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Aniquilación de la oferta y nula efectividad: los expertos valoran el límite de alquiler un año después
Fecha Publicación: 17/09/2021
 
Doce meses han bastado para poner a prueba la ley catalana del alquiler que limita sus precios y constatar, con datos, que las consecuencias de esta norma no han sido las esperadas. Los expertos del negocio inmobiliario hablan con idealista/news sobre esta ley, y señalan su “nula efectividad”. Los profesionales del ‘real estate’ catalán aseguran que “ha aniquilado la oferta de pisos de alquiler en ciudades como Barcelona”, critican su algoritmo “mal construido” y la “significativa confusión a la que ha llevado la distorsión de precios”.

Según datos de idealista, la medida ha tenido dos consecuencias principales: un impacto casi nulo en las bajadas de precio, que se ha reducido de forma similar en los grandes mercados y una relevante reducción de la oferta.

Barcelona ha registrado durante el año en el que se ha implantado el control de precios una reducción en sus rentas del 8,2%, una caída inferior a la registrada por Madrid (-9,3%), donde los precios son libremente pactados entre las partes. En cuanto a la oferta, el número de viviendas que se ofertan en idealista en alquiler en la ciudad de Barcelona a comienzos de septiembre (alrededor de 10.900) se ha reducido un 42% frente al parque disponible un año antes.

Estos datos traen de cabeza a los profesionales del sector, que ven como esta ley ha impactado negativamente en el negocio residencial.

“En el escenario más optimista, la limitación de rentas conseguirá que aquellos que tienen contrato de alquiler tengan los precios regulados, pero los que no, sigan sin acceso a la vivienda, porque la limitación de rentas desincentiva la generación de nueva oferta. En el escenario más probable, la limitación de precios no será efectiva ya que se encontrarán vías ilícitas para esquivarla”, explica Anna Gener, CEO de Savills- Aguirre Newman en Barcelona.

“En definitiva; los promotores no tienen incentivos para promover nueva oferta y los propietarios no los tienen para invertir en mantenimiento o mejoras, y también es probable que retiren del mercado de alquiler las viviendas para destinarlas a la venta. No es razonable que la administración traslade al sector privado su falta de actuación durante muchos años, que ha llevado a un déficit de viviendas de alquiler acumulado de muchos años de falta de política de vivienda pública”, subraya Gener.

Xavier Güell, director de Barcelona de CBRE, centra sus palabras en el negocio de la inversión residencial, siendo algo más optimista. “Los volúmenes de inversión registrados en Barcelona y área metropolitana hasta agosto en el ámbito residencial en el segmento de los grandes inversores, se sitúan en niveles de récords históricos con 400 millones de euros. Sin embrago podría existir la duda razonable sobre la posibilidad de alcanzar volúmenes incluso superiores de no existir las limitaciones actuales".

"La actividad inversora se concentra de manera predominante en las áreas o activos donde las limitaciones de rentas se sitúan en línea con los niveles de mercado actual. En las zonas o activos donde la limitación de renta se sitúa por debajo de mercado, no se suele ver actividad inversora. Otro aspecto a destacar es que los inversores han elevado notablemente los niveles de exigencia en cuanto a la solvencia que deben cumplir los inquilinos para acceder al alquiler de sus inmuebles", explica Güell.

El responsable de Colliers Internacional en Barcelona, German Fernández, ha comprobado que el índice carece de homogeneidad. “Dependiendo de la oferta que se tenga en el ámbito del inmueble en cuestión, este puede situarse por encima del precio de alquiler formado libremente por la oferta y la demanda o, por el contrario, situarse por debajo del precio formado sin la aplicación de la ley. Y todo esto sin tener en cuenta, en su justa medida, ni las condiciones físicas de la vivienda, calidades de los materiales y equipamientos; ni tampoco la orientación, soleamiento, vistas u otros atributos. Así, hemos encontrado casos donde la reducción de rentas por metro cuadrado es de un 35% o la paradoja de que el tope de renta por aplicación del índice se ubica un 10% por encima del precio que un inquilino estaría dispuesto a pagar”, explica.

Fernández, además, aporta un ejemplo: “precios de alquiler de inmuebles ubicados en las cercanías de Paseo de Gracia o Vía Augusta se verán reducidos por que el barrido realizado por el índice no encuentra oferta comparable. Idéntico efecto ocurre en inmuebles de primera línea de playa en comparación con segundas o terceras líneas de costa. Y la cosa se agrava todavía más, si se trata de una zona de regeneración urbana proveniente de antiguas industrias con parque de vivienda obsoleta como pueda ocurrir en La Sagrera o zona norte del distrito 22@”.

Frente a este escenario, el responsable de Colliers en Barcelona aporta su primera conclusión y consecuencia. “El algoritmo por el cual es calculado el índice está mal construido o, al menos, no cumple las funciones por las que el decreto lo incluye en su articulado, lo cual crea una significativa confusión por distorsión de precios generando consecuencias que hoy en día ya están presentes entre nosotros: disputas entre inquilinos y propietarios y una reducción del gasto en mantenimiento de viviendas”. Como efecto a medio plazo, Fernández asegura que “veremos como la retirada de muchas viviendas del mercado de alquiler y la cancelación de muchas de las inversiones para el desarrollo de nuevos proyectos residenciales para alquiler (el famoso build-to-rent), reduciendo la oferta disponible”.

Las asociaciones, también valoran en negativo
José Ramón Zurdo, director general de la Agencia Negociadora del Alquiler y abogado especializado en arrendamientos y compraventas, explica que “Si analizamos lo que ha sucedido en Cataluña en el mercado del alquiler vemos que efectivamente en las zonas tensionadas se han congelado las rentas e incluso han bajado, como consecuencia de la aplicación de la Ley. Pero al mismo tiempo ha caído la oferta de viviendas en alquiler en esas zonas, han disminuido notablemente la firma de contratos, lo que ha propiciado que en estas zonas el mercado esté todavía más tensionado con una fuerte demanda frente a una cada vez más exigua oferta. Ahora las zonas intervenidas en Cataluña son, digamos, zonas privilegiadas para unos pocos, y con mucha gente esperando conseguir piso, porque la oferta cada vez es menor”.

Cataluña, por lo tanto, según Zurdo, “es el espejo donde nos tenemos que mirar, para comprender lo que sucedería si esta norma se traslada al conjunto de España. Si queremos bajar los precios de las rentas de alquiler, hay que aumentar la oferta de viviendas privadas. También habría que aumentar la oferta de vivienda pública, para las familias que no pueden acceder en igualdad de condiciones al mercado privado”.

Beatriz Toribio, directora general de ASVAL, opina en la línea de Zurdo. “El control de precios es una herramienta populista e ineficaz. Instituciones como el Fondo Monetario Internacional o el Banco de España señalan que esta medida genera inseguridad jurídica. Esto resulta en una reducción de la oferta, puesto que los propietarios se muestran menos dispuestos a alquilar y los operadores son más reacios a desarrollar nueva vivienda, empeorando el problema de accesibilidad”.

“La propia evolución de los precios del alquiler en España muestra que el control de precios es una medida injustificada, y que no es una vía exitosa para reducirlos. En definitiva, el control de precios no es la herramienta que necesitamos para mejorar la accesibilidad a la vivienda. Hay que apostar por medidas generen seguridad jurídica e incentiven el desarrollo de un verdadero parque de vivienda en alquiler, sobre todo social y a precio asequible. Solo así lograremos dotar de un hogar a las familias vulnerables”, concluye Toribio.

Iñaki Unsain, presidente de AEPSI, arremete contra la ley por no ser representativa ni equitativa con todas las partes del engranaje del alquiler de viviendas. “La solución se ha adoptado sin tener en cuenta a los propietarios y se ha escuchado exclusivamente el Sindicat de Llogaters”. En mi opinión se trata de una medida muy negativa para el sector que provocará una disminución radical de la inversión en vivienda por la inseguridad jurídica generada y consecuentemente desvío de la inversión a otras zonas de España, tanto a nivel de promotores como de pequeños inversores que buscan un completo a su pensión”.

Para Monterrat Junyent, responsable de Asesoría Jurídica de API Catalunya, asegura que el balance del primer año “no puede ser positivo, ya que ha creado una inseguridad jurídica tanto por razones interpretativas como por la posible inconstitucionalidad que puede afectarla”.

“Las leyes deben ser aprobadas con vocación de permanencia y los antecedentes y la forma en la que se ha gestado no hacen presuponer un largo futuro, el transcurso del tiempo será el que se encargará de evidenciar sus carencias, limitaciones los efectos negativos para el mercado de alquiler. La limitación de la renta no es la solución para dar respuesta a la necesidad habitacional a la ciudadanía ni garantizar el derecho a una vivienda digna”, añade.

En cuanto a su implementación en el resto de España, Junyent alerta: “las medidas han de ser incentivadoras y no coercitivas, estamos obligados entre todos a explorar otras vías y consensuar el modelo. Los extremos no son aconsejables, si realmente queremos la permanencia de las medidas, el consenso es prioritario”.
www.idealista.com/news/inmobiliario/vivienda/2021/09/17/792290-aniquilacion-de-la-oferta-y-nula-efectividad-los-expertos-valoran-el-limite-de
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