.245 euros/m2, un 20% más que hacía tres años, pero un 4% por debajo de 2008. Pero en 2019, la tendencia de los precios de venta fueron de nuevo a la baja y descendieron un leve 1,3%, dando una nueva vuelta al reloj de la vivienda. Las previsiones para 2020 son que los precios sigan bajando a mayor velocidad.

Huesca

La última ciudad por analizar es una de las menos pobladas de España. Con un mercado particular, debido a su tamaño, se puede ver influenciado por pequeños cambios demográficos tanco como por la incapacidad de sus habitantes por acceder al mercado de la propiedad. Desde 2008, cuando hay datos completos de alquiler en la ciudad, los precios han aumentado casi un 34% hasta ahora, disparándose en el último año.

Una de las causas que confirman los expertos es que el traslado de sedes sociales de Barcelona a Huesca está apretando el mercado del alquiler de pisos, aunque la producción y los empleados no se haya trasladado a esta zona de Aragón. Los alquileres han ido ‘bailando’ entre datos positivos y negativos desde 2011 hasta 2017. Pero desde hace tres años han tenido incrementos consecutivos, 8,5% en 2017, 4,1% en 2018 y hasta un 11,8% en 2019. Las previsiones para 2020 mantienen el alza de los alquileres, con mayor moderación.

Los precios de venta, por el contrario, no ha mejorado los datos de 2008, y frente a ese año las casas han llegado a perder un -37,5% de su valor. En la actualidad, se han recuperado para quedarse un -23,9% frente al año que estalló la burbuja inmobiliaria, tras tres años seguidos de mejoras y ascensos, y quedarse en 1.300 euros/m2. Las previsiones para 2020 son que los precios de venta sigan al alza, aunque con pequeños movimientos.
www.idealista.com/news/inmobiliario/vivienda/2019/11/06/778174-las-seis-ciudades-donde-el-alquiler-se-ha-disparado-mas-y-no-son-madrid-ni-barcelona
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