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Exención por reinversión en una vivienda: qué pasa si compras una nueva casa con hipoteca
Fecha Publicación: 11/07/2019
 
Cuando una persona vende su vivienda habitual, la ganancia que obtenga tendrá que declararla en el IRPF, a no ser que el importe obtenido lo reinvierta en la compra de otra casa habitual. Así, el contribuyente se ahorra los impuestos que van del 19% a 23% de la ganancia obtenida. Pero la duda surge si esa exención se mantiene cuando se compra una nueva casa con hipoteca.

Las ganancias conseguidas con la venta de la vivienda habitual deben integrarse en la base imponible del ahorro y tributarán al tipo fijo del 19% hasta 6.000 euros, del 21% (de 6.000 a 50.000 euros) y del 23% (de 50.000 euros en adelante). Pero si el dinero obtenido en la venta se invierte en la compra de otra casa, entonces el contribuyente está exento del pago de IRPF.

En concreto, el artículo 38.1 de la Ley del IRPF, que es el que regula este beneficio fiscal, exige la reinversión total o parcial del importe obtenido con la transmisión. Y añade el Reglamento del impuesto que esa reinversión debe llevarse a cabo en el plazo de dos años, anteriores o posteriores a la venta. Entonces, ¿qué pasa cuando el contribuyente financia total o parcialmente la compra de la nueva vivienda mediante una hipoteca?

José María Salcedo, socio del despacho Ático Jurídico, asegura que en este caso el importe obtenido en la venta se destinará al pago de las cuotas del préstamo concedido. Y no solo en el plazo de dos años antes comentado, sino durante todo el período de amortización del préstamo.

El artículo 41 del Reglamento del IRPF permite la reinversión en los dos años anteriores o posteriores a la venta de la anterior vivienda habitual. Además, este artículo establece que “…se entenderá que la reinversión se efectúa dentro de plazo cuando la venta de la vivienda habitual se hubiese efectuado a plazos o con precio aplazado, siempre que el importe de los plazos se destine a la finalidad indicada dentro del período impositivo en que se vayan percibiendo.”

Sin embargo, el abogado de Ático Jurídico recuerda que aunque la normativa del IRPF permite que la reinversión se realice “a plazos”, debe de respetarse siempre el límite máximo de los dos años anteriores o posteriores a la venta de la vivienda.

Esto significa que en el caso de aquel contribuyente que haya comprado una nueva vivienda financiando el 100% la operación, entonces sólo se considerarán reinvertidos aquellos importes destinados al pago de las cuotas del préstamo en los dos años anteriores o posteriores a la venta de la anterior vivienda.

En caso de que la financiación hipotecaria haya sido parcial (un 60% o 70% de financiación), se considerarán a efectos del IRPF reinvertidos todos los importes satisfechos en idéntico plazo. Y ello, tanto si se corresponden con la entrega de cantidades directamente, como con el pago de las cuotas del préstamo obtenido. Es decir, se consideran reinvertidas las cantidades pagadas en metálico el día de la compra y las posteriores cuotas del préstamo, durante el plazo de los dos años anteriores o posteriores a la venta de la casa.

Veámoslo con un ejemplo:

Un contribuyente vende su vivienda habitual el 10 de julio de este año por 200.000 euros. Éste es el importe obtenido en la venta, que es lo que hay que reinvertir, no la ganancia patrimonial. En su declaración de IRPF declara exenta la ganancia y tiene dos años para reinvertir el importe obtenido en la venta, en la compra de una nueva vivienda (hasta el 10-7-2021).

Ese día compra una nueva vivienda por el precio de 260.000 euros. El día de la compra paga 50.000 euros, y el resto de la deuda (210.000 euros), lo financia a 20 años.

Se considerarán reinvertidos los 50.000 euros que paga el día de la compra, y la suma de las cuotas del préstamo de 210.000 euros que pague en los dos años siguientes. Hasta el 10-7-2021, que es el plazo máximo para reinvertir. Pongamos que el total de estas dos cantidades es 68.000 euros (50.000 euros más 9.000 euros /año de cuotas de préstamo). En ese caso, habrá reinvertido un 34% del importe obtenido en la venta. Por tanto, solo el 34% de la ganancia patrimonial declarada estará exenta.

Indiferencia si el importe reinvertido es el mismo que el obtenido en la venta
Salcedo recuerda que es indiferente que el importe reinvertido en la nueva vivienda habitual no sea el obtenido en la venta, tal y como declaró el TEAC en una resolución de septiembre de 2014.

“Así, cuando se compre la nueva vivienda antes de vender la anterior, las cantidades obtenidas en esta venta se considerará que sirven para reponer las rentas y ahorros personales que se emplearon para comprar la nueva vivienda”, señala Salcedo.

Y si se compra la nueva vivienda tras vender la anterior, en principio no hay problema para que las cantidades reinvertidas provengan de la financiación ajena, y no sean las obtenidas en la venta. El problema es el de plazo. Es imprescindible que la reinversión se haga en el plazo de dos años anteriores o posteriores a la venta de la anterior casa.
www.idealista.com/news/finanzas/fiscalidad/2019/07/09/776631-exencion-por-reinversion-en-una-vivienda-que-pasa-si-compras-una-nueva-casa-con
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