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La guerra hipotecaria anima el interés por renegociar los préstamos: descubre cómo hacerlo
Fecha Publicación: 21/01/2020
 
En los últimos tiempos nos hemos acostumbrado a leer y escuchar que el tipo de interés de las hipotecas está en mínimos históricos, que queda euríbor negativo para rato y que los bancos están librando una guerra por captar nuevos clientes a través de los préstamos para comprar una vivienda.

En este escenario, son muchos los hipotecados que se están preguntando si pueden mejorar las condiciones del préstamo que están pagando, si es muy complicado el cambio y qué pasos tendrían que conseguir para ello.

Según explica Juan Villén, responsable de idealista/hipotecas, renegociar las condiciones de la hipoteca “es algo que los usuarios siempre deben tener en cuenta. Al final es un producto que se firma a un plazo de 20 o 30 años, por lo que en muchos casos podrían estar pagando de más, ya que en ese plazo los tipos de interés van cambiando y muy probablemente tengan mejores condiciones laborales y financieras”.

Lo cierto es que los cambios de hipotecas son frecuentes en España. Según los datos del INE, entre enero y octubre del año pasado (últimos datos oficiales disponibles), se llevaron a cabo casi 45.000 operaciones de este tipo, incluyendo las novaciones (el mismo banco mejora las condiciones) y las subrogaciones del deudor (el cliente traspasa la hipoteca de banco).

Y ahora viene la pregunta del millón: ¿qué hay que hacer? Lo primero de todo, recalca Villén, es quitarse de la cabeza la idea de que es una gestión complicada y revisar las condiciones del préstamo vigente: si se trata de una hipoteca fija o variable, el tipo de interés que aplica, las vinculaciones que tiene el préstamo (seguro del hogar, de vida, uso de tarjetas del banco, contratación de un plan de pensiones, seguro de pagos protegido, seguro por fallecimiento...) y las comisiones por amortizarlo anticipadamente (ya sean de forma parcial o total). Una vez que el usuario tiene claros estos conceptos, ya puede rastrear el mercado en busca de mejoras. Según el comparador de idealista/hipotecas, actualmente podemos encontrar préstamos variables a partir de 0,89% + euríbor y préstamos fijos a partir del 1,55% para un plazo a 30 años.

Recordemos que se pueden cambiar todo tipo de condiciones: desde las vinculaciones al plazo de pago, pasando por el tipo de interés, la desaparición del avalista e incluso el titular de la hipoteca, siempre que lo apruebe el banco.

Ahora bien, no todas las hipotecas pueden cambiar de la misma manera. Según detalle el responsable de idealista/hipotecas, los préstamos firmados entre 2010 y 2017 son los que tienen mayor potencial de mejora. Las anteriores tienen menos posibilidades, ya que durante el boom y en los primeros años de la crisis el euríbor estaba en unos niveles muy elevados, por lo que el diferencial que aplicaban los bancos era mucho más bajo que el actual (eran habituales las hipotecas al 0,3%-0,6%+euríbor), y además no eran frecuentes las vinculaciones.

En el caso de los préstamos firmados en los últimos tres años, lo lógico es que ya tengan unas condiciones competitivas, aunque no tanto como las actuales. No obstante, también puede darse el caso del cliente que busca reducir sus vinculaciones o pasarse de hipoteca variable a fija, o viceversa.

Una vez que aclaradas las condiciones de la hipoteca, Villén recomienda hablar con el banco que la concedió para intentar mejorarlas. Y es que, a pesar de que las entidades financieras no están obligadas a hacer una ofertar, es probable que estudien la operación para evitar perder clientes.

En el caso de que el banco acceda a mejorar la hipoteca, estamos en el caso de una novación. Si solo se cambia el tipo de interés, será suficiente con firmar un contrato privado entre las partes, mientras que si hay más modificaciones se necesario inscribir la ‘nueva’ hipoteca en el Registro de la Propiedad y firmar otra vez las escrituras. Lo bueno es que, tras la entrada en vigor de la nueva ley hipotecaria, el cliente está exento de dichos pagos y solo tiene que abonar las copias de la escritura que solicite y la tasación de la vivienda si fuera necesario. El resto lo tendrá que pagar el banco.

En cambio, donde sí hay que afrontar ese gasto es en una subrogación; es decir, cuando el banco no quiere cambiar las condiciones de un préstamo u ofrece una alternativa menos atractiva y el cliente decide marcharse a otro.

En este sentido, Villén recuerda que “no todas las entidades ofrecen subrogaciones y también es posible que el cliente no cumpla todos los requisitos que exigen en caso de cambio”. Por ejemplo, que el hipotecado lleve pagando su préstamo actual al menos dos años, que el importe pendiente de pago represente como mucho el 80% del precio del inmueble (en algunos casos el porcentaje baja al 70%) o que el usuario tenga cierto nivel de ingresos.

En el caso de que cumpla las condiciones, el cliente debe iniciar la solicitud formal y empezar con el papeleo: deberá presentar las últimas declaraciones de la renta, sus nóminas recientes, una copia de su hipoteca actual..., así como notificar a la entidad otras deudas que tenga (como por ejemplo un crédito al consumo). Además, deberá asumir el gasto de la tasación de la casa (las tasaciones solo tienen una validez de seis meses) y las copias de las escrituras que solicite.

También puede haber un gasto extra: el pago de la comisión por subrogación. La ley establece que esta comisión no puede superar la pérdida financiera que pudiera sufrir el prestamista, con el límite del 0,15% del capital reembolsado anticipadamente, aunque solo durante los tres primeros años de vigencia del contrato de préstamo, y siempre y cuando se cambie de tipo variable a tipo fijo. No obstante, algunos bancos aplican un 0%.
www.idealista.com/news/finanzas/hipotecas/2020/01/20/779487-la-guerra-hipotecaria-anima-el-interes-por-renegociar-los-prestamos-descubre-como
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