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Aumenta el interés por residencializar locales y oficinas ante el descenso de la rentabilidad
Fecha Publicación: 01/12/2022
 
La residencialización de activos terciarios es una estrategia defensiva de propietarios de activos con uso actual terciario que, ante la caída de la demanda de las tipologías y usos originales, necesitan adaptar sus activos a la demanda del mercado inmobiliario actual, señalan desde Tecnitasa. idealista/news ha consultado con varios expertos sobre las posibilidades que ofrece un negocio que vivió un boom en 2017, descendió durante la pandemia y ahora está en un gran momento por el auge del turismo y la explosión de los nuevos modelos de vida como el coliving, los apartamentos flexibles…

Pero, ¿qué es exactamente la residencialización? La realidad es que esta pregunta tiene dos respuestas o, mejor dicho, dos posibilidades. “Una de ellas consiste en la adaptación de activos con un uso actual terciario, como locales y oficinas que no están aportando la rentabilidad esperada o deseada; en activos con uso terciario-hospedaje y que por tanto pueden estar destinados al alquiler residencial por periodos temporales”, asevera José Antonio Salomón, responsable de research de Gesvalt.

“Sin embargo, también es posible desarrollar proyectos del sector living sobre suelo destinado a uso terciario, aunque esto depende en gran medida de la normativa urbanística vigente en cada territorio. En los casos en que esto es posible, encontramos desarrollos más exitosos de lo que previsiblemente habrían sido si el terreno se hubiese destinado al sector terciario”, añade Salomón.

"La residencialización de activos terciarios es un procedimiento mediante el cual se busca la adecuada gestión de las posibilidades que brinda la ordenanza urbanística (y el planeamiento en general, que otorga a determinados activos en cuanto a usos complementarios, alternativos, etc.) para darles un nuevo uso, en lugar del habitual: el residencial (o bien, relacionado con el hospedaje, pero siempre con la intención de ser habitado por las personas)", afirma Sergio Espadero, director de consultoría y valoraciones del Grupo Tecnitasa.

Un negocio con picos de actividad

El estallido del cambio de uso de activos terciarios para convertirlos en alojamientos turísticos tuvo lugar entre los años 2017 y 2018, cuando también se destinaron muchos activos residenciales tradicionales a este modelo. Aunque durante los años de pandemia esta tendencia disminuyó, con los buenos resultados en el sector turístico durante la temporada de 2022 se ha vuelto a observar un incremento en el número de espacios destinados al alojamiento turístico.

“Si bien siempre han existido casos similares de reconversión de activos de uso terciario a residencial, este es un fenómeno que estamos viendo que se está acelerando en el centro de las grandes ciudades en los últimos años. Es normal si tenemos en cuenta que las actuales formas de convivencia hacen que vivamos cada vez en núcleos de convivencia menores y ubicados siempre en las mismas localizaciones. Ante la necesidad de estas soluciones habitacionales surge la oportunidad de satisfacer esta demanda”, explica Antonio de la Fuente, managing director de Colliers.

“Los modelos alternativos de living (coliving, senior living, built to rent), empezaron a cobrar importancia en 2019, y desde entonces no han dejado de crecer. Es aquí donde consideramos que la residencialización de activos terciarios tendrá un mayor desarrollo durante los próximos años, ya que la demanda está respondiendo muy bien a los mismos”, agrega Salomón.

Sin embargo, Espadero localiza el boom de este negocio antes que sus 'colegas'. "Esto viene sucediendo desde 2015, pero se empezó a notar especialmente en 2016, con una cierta aceleración de este tipo de procesos de readaptación de usos; y, por supuesto, con los grandes cambios en el retail a partir de 2017 y 2018, así como en el mercado de oficinas a partir del 2019. Y no olvidamos todo lo ocurrido desde la pandemia, cuando se han modificado los hábitos de trabajo hasta el punto que todavía se está buscando cuál va a ser la solución final al mercado de oficinas y cuál va a ser el modelo de trabajo que se va a imponer", afirma.

La necesidad de este tipo de actuaciones varía en función de la escasez de oferta de activos residenciales frente a la demanda de los mismos, ya que esto es lo que motiva la residencialización. “Cabe destacar que esta no es la única manera de paliar esta circunstancia, sino que existen otras como la posibilidad de la modificación de usos del suelo o el avance de los desarrollos urbanísticos, siempre y cuando quede suelo disponible”, asevera el responsable de research de Gesvalt.

Objetivos: el centro de las grandes ciudades

De todos modos, con respecto a la localización de este fenómeno, casi todos los expertos no dudan en señalar al centro de las grandes ciudades como el gran objetivo de los agentes que se dedican a esta actividad. “Las necesidades de vivienda en estos puntos son muchísimas. Hemos de tener en cuenta que muchos de los usos característicos de algunas zonas de las ciudades provienen de planes generales, desfasados y anticuados, que no están adaptados a las necesidades y demandadas actuales de la sociedad”, explica de la Fuente. “Madrid, Barcelona Málaga y Valencia (por este orden) son las ciudades donde más se produce este fenómeno”, añade.

Espadera, además de estas plazas añade otra en el Sur de España. "Si hablamos de escala, Granada (donde el ayuntamiento ha legislado específicamente para regular este fenómeno) la escala es importante y, en esos casos, la repercusión es mucho mayor", agrega.

Cuando hablamos de residencialización de activos terciarios nos referimos no sólo a oficinas y locales comerciales, sino también a suelos con uso terciario. “En nuestra opinión, las residencializaciones que mejor están funcionando son las reconversiones de edificios completos destinados a oficinas en proyectos de coliving, en los que además se puedan incluir otros servicios como espacios de ocio y zonas destinadas al coworking”, apunta Salomón.

Por su parte, de la Fuente afirma que es el local comercial el activo más sencillo para acometer esta actuación. “Por su simplicidad y su rapidez, el local comercial en planta baja, que lleva tiempo en desuso por el auge del comercio electrónico y el descenso del comercio tradicional, es el más apropiado para residencialización”, narra.

El papel de la Administración

La Administración tiene mucho que decir en esta actividad. Hay algunos ayuntamientos que están impulsando la transformación de activos terciarios a residenciales, siempre y cuando cumplan determinados mínimos de tamaño, soleamiento, accesibilidad, etc. como puede ser el caso de Madrid. Sin embargo, una posible modificación del PGOU, que pretende los m2 mínimos de la vivienda, puede suponer un escollo a salvar. “La modificación del PGOU de Madrid aumenta hasta los 40 m2(frente a los 25 m2) y eso no va a suponer más que una limitación en la transformación de locales en desuso en viviendas”, señala de la Fuente.

Menos pesimista en este sentido se muestra Salomón. “Si bien, podemos pensar que un cambio en la superficie mínima de 25 m2 a 40 m2 podría dejar fuera muchas posibilidades de reconversión de uso terciario a residencial, en la realidad no son tantas las operaciones que se realizan sobre inmuebles de tamaños tan reducidos”, afirma. “Consideramos que en el futuro las mayores oportunidades en residencialización las encontraremos en superficies mayores o incluso edificios completos, ya que es aquí donde se va a poder ofrecer un valor añadido a través de modelos residenciales alternativos”, añade.

"Las diferentes normativas permiten esta práctica, con ciertas limitaciones que establece la normativa urbanística en cuanto al régimen de usos de cada uno de los activos. De hecho, en algún caso esa transformación puede llegar hasta conseguir que el activo sea configurado tanto físicamente como legalmente en una vivienda o un edificio de viviendas y, si no, se queda en un paso anterior, en activo terciario de hospedaje destinado a un alojamiento temporal (diario, apartamento turístico o alquiler de temporada por meses sin llegar a ser vivienda)", afirma Espadero.

Una actividad muy rentable

Aunque transformar el activo terciario a un uso asimilable al residencial supone una inversión, esta puede llegar a ser muy rentable. "El valor del activo se incrementa sustancialmente y vuelve a estar en uso, lo que supone obtener beneficios frente a la opción de tenerlo vacío y que solo genere gastos derivados de mantenimiento e impuestos, que llega a suponer un gran coste de oportunidad", aseveran en Tecnitasa. Por último señalan que el producto terciario, como técnicamente no es una vivienda, no se adhiere a la Ley de Arrendamientos Urbanos, por lo que los contratos pueden durar un máximo de 11 meses.

Además, Espadero destaca la necesidad de implementar este negocio en algunos lugares en concreto. "Puede paliar o ayudar a paliar la escasez de vivienda o de soluciones habitacionales en determinadas zonas con mercados muy tensionados, tanto en cuanto al precio como al nivel de renta", asevera.

En general, podríamos decir que los principales actores de este mercado son los inversiones privados o family office, porque son actuaciones muy puntuales que requieren de cierta inversión o recursos en gestión y, por lo tanto, de cierta especialización, además de un volumen económico no especialmente grande.
www.idealista.com/news/inmobiliario/vivienda/2022/11/28/800352-residencializar-oficinas-y-locales-comerciales-para-salvar-el-descenso-de-la
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