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El precio del alquiler debe bajar un 11% para evitar una “fuga” a la compra de casa, según EY
Fecha Publicación: 01/12/2022
 
El imparable ascenso de los precios de alquiler en la mayoría de las provincias españolas rompe el histórico debate entre la compra o el alquiler de una vivienda porque el coste de oportunidad de afrontar el pago de la renta mensual respecto de la cuota hipotecaria en el caso de compraventa es ya insostenible, salvo en las tipologías de 4 a 5 dormitorios, donde sigue compensando alquilar en lugar de comprar. Esta es una de las principales conclusiones del informe Living Property Telescope elaborado por la firma de servicios profesionales EY.

Hoy en día, la tasa de esfuerzo para alquilar en España supera ya el 45% de la renta disponible de los hogares en las principales capitales de provincia de España. Por eso en 26 de las 54 regiones analizadas por el informe es mejor comprar que alquilar, siempre que se disponga de la cantidad necesaria para hacer el pago inicial o entrada de la vivienda. En este sentido, el informe de EY asegura que a pesar del fuerte incremento del euríbor en los últimos 6 meses “en estos momentos comprar una vivienda compensa para la mayoría de los españoles siempre que se haya ahorrado para afrontar el 20% del pago inicial, y más en estos momentos donde la oferta en alquiler de obra nueva es tan escasa y va a serlo aún más”, afirma Javier García-Mateo, socio responsable del sector de Real Estate del área de Estrategia y Transacciones de EY en España.

Esta tendencia, también afectará a los proyectos de construcción de vivienda nueva para el alquiler (built to rent), a pesar de que existe un problema de accesibilidad a la vivienda generalizada en España. De las 24.500 viviendas planificadas para el Build to Rent se producirá hasta el 2026 un ajuste de 7.500 unidades, lo que supone un descenso del 31%, esto es así “debido al aumento del coste de financiación y a la percepción por parte de los inversores de que los individuos no podrán asumir un precio de alquiler mayor, debido al endurecimiento del esfuerzo medio de los hogares en España”, señala Javier García-Mateo.

Compensa alquilar pisos grandes

Así pues, The Living Property Telescope, pone de manifiesto que “una década después del punto álgido de la crisis inmobiliaria de España -que tuvo lugar en 2008-, en la actualidad ya no es tan evidente que la opción de alquilar sea más viable para los hogares, tal y como decía el consenso de los expertos de la Firma por aquel entonces”. Para Félix Vilaverde, director de Real Estate de EY, “a pesar del encarecimiento de los costes de financiación, hoy en día no está tan claro si a los hogares españoles les compensa alquilar en lugar de comprar, salvo en las tipologías de vivienda de 4 a 5 dormitorios, donde la demanda es mucho más reducida y el alquiler sigue teniendo un precio mucho más competitivo respecto de lo que supone pagar una hipoteca para comprar una vivienda similar en tamaño y calidad”.

The Living Property Telescope, también refleja que esta tendencia se extiende a buena parte del territorio nacional. Así, en el 54% de las provincias españolas el análisis de la tasa de esfuerzo media de los hogares para comprar es, incluso en estos momentos, inferior a la de alquilar, hecho que no solo hace decantarse a la mayoría de los residentes locales por la compraventa, sino que además se ve reforzado por el hecho de que el plazo medio de venta de una vivienda en el mercado -en casi todos los casos- es inferior a nueve meses, lejos de los 24-36 meses observados durante los años de la crisis financiera, según se desprende de las conclusiones del informe. Las 520.000 transacciones en el mercado minorista de primera y segunda mano en lo que va de año nos pueden servir para cuantificar el volumen del mercado.

Sin embargo, siempre hay excepciones a la norma. En Madrid, el precio de alquiler por metro cuadrado y mes ha incrementado un 9% entre marzo de 2018, cuando el mínimo era de 14,8 euros, a octubre de 2022, mes en que el precio medio ha sido de 16,3 euros. Mientras, en el mismo periodo, el precio medio del metro cuadrado de venta ha escalado hasta un 29% de los 2.935 euros a los 3.800 euros. En Barcelona el comportamiento de los precios ha sido algo distinto. El alquiler ha subido algo más, hasta el 10%, en estos 4 años y medio pasando de los 16,6 euros metro cuadrado a los 18,3 euros. Un comportamiento parecido ha tenido el mercado de compraventa que ha incrementado un 12%, muy por debajo de Madrid porcentualmente, pero con el precio por metro cuadrado mucho más caro que en la capital en valor absoluto al pasar de los 3.823 euros metro cuadrado a los 4.300 euros de media.

Necesario ajuste en los precios de alquiler

Finalmente, EY advierte en su estudio que la subida de los precios del alquiler observada en los últimos cinco años tiene un recorrido escaso, debido al endurecimiento de la coyuntura económica española y al mayor esfuerzo que asumen los hogares como consecuencia del impacto que la elevada inflación está suponiendo en su cesta de la compra. De esta manera, el informe The Living Property Telescope asegura que, salvo que el euríbor continúe su escalada, los precios de alquiler en España deberían ajustarse al menos un 11% para que la demanda de vivienda de 1 a 3 dormitorios se decante por el alquiler en lugar de la compra.

Esta es la razón fundamental por la que los agentes del sector del alquiler están apostando por el segmento affordable, reclamando ayudas por parte de la Administración para promover iniciativas de colaboración público-privada que permita un mejor acceso a la vivienda digna por parte de las clases medias y bajas que no dispongan de ahorro suficiente para poder participar en el mercado de compraventa. A la vista de estas circunstancias, el informe de EY señala que los fondos de inversión institucionales ya están tomando medidas para mitigar estos efectos. Así, se están adelantando al mercado ofreciéndoles descuentos medios del precio del alquiler del 15% anual respecto a los precios de alquiler de mercado.
www.idealista.com/news/inmobiliario/vivienda/2022/11/30/800406-el-precio-del-alquiler-debe-bajar-un-11-para-evitar-una-fuga-a-la-compra-de-casa
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