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Donar el usufructo de un piso a un hijo, una alternativa para pagar menos impuestos
Fecha Publicación: 30/11/2021
 
El temor a una subida de impuestos y la pandemia han disparado las donaciones de viviendas a niveles récord. Según los datos del INE, entre enero y septiembre se han registrado 18.718 donaciones de inmuebles residenciales en toda España, una cifra inédita en los ocho primeros meses del año en toda la serie histórica que arrancó en 2007.

El efecto del covid y los cambios fiscales que entrarán en vigor el 1 de enero de 2022 en el marco de la ley de lucha contra el fraude fiscal han llevado las donaciones a máximos históricos en nuestro país.

José María Salcedo, socio del despacho de abogados Ático Jurídico, afirma que “la subida guarda relación con la aprobación de la Ley 11/2021 de medidas de prevención y lucha contra el fraude, aprobada el pasado mes de julio, por el endurecimiento de la tributación de los pactos sucesorios, y por los nuevos valores a declarar en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones”.

Salcedo argumenta que “en el primer caso, se pretendía suprimir el beneficio fiscal existente en el IRPF, lo que sin duda aceleró las donaciones durante el primer semestre. Finalmente, la Ley ha dado un margen de cinco años, para que los que adquieran inmuebles por pacto sucesorio puedan vender la vivienda sin perder beneficios fiscales en el IRPF, pero esto es algo que se introdujo en el último momento vía enmienda en el Senado. Por ello, es posible que mucha gente decidiera formalizar el pacto sucesorio antes de que entrara en vigor”.

Por otro lado, añade, “el aumento de la valoración de inmuebles en el Impuesto de Sucesiones y Donaciones por la introducción del valor de referencia de Catastro también ha motivado la formalización de donaciones. Nuevamente, el incremento en los últimos meses se justifica por las dudas sobre la entrada en vigor de dicho valor de referencia. Finalmente será el 1 de enero de 2022”.

Porque en líneas generales donar un inmueble a los hijos suele ser gravoso. No obstante, donar a los hijos sólo el usufructo de una vivienda puede ser una alternativa interesante para ahorrar impuestos.

Qué significa ser usufructuario de un piso

Ser usufructuario significa poder disfrutar de la vivienda, aunque no sea el propietario, pero con la obligación de conservarla. Sólo la persona que sea propietaria y usufructuaria podrá ser considerada titular del pleno dominio del inmueble.

Así, el usufructuario tiene derecho a usar la vivienda y a arrendarla, si quisiera. Pero también tiene obligaciones, como cuidar la casa y conservarla, así como asumir el coste de las reparaciones ordinarias y el pago del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI). El nudo propietario sólo pagará las reparaciones extraordinarias. Y los gastos de la comunidad de propietarios.

Salvador Salcedo, socio del despacho Ático Jurídico, señala que el usufructo de un piso donado podrá constituirse con carácter temporal o vitalicio y a favor de una o varias personas.

Por qué interesa donar el usufructo de la vivienda y no la propiedad

La donación de una vivienda en pleno dominio está gravada por tres impuestos diferentes: el Impuesto de Sucesiones y Donaciones, la plusvalía municipal y el IRPF. El donatrario debe pagar el primero en la comunidad autónoma donde se encuentre el inmueble, y la plusvalía municipal. Mientras que el donante deberá pagar el IRPF por la ganancia patrimonial que ha experimentado tras la transmisión de la casa.

La donación del usufructo de una vivienda, por el contrario, puede resultar fiscalmente de interés por un doble motivo. Dado que permitirá a los donantes, si el inmueble está arrendado, declarar menos ingresos por alquiler y pagar menos IRPF. Y además abaratará los costes fiscales de la donación que en algunas autonomías pueden resultar muy elevados.

Tributación de la donación del usufructo

Como se ha indicado, corresponde al donatario hacerse cargo del impuesto de donaciones y también de la plusvalía municipal. Y el donante, por su parte, tributará en el IRPF por la ganancia patrimonial que la trasmisión del derecho de usufructo le genere.

Valoración del usufructo y tributación en el Impuesto de Donaciones

Donar únicamente el usufructo de la vivienda abaratará los costes fiscales de la operación. Ello se debe a la forma de calcular este usufructo, que es acudiendo a las normas del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITPAJD).

Lo habitual en estos casos es que el usufructo donado sea de carácter vitalicio. En este caso, su valor se calculará, aplicando la siguiente fórmula prevista en la normativa del ITPAJD (89-edad del usufructuario x valor total del piso).

Así, si un contribuyente de 60 años recibe en donación el usufructo de un inmueble, cuyo valor es de 200.000 euros, la valoración del usufructo será de tan solo 78.000 euros. Y ello, teniendo en cuenta que el usufructo solo supondrá un 29% del valor total del inmueble (89 - 60 = 29%). Y que el 29% del valor del inmueble, son 58.000 euros (200.000 x 39%).

Tributación en el impuesto de plusvalía municipal

Como se ha indicado, el donatario pagará el Impuesto de Donaciones por la cesión gratuita del usufructo del piso, valorado como antes se ha indicado. Y también el pago de la plusvalía municipal. Y es que, recordemos que este impuesto no grava solo la adquisición por donación de los terrenos, sino también la constitución sobre los mismos de derechos reales de goce y disfrute, como es el derecho de usufructo.

José María Salcedo, socio de Ático Jurídico, recuerda que “si la donación se ha realizado a partir de la entrada en vigor de la nueva normativa del impuesto (Real Decreto-Ley 26/2021), el impuesto se calculará aplicando los nuevos coeficientes aprobados, y que gravan también la constitución de derechos reales en un período inferior al año. No obstante, en este caso los porcentajes previstos en la ley, se aplicarán sobre la parte del valor catastral del terreno, que represente el valor del usufructo, calculado mediante la aplicación de las normas fijadas a efectos del ITPAJD.”

El socio de Ático Jurídico recuerda que, para la constitución de derechos reales de goce y disfrute, limitativos del dominio, como es el usufructo, no se prevé la posibilidad de calcular la base imponible atendiendo al incremento de valor realmente obtenido.

Pago del IRPF

Por último, José María Salcedo recuerda que estas donaciones también quedan gravadas en el IRPF. Pero, en este caso, será el donante, y no el donatario, el que deba tributar por la ganancia obtenida, caso de que ésta se produzca. Y ello, por la diferencia entre el valor de adquisición y transmisión del derecho de usufructo.

No obstante, habrá que tener en cuenta el artículo 37.1k de la Ley 35/2006. Dicho precepto prevé que, para calcular la ganancia o pérdida patrimonial, debe reducirse el valor de adquisición del derecho, de forma proporcional, al tiempo durante el cual el titular no hubiese percibido rendimientos del capital inmobiliario.

Cómo hacer una donación con usufructo

Los pasos para donar el usufructo de la vivienda son sencillos:

- Firmar la escritura pública de donación ante notario.
- Hacer frente a los impuestos por la donación del usufructo anteriormente expuestos.
- Inscribir la donación en el Registro de la Propiedad para que quede constancia de quien es el nuevo usufructuario.

No obstante, si lo que se quiere es donar la vivienda completa, y no solo el usufructo, habrá que tener en cuenta los distintos beneficios fiscales previstos en cada Comunidad Autónoma.
www.idealista.com/news/fiscalidad/2021/11/30/793593-donar-el-usufructo-de-un-piso-a-un-hijo-una-alternativa-para-pagar-menos-impuestos
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