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Toda la información que deberán dar los bancos a los clientes con la nueva ley hipotecaria
Fecha Publicación: 19/03/2019
 
La nueva ley hipotecaria da un paso más para su entrada en vigor: el pasado 15 de marzo salió publicada en el BOE, por lo que empezará a aplicarse a mediados del mes de junio. Esta normativa, que tiene por objeto incorporar al ordenamiento jurídico español algunas directrices europeas y dar más transparencia y seguridad tanto a bancos como a clientes, obliga al sector financiero a aportar información sencilla en sus ofertas y contratos.

La ley contiene un total de 49 artículos, entre los que encontramos varios que hacen referencia a estas nuevas exigencias. Repasamos qué tipo de información debe incluir la banca tanto en su oferta como en el propio contrato hipotecario:

Información general de los préstamos
El artículo 9 de la normativa resume la información que debe especificar el banco sobre un contrato. En concreto, detalla que “los prestamistas o, en su caso, los intermediarios de crédito vinculados o sus representantes designados facilitarán en todo momento, en soporte de papel o cualquier otro soporte duradero o en formato electrónico, información general clara y comprensible sobre los contratos de crédito”. Esto es lo que debe especificar:

- La identidad y dirección geográfica de quien emite la información

- Los fines para los que puede emplearse el crédito

- Las formas de garantía, cuando proceda, incluyendo la posibilidad de que esté situada en otro Estado miembro

- La duración posible de los contratos de crédito

- Las formas de tipo deudor disponible, indicando si este es fijo o variable o una combinación de ambos, con una breve descripción de las características de los tipos fijos y variables, incluyendo sus implicaciones para el prestatario

- Cuando puedan contratarse créditos en moneda extranjera, una indicación de la misma, explicando las implicaciones que tiene para el prestatario la denominación de un crédito en moneda extranjera

- Un ejemplo representativo del importe total del crédito, del coste total del crédito para el prestatario, del importe total adeudado por el prestatario y de la Tasa Anual Equivalente (TAE)

- Una indicación de otros posibles costes, no incluidos en el coste total del crédito, para el prestatario que deban pagarse en relación con un contrato de crédito;

- La gama de las diversas opciones existentes para reembolsar el crédito al prestamista (incluyendo el número, la periodicidad y el importe de las cuotas de reembolso)

- Cuando proceda, una declaración clara y concisa de que el incumplimiento de los términos y condiciones de los contratos de crédito no garantiza el reembolso del importe total del crédito en virtud del contrato de crédito

- Una descripción de las condiciones relacionadas directamente con el reembolso anticipado

- Una indicación de si es necesario evaluar el bien inmueble y, si procede, de quién es responsable de garantizar que se lleve a cabo la evaluación, y de si se originan costes conexos para el prestatario

- Una indicación de los servicios accesorios que el prestatario esté obligado a contratar para obtener el crédito o para obtenerlo en las condiciones ofrecidas y, si ha lugar, la aclaración de que los servicios accesorios pueden contratarse con un proveedor distinto del prestamista

- Una advertencia general sobre las posibles consecuencias de no cumplir los compromisos asociados al contrato de crédito

- Cuando proceda, la opción del deudor de poder dar en pago el inmueble hipotecado en garantía del préstamo, con carácter liberatorio de la totalidad de la deuda derivada del mismo

- Cualesquiera otras advertencias que establezca la persona titular del Ministerio de Economía y Empresa.

Información del precontrato
El artículo 10 de la normativa hace referencia a la información de la etapa precontractual y explica textualmente que “el prestamista, el intermediario de crédito o su representante designado ofrecerán al prestatario la información personalizada que necesite para comparar los préstamos disponibles en el mercado, para evaluar sus implicaciones y para tomar una decisión fundada sobre la conveniencia de celebrar o no un contrato de préstamo sin demora injustificada, una vez que el prestatario haya dado la información necesaria sobre sus necesidades, situación financiera y preferencias, con suficiente antelación, que nunca será inferior a 10 días naturales, respecto del momento en que el prestatario quede vinculado por cualquier contrato u oferta de préstamo”. Además, recalca que “esta información personalizada se facilitará mediante la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN)”.

Información de la oferta vinculante
Ya en el artículo 14 nos encontramos con una batería de normas de transparencia que deben cumplir los bancos a la hora de entregar al cliente un borrador del contrato, y que debe ser entregado al consumidor con una antelación mínima de 10 días naturales respecto al momento de la firma. Se trata de la información que debe cotejar el consumidor con el notario. En este sentido, y debe incluir:

- La Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN), tendrá la consideración de oferta vinculante para la entidad durante el plazo pactado hasta la firma del contrato que, como mínimo, deberá de ser de diez días.

- Una Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE) en la que se informará al cliente de la existencia de las cláusulas o elementos relevantes. Debe incluir al menos una referencia, en su caso, a los índices oficiales de referencia utilizados para fijar el tipo de interés aplicable, a la existencia de límites mínimos en el tipo de interés aplicable como consecuencia de la variación a la baja de los índices o tipos de interés a los que esté referenciado, a la posibilidad de que se produzca el vencimiento anticipado del préstamo como consecuencia del impago y los gastos derivados de ello, a la distribución de los gastos asociados a la concesión del préstamo y si se trata de un préstamo en moneda extranjera

- En caso de tratarse de un préstamo a tipo de interés variable, el banco debe aportar un documento separado con una referencia especial a las cuotas periódicas a satisfacer por el prestatario en diferentes escenarios de evolución de los tipos de interés

- Una copia del proyecto de contrato, cuyo contenido deberá ajustarse al contenido de los documentos referidos en las letras anteriores e incluirá, de forma desglosada, la totalidad de los gastos asociados a la firma del contrato

- Información clara y veraz de los gastos que corresponden al prestamista y los que corresponden al prestatario. En este sentido, recordemos que el cliente solo debe asumir el gasto de la tasación de vivienda, algo imprescindible para poder obtener la hipoteca, así como las copias de la escritura que necesite

- Cuando el prestamista, intermediario de crédito o su representante requiera al prestatario la suscripción de una póliza de seguro en garantía del cumplimiento de las obligaciones del contrato de préstamo, así como la suscripción de un seguro de daños respecto del inmueble objeto de hipoteca y del resto de seguros previstos en la normativa del mercado hipotecario, deberá entregar por escrito las condiciones de las garantías del seguro que exige

- Cuando esté previsto que el préstamo se formalice en escritura pública, la advertencia al prestatario de la obligación de recibir asesoramiento personalizado y gratuito del notario que elija para la autorización de la escritura pública del contrato de préstamo, sobre el contenido y las consecuencias de la información contenida en la documentación que se entrega

- El prestamista debe suministrar al prestatario toda la información necesaria y a las consultas que le formule el prestatario acerca del contenido, significado y trascendencia práctica de los documentos entregados. Las explicaciones deberán contener ejemplos de aplicación práctica de las cláusulas financieras, en diversos escenarios de coyuntura económica, en especial de las relativas a tipos de interés y, en su caso, de los instrumentos de cobertura de riesgos financieros que se vayan a suscribir con ocasión del préstamo

- El banco solo podrá repercutir gastos o percibir comisiones por servicios relacionados con los préstamos que hayan sido solicitados en firme o aceptados expresamente por el cliente/potencial cliente y siempre que respondan a servicios efectivamente prestados o gastos habidos que puedan acreditarse

- Si se pacta una comisión de apertura, ésta se devengará una sola vez y englobará la totalidad de los gastos de estudio, tramitación o concesión del préstamo u otros similares inherentes a la concesión del préstamo. En el caso de préstamos mutidivisa, la comisión de apertura incluirá cualquier comisión por cambio de moneda correspondiente al desembolso inicial del préstamo.

"Siendo una gran noticia el que por fin se haya aprobado la nueva ley hipotecaria, todas estas medidas de transparencia pueden caer en saco roto si no se transmiten adecuadamente a los consumidores, es decir, si no reciben el asesoramiento adecuado para entender qué implica cada cosa, y sobre todo poder comparar las ofertas de otras entidades para elegir libremente la opción que mejor se ajuste a sus necesidades”, aclara Juan Villén, responsable de idealista/hipotecas.
www.idealista.com/news/finanzas/hipotecas/2019/03/18/772195-toda-la-informacion-que-deberan-dar-los-bancos-con-la-nueva-ley-hipotecaria
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