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La prima de riesgo inmobiliaria o por qué los barrios más seguros son los menos rentables para invertir en vivienda
Fecha Publicación: 08/11/2018
 
¿Qué barrios de Madrid y Barcelona son los mejores para comprar una vivienda y alquilarla después? Ésta es la pregunta que se hacen muchos ahorradores que ven en el inmobiliario un oasis de rentabilidad en un mercado donde escasean las alternativas de inversión.

Sin embargo, no hay una única respuesta aceptada: todo depende del nivel de riesgo que esté dispuesto a asumir. La teoría del mercado dice que cuanto mayor es la rentabilidad de un activo, mayor es el riesgo que corren los inversores. Es como lo que sucede con los inversores, que exigen más o menos interés a los países por comprar su deuda pública. Alemania, apenas paga un 0,4% por su bono a 10 años, mientras que España debe ofrecer un 1,6% y Namibia, Turquía, Pakistán o Egipto, más del 10%.

Y si hay un concepto que resume el peligro que asume un inversor al comprar deuda de un país ese es el de la famosa ‘prima de riesgo’, que mide la distancia que separa al rendimiento de un bono cualquiera con el de Alemania, considerado un país extremadamente solvente y, por tanto, un refugio para el capital internacional. En el caso doméstico, la prima de riesgo de España ronda los 120 puntos básicos, mientras que en Turquía o Egipto ronda los 1.800.

Y esta teoría también se puede aplicar al sector inmobiliario, donde también tenemos barrios que ofrecen mayor o menor rentabilidad dependiendo de los riesgos que entrañan. A grandes rasgos, el barrio de Recoletos en Madrid podríamos entenderlo como libre de riesgo, pero el que menos rentabilidad ofrece al inversor. Es la Alemania del mercado de la vivienda en alquiler, un símbolo de garantía y fiabilidad, pero que supone una merma de los potenciales beneficios que se pueden conseguir con la compra de una casa en dicha zona para arrendarla después. El Viso o Jerónimos en la capital y Galvany en Barcelona son los otros tres barrios más conservadores. En cambio, las zonas más humildes de ambas ciudades permiten obtener mayores rendimientos, aunque el inversor se podría enfrentar a algunos problemas.

“A los barrios les ocurre como a los países. Unos tienen mayor riesgo que otros porque los inversores asignan consciente o inconscientemente una mayor probabilidad de que ocurran determinados acontecimientos que pueden afectar de manera adversa al rendimiento de la inversión”, explica Fernando Encinar, jefe de estudios de idealista.

Si en el caso de los países el principal riesgo es la quiebra del país y una posible quita de la deuda, en el ladrillo los más destacados son el impago por parte del inquilino, la ocupación ilegal de la vivienda, el subarrendamiento, los desperfectos que puede sufrir el inmueble, la alta rotación de inquilinos, la desocupación, la inseguridad jurídica o los cambios legislativos. Así, cuanto mayor sean el impacto en los resultados y la probabilidad de que todo esto ocurra, mayor será la prima de riesgo que aplique el inversor. Por tanto, quien no esté dispuesto a asumir todos esos riesgos, debería buscar unos barrios más conservadores, en los que se sacrifica rentabilidad a cambio de tranquilidad.
www.idealista.com/news/inmobiliario/vivienda/2018/11/07/769416-la-prima-de-riesgo-inmobiliaria-o-por-que-los-barrios-mas-seguros-son-los-menos
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