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La vivienda barata en Madrid, una especie en peligro de extinción
Fecha Publicación: 07/11/2018
 
La vivienda de obra nueva a precios asequibles está desapareciendo de la capital. En zonas como El Cañaveral o el Ensanche de Vallecas, que albergan la mayor bolsa de VPO de la capital, los precios ya se están disparando con subidas de hasta el 25%, según un estudio de Foro Consultores, ante la creciente demanda. Con la VPO prácticamente agotada, siguen sin desarrollarse otras bolsas de suelo de vivienda barata como las del resto de los PAUs del Sureste, con más de 50.000 viviendas protegidas previstas, mientras se estima que el stock de obra nueva se agotará en cinco o seis años.

Los desarrollos de los PAUs del Ensanche de Vallecas y El Cañaveral, ambos al sureste de la capital, se han convertido en las mayores bolsas de vivienda protegida disponible que ya se está construyendo. Aunque se unen otras zonas como el Parque de los Ingenieros en Villaverde, el suelo disponible para levantar VPO está prácticamente agotado.

El Ensanche de Vallecas (26.000 viviendas programadas) está prácticamente agotado puesto, con un 88% edificado, y apenas quedan 3.000 viviendas por desarrollar. El Cañaveral (14.000 viviendas) es el desarrollo con mayor disponibilidad de oferta. Se encuentra al 31% de desarrollo y tiene más de 9.700 pisos por desarrollar, la mayoría de ellas en régimen de vivienda libre.

El suelo que queda disponible en Vallecas va a costar que salga adelante ya que son solares en proindiviso, más difíciles de desarrollar, lo que puede producir una nueva subida por el incremento de la demanda, ante una oferta menor si no se desarrollan nuevas promociones, y con un stock que apenas supera los 300 pisos. Durante el último año, el precio medio de la vivienda subió un 17%, para colocarse en 2.087 euros/m2, con lo que la vivienda media en el Ensanche se encuentra cerca de los 220.000 euros.

La esperanza queda en El Cañaveral, aunque ya está sufriendo un incremento de los precios que llega al 25%. Pese a que sus precios son más asequibles, unos 1.800 euros/m2, la vivienda media ya alcanza los 215.000 euros. Prácticamente lo que queda disponible en vivienda libre, y aún cuenta con stock de más de 1.000 viviendas.

“El Cañaveral es el ámbito que actualmente copa la oferta de suelo en Madrid, dado el agotamiento del Ensanche de Vallecas. Esto puede derivar en un incremento mayor de los precios motivado por esta alta demanda”, afirman desde Foro Consultores. “Con los ritmos de ventas que se registran actualmente, el remanente de vivienda indicado por el Ayuntamiento de Madrid se agotará en un periodo entre 5 y 6 años”.

Se hace necesario que el Ayuntamiento de Madrid comience a dar salida a las bolsas de suelo en gestión disponible para evitar que el stock de vivienda comience a caer a cifras que encarecerían aún más los precios de los inmuebles residenciales ya existentes en la capital.

Y aquí surge de nuevo la proyección de la mayor bolsa de suelo de la capital, en el desarrollo del resto de PAUs del Sureste: Berrocales, Ahíjones, Los Cerros y Valdecarros. El Ayuntamiento de Madrid ha dado los primeros pasos para modificar varios ámbitos del PGOU sobre los llamados desarrollos del sureste. La modificación puntual mantiene las tesis del Plan Director paralizado por la justicia, y supondría la disolución de las actuales Juntas de Compensación de Los Cerros y Valdecarros. Se crearían cuatro nuevos ámbitos más pequeños para levantar cerca de 54.000 viviendas frente a las 66.000 previstas en el Plan urbanístico de 1997.

Estos cambios supondrían la disolución de las actuales Juntas de Compensación de Los Cerros y Valdecarros, que ya estudian acciones legales contra esta medida. Según han afirmado las Juntas de Compensación del Sureste, las reclamaciones patrimoniales que los propietarios de Los Cerros y Valdecarros podrían ascender a 937 millones de euros.

El desarrollo de los PAUs del Sureste suponía la construcción de más de 100.000 viviendas, de los más que de la mitad están previstos que sean VPO, para desarrollar en los próximos 20 años.
www.idealista.com/news/inmobiliario/vivienda/2018/11/06/769409-la-vivienda-barata-en-madrid-una-especie-en-peligro-de-extincion
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