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La vivienda se estabilizará en 2017
Fecha Publicación: 13/01/2017
 
Comienza un nuevo año y es el momento de hacer pronósticos sobre lo que deparará 2017 para el mercado de la vivienda. El aluvión de previsiones de muy diferentes fuentes ha sido continuo en las últimas semanas y todas apuntan, con más o menos matices, hacia una misma dirección: el sector residencial continuará por la senda positiva rumbo a la ansiada normalización. Un vaticinio que comparte la mayoría de expertos.

La suave tendencia al alza del mercado se verá reflejada, sobre todo, en los precios, un condicionante capital para el sector. El Servicio de Estudios del BBVA espera que el coste de la vivienda suba un 3,5% en 2017, Servihabitat eleva esta cifra al 4,3%, Bankinter maneja una horquilla del 3%-5%, Axis Corporate y la Asociación Española de Análisis de Valor (AEV) prevén una escalada del 3%, Solvia habla de un 3,1%, etc. Porcentajes que ponderan un crecimiento sostenido y sano de la cotización de los pisos.

Al rebufo de esta revalorización, las compraventas, la construcción de nuevas viviendas y la firma de hipotecas seguirán incrementándose, según todos los estudios. Servihabitat estima que este año, y por primera vez desde 2008, la cifra de transacciones superará el medio millón (un 10%-12% más que en 2016). Además, el servicer prevé que la construcción de viviendas crezca un 20%, hasta las 74.000 unidades (unos 84.000 visados estima Solvia). Para Servihabitat, el sector inmobiliario se situará próximo a la estabilización durante 2017, en niveles que se consideran normales.

Parecidos números maneja Tinsa. La tasadora adelanta una "moderación del crecimiento y estabilización de los precios (0%-2%)" en 2017, en consonancia con la evolución de la economía y del empleo. Augura un aumento de transacciones del 10%-15% (hasta las 520.000-545.000 operaciones), un aumento de los visados del 15%-20% (75.000-80.000) y entre un 5% y 10% más de nuevas hipotecas (425.000-450.000 préstamos). "La consolidación del sector bancario y las buenas condiciones de financiación" serán, según Tinsa, dos de los "factores positivos" que impulsarán el sector residencial.

Para dilucidar el horizonte de 2017, este suplemento apuesta por un análisis más cercano a través de cinco expertos de referencia en el sector: Gonzalo Bernardos, economista y director del Máster en Asesoría Gestión y Promoción Inmobiliaria de la Universidad de Barcelona; José Luis Ruiz Bartolomé, consultor inmobiliario y socio de Chamberí Asset Management; Samuel Población, director nacional Residencial y Suelo de CBRE; Mikel Echavarren, consejero delegado de la consultora Irea; y Miguel Córdoba, profesor agregado de Economía Financiera en la Universidad CEU San Pablo. Este repóker de analistas dan las claves de las siete líneas maestras que marcarán el devenir de la vivienda este año: precios, compraventas, promoción, financiación, suelo, demanda y alquiler.

En una primera toma de contacto en forma de análisis general, a la pregunta de cuál será la palabra o frase que definirá el nuevo año inmobiliario todos se muestran optimistas en mayor o menor medida. "Consolidación de la recuperación", responde Población. "Crecimiento", comenta Echavarren. "Selección. El mercado será muy selecto", afirma Córdoba. "Normalización y recuperación generalizada", apunta Ruiz Bartolomé. "Euforia", sostiene Bernardos.

"La vivienda empieza un gran periodo expansivo"

Basándose en el contacto con promotores y agentes inmobiliarios, Bernardos, el más positivo, cree que los precios subirán un 13% y que la recuperación será global. A su entender, la creación de 500.000 empleos, la subida de los salarios, la continuidad de los tipos muy bajos, la vuelta ("camuflada") de las hipotecas al 100% -extremo que no baraja el resto- y el hecho de que comprar saldrá mucho más rentable que alquilar impulsarán el mercado. "Si a esto se añade un crecimiento económico del 3%, optimismo y subidas bursátiles, el caldo de cultivo es idóneo para que la vivienda empiece un gran periodo expansivo", dice.

Echavarren comparte la opinión de Bernardos y vislumbra (puntualizando que se parte de niveles muy bajos) "incrementos muy significativos en promoción, hipotecas, precios, etc.". "El valor medio de las casas subirá por encima del 5% y este porcentaje estará cercano al 10% en mercados consolidados", especifica.

En el punto de los precios, Córdoba diferencia tres mercados. "El de alto standing, donde seguirá la escalada; el stock del boom y los inmuebles de herencias, que seguirán vendiéndose a la baja; y el producto en una franja central que buscan las clases medias (viviendas de segunda mano de cierto nivel y la escasa obra nueva), cuyo coste puede ir al alza (alrededor de un 10%), al igual que ocurrirá con los apartamentos y unifamiliares en buenas zonas de la costa", augura el economista.

Más crédito, más promoción

En cuanto a la promoción, Bernardos cree que el número de viviendas programadas se disparará un 75%, hasta los 150.000-175.000 visados. ¿Por qué? "Todo empieza a normalizarse. También por el lado del crédito. Los bancos comenzarán a dar financiación para comprar parte del solar y no exigirán al promotor tener vendido el 30-40%", indica. Igualmente, Echavarren prevé un "incremento espectacular y general de la promoción", que incluirá el relanzamiento de mercados que hasta hace poco estaban "muertos, como la Comunidad Valenciana". Población habla de "una fase expansiva", dada la necesidad de vivienda nueva en los mercados más afianzados y prevé que en 2017 se entreguen 90.000 casas.

En cualquier caso, Córdoba especifica que sólo determinadas zonas de las principales ciudades, en su vertiente urbana, y áreas exclusivas de playa serán objetos de nuevos desarrollos. "Hacer 100 adosados en un PAU a 25 kilómetros de la ciudad es y seguirá siendo un suicidio financieramente hablando. Los bancos seguirán mirando con lupa cada operación, ya que no quieren más ladrillo", manifiesta.

Tensiones en torno al suelo

La vuelta al tablero inmobiliario de la financiación y el regreso de promotores tendrá un efecto claro, según Ruiz Bartolomé. "Este año 2017 vamos a ver más tensiones por la falta de suelo en líneas generales en la Comunidad de Madrid", avisa. "Por ello", aconseja, "sería deseable que los ayuntamientos y el Ejecutivo regional pierdan el miedo a desarrollar suelo". "En las buenas zonas, hay pocas parcelas a la venta y caras, por lo que comprar suelo y construir será una decisión apta sólo para valientes, para grandes promotoras", incide Córdoba.

Por otra parte, la mayor oferta será correspondida por una mayor demanda. "Los buenos datos del empleo hacen presagiar más compradores, tanto de clase media-alta como media", según Ruiz Bartolomé. "Habrá más demanda solvente. Sobre todo, de reposición para pisos de tres y cuatro dormitorios, con un lento incremento de los compradores de primera vivienda y un aumento significativo de las adquisiciones de segundas residencias por extranjeros", vaticina Echavarren.

"Esta situación vendrá dada además", esgrime Ruiz Bartolomé, "porque la banca, con poco recorrido para obtener beneficio con otros negocios, irá soltando la mano en la financiación a particulares y también, lentamente, a promotores". "Más que nunca, será recomendable optar por hipotecas a tipo fijo que todavía hay en el mercado", aconsejan Ruiz Bartolomé y el resto de entendidos. "Si se puede conseguir una hipoteca fija al 3% a 30 años, hay que firmarla ya. Básicamente, porque a partir de ahora dependemos de con qué pie se levante el Sr. Trump, y puede pasar de todo", apremia Córdoba.

En este punto, Bernardos cree ("siendo moderadamente optimista") que la concesión de hipotecas aumentará más de un 30% porque a la banca le interesará comercializar este producto. "Esta facilidad de crédito dinamizará el mercado una barbaridad", adelanta. Además, el economista detalla que el sector financiero seguirá estimulando los préstamos baratos. "Los tipos, tanto de hipotecas fijas como variables, se mantendrán. Es posible que comiencen a subir a finales de año", pronostica, al tiempo que ve un Euribor aún en negativo, rayando el cero, durante todo el ejercicio. También habrá que ver cómo influye la entrada en vigor del nuevo Euribor en 2017.
www.elmundo.es/economia/2017/01/13/5877bb51ca4741896e8b467e.html
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